Право собственности на землю в Российской Федерации

    2. Конкретность - имеет две стороны:

    • фактическая конкретность, которая выразилась в объективной реальности: уровень снижения урожайности участка достиг критической отметки, определенной в законе; время бездействия (неиспользования земельного участка по целевому назначению) перешагнуло установленный законом рубеж; причинная связь между способами использования земли и снижением ее плодородия налицо и т.п.;

    • документально доказанная конкретность. Каким бы конкретным ни был юридический факт, если он не доказан документально, то не может служить основанием возникновения, изменения или прекращения отношений права собственности на землю.

    3. Связь с законом — прямая связь факта с законом выражается в том, что факт конкретно предусмотрен в гипотезе правовой нормы (т.е. в условии, при котором эта норма может применяться или не применяться).

    Таким образом, юридические факты — это конкретные, объективные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает воз­никновение, изменение или прекращение правоотношений.

    Виды оснований права собственности на землю

    Данные факты можно классифицировать на три группы: правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие.

    Правообразующие факты — это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участки:

  • административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции;

  • сделки граждан и организаций по приобретению земель в собственность (купля-продажа, обмен земельными участками и иные дозволенные за­коном). Сделки можно подразделить на прямые и косвенные, срочные и бессрочные, правомерные и неправомерные и др.

    Обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю:

   а) приобретение земельных участков в порядке наследства: через наследование недвижимости, расположенной на данном земельном уча­стке, и через непосредственное наследование земельного участка, при­надлежащего наследодателю.

    Первый путь получения наследства имеет преимущественно гражданско-правовую природу, второй — смешанную гражданско-правовую и земельно-правовую природу;

    б) при вступлении в хозяйственные товарищества и общества, про­изводственные кооперативы на получение в собственность земельного участка выдается документ, подтверждающий количественное и сто­имостное выражение их земельных паев. Полученные ранее свидетельства на право собственности на землю утрачивают силу;

    в) пользование непрерывно более 15 лет земельным участком дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приоб­ретение в собственность земельного участка (ст. 234 ГК РФ) без юридического оформления своих прав, если он продается (передается безвозмездно) для того же назначения;

    г) приватизация является ведущим основанием для приобретения земельной собственности гражданами и юридическими лицами.

    Приватизация земельных участков — это передача из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и аренды.

    Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном насле­дуемом владении или аренде. Уменьшение размеров земельных участков, ранее предоставленных гражданам в установленном порядке, запрещается.

    Земельный участок может быть приватизирован только собственником (собственниками в долях) строения, сооружения, находящегося на этом участке. Территориальные границы приватизируемого участка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально исключить необходимость установления сервитутов.

    Для приватизации земельного участка гражданин или юридическое лицо обязаны предъявить: договор, судебное решение, постановление правомочного органа власти и иные документы, бесспорно подтверж­дающие право собственности на строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, если участок застроен; постановление уполномо­ченного органа власти об отводе земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду; чертежи (планы) земельного участка и др.

    Правоизменяющие факты — это предусмотренные законом обстоя­тельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собствен­ности. К таким фактам относятся:

  ■ обстоятельства (юридические факты), сужающие правомочия собственника земельного участка;

  ■ обстоятельства (юридические факты), возлагающие дополнительные функции на собственников земель;

  ■ обстоятельства (юридические факты), расширяющие права соб­ственников земельных участков;

  ■ обстоятельства (юридические факты), обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополни­тельных правил.

    Правопрекращающие факты — обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собственности.

    Данные факты подразделяются на две группы — факты, которые позволяют прекратить право собственности на землю, и факты, которые обязывают это сделать.

    Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права соб­ственности ставится в зависимость от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих государственных органов.

    Факты, обязывающие принудительно прекратить право собственности на земельный участок, имеют императивный характер, если собственник земли грубо нарушает земельное законодательство.

    Документы, удостоверяющие права на земельные участки

    Права граждан и юридических лиц на земельные участки, а также обязанности по их использованию возникают на основании: постановлений органов государственной власти и решений органов местного самоуправления и договоров с ними; договоров и иных сделок с землей между гражданами и юридическими лицами; приобретательной давности, за исключением прав собственности на земельные участки из государственных или муниципальных земель; решения суда, установившего права на земельный участок, а также событий, с которыми закон связывает возникновение права на земельные участки и обязанностей по их использованию.

    Возврат земельных участков гражданам и юридическим лицам Российской Федерации, у которых они были изъяты до 1991 г., не допускается. Они вправе приобрести земельные участки на общих основаниях или особых условиях, установленных федеральными законами.

    Гражданин или юридическое лицо, получившие в установленном законом порядке земельный участок в собственность, обязаны юридически документально удостоверить свою земельную собственность (ст. 26 ЗК РФ).

    Права граждан и юридических лиц — несобственников земельных участков юридически оформляются иными документами. Так, Прави­тельство РФ 19 марта 1992 г. утвердило форму Договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и Договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, к которым имеется по три приложения.

    Право юридических лиц на постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, а граждан — на пожизненное наследуемое владение удостоверяется особым государственным актом (см. распо­ряжение вице-мэра Москвы от 02.03.1992 № 110-РВМ «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве» (в ред. от 11.01.1996) (вместе с Договором о предоставлении участка в пользование на условиях аренды).

    Земля приравнена действующим законодательством к недвижимому имуществу. В настоящее время принят Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 09.06.2003).

    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на землю. Оно может быть оспорено только в судебном порядке. Данная государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Данные права будут регистрироваться в Едином государственном реестре прав.

    Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии у них государственной регистрации, введенной по названному Закону.

        Основанием для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним являются:

   ♦ отсутствие постановления органа исполнительной власти для решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его из государственных и муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральными законами о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;

  ♦ прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте;

  ♦ отсутствие в предоставленных документах сведений, предусмотренных ЗК РФ;

  ♦ наличие в органе государственной регистрации документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка; изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил;

  ♦ наличие в органе государственной регистрации постановления органа исполнительной власти об изъятии земельного участка;

  ♦ нарушение установленных норм общей площади земельного участка в результате сделки, отсутствие документа об уплате регистрационного сбора;

  ♦ наличие спора о границах земельного участка и его принадлежности подтверждается определением суда, арбитражного суда о принятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административном порядке.

Глава 2. Публичная собственность на землю

2.1. Право государственной собственности на землю. Разграничение государственной собственности на землю

   Федеративное устройство Российского государства, а также наличие системы местного самоуправление объективно породили существование на территории РФ целой системы бюджетов. Согласно ст. 10 Бюджетного кодекса РФ бюджетная система РФ состоит из трех уровней. Первый уровень образуют федеральный бюджет и бюджеты государственных внебюджетных фондов. Второй уровень — бюджеты субъектов РФ и бюджеты территориальных государственных внебюджетных фондов. Третий уровень — местные бюджеты. В рамках данного бюджета он подразделяется на два подуровня. Первый образуют бюджеты муниципальных районов, бюджеты городских округов, бюджеты внутригородских муниципальных образований, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Второй подуровень образуют бюджеты городских и сельских поселений.

    Стремление всех уровней власти к совершенствованию и укреплению бюджетной системы является одним из основных направлений законодательной и правоприменительной практики любого государства как основы своего существования. В настоящее время произошли изменения в правовом регулировании государственной собственности на землю, которые не нашли пока отражения в бюджетном законодательстве.

   Государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю будет осуществляться на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. В таком заявлении должно быть указано основание возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок. Если основанием для регистрации права собственности на земельный участок является нормативный акт, то он указывается в заявлении. В случае если основанием для регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок является принадлежность земельного участка органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, органу государственной власти субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданным органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, то они представляют следующие правоустанавливающие документы на земельный участок: копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; кадастровый план земельного участка; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают предоставление земельного участка органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, органу государственной власти субъекта Российской Федерации, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданным органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или их предшественниками.

   В случае если основанием для регистрации права собственности Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, они представляют правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном земельном участке.