Правовая охрана частной собственности на землю

     К возникновению права частной  собственности на землю следует  отнести и возможность совокупности оснований. Это связано с сочетанием совершения сделки с землей и регистрации  права собственности на землю  в государственных органах как  особого основания для возникновения  права собственности. Такое же сложное  сочетание оснований возникает, когда первым из оснований для  возникновения права собственности  на землю является судебное решение  или решение государственного органа о предоставлении земли. 

     2.2 Основания прекращения права  частной собственности на землю 

     В соответствии со статьей 44 ЗК РФ право  собственности на земельный участок  прекращается при отчуждении собственником  своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности  на земельный участок, в силу принудительного  изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном  гражданским законодательством.

     Таким образом, предусмотренные законодательством  основания прекращения права  собственности на землю можно  разделить на добровольные (по воле собственника) и принудительные (вопреки  воле собственника).

     Одним из оснований добровольного прекращения  права собственности на земельный  участок является отчуждение собственником  своего земельного участка другим лицам. Отчуждать земельный участок  можно в результате совершения договоров  купли-продажи, мены, дарения, ренты. Порядок  заключения таких договоров регламентируется гражданским законодательством  с учетом особенностей, установленных  нормами земельно-правовых актов. Так, все перечисленные выше договоры, кроме договора купли-продажи, должны пройти процедуру государственной  регистрации в соответствующих  учреждениях юстиции, для договора ренты в обязательном порядке требуется также нотариальное удостоверение. Для сделок по отчуждению земельных участков отдельных категорий земельное законодательство устанавливает особые дополнительные правила. Например, в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено преимущественное право покупки таких земель органами государственной власти или местного самоуправления. Кроме того, названный Федеральный закон устанавливает ограничения общей площади земельных участков, которые могут находиться в результате совершенных сделок в собственности физического лица и его близких родственников, а также юридических лиц с преимущественным участием в них этого физического лица и его близких родственников в пределах административно-территориального образования.

     Другим  основанием прекращения права частной  собственности на земельный участок  является добровольный отказ собственника от права собственности на земельный  участок. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок  определены в статье 53 ЗК РФ (см. комментарий  к этой статье).

     В ряде случаев право собственности  на земельный участок может быть прекращено в принудительном порядке. Применительно к земельным участкам можно выделить следующие из них.

     Обращение взыскания на имущество (в частности, земельный участок) по обязательствам собственника допускается лишь на основании  решения суда согласно статье 278 ГК РФ (иной порядок обращения взыскания  в соответствии со статьей 237 ГК РФ может  быть предусмотрен законом или договором  в отношении другого имущества). Право собственности на земельный  участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственника с момента  возникновения права собственности  на изъятое имущество у лица, к  которому переходит это имущество.

     Изъятие у собственника земельного участка  при ненадлежащем его использовании. ЗК РФ в статье 45 содержит основания  изъятия земельных участков в  подобных случаях у землевладельцев  и землепользователей, но не распространяет их на собственников. Основания же прекращения  права собственности на земельный  участок, который не используется в  соответствии с его назначением  либо используется с нарушением законодательства, прописаны в статьях 284 и 285 ГК РФ.

     Реквизиция  земельного участка (ст. 51 ЗК РФ) означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении  обстоятельств чрезвычайного характера в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. Основная особенность реквизиции связана с тем, что земельный участок после отпадения чрезвычайных обстоятельств в большинстве случаев может быть возвращен владельцу.

     В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость  земельного участка или по желанию  предоставляется равноценный земельный  участок.

     Выкуп у собственника земельных участков для государственных и муниципальных  нужд. Условия, порядок и основания  такого выкупа регламентированы статьями 49 и 55 ЗК РФ. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных  или муниципальных нужд может  быть проведено только при условии  предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Более  подробно процедура выкупа, порядок  определения выкупной цены регламентированы статьями 279 - 282 ГК РФ.

     Конфискация является единственным случаем принудительного  безвозмездного изъятия государством имущества, принадлежащего нарушителю, совершившему преступление или иное правонарушение. Следствием конфискации  является прекращение права собственности.

     Так, согласно статье 284 ГК РФ земельный  участок может быть изъят у  собственника в случаях, когда участок  предназначен для сельскохозяйственного  производства либо жилищного или  иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение  трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В период не включается время, необходимое для  освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду  иных обстоятельств, исключающих такое  использование. Согласно статье 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование земельного участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

     Однако  необходимо заметить, что осуществление  рассматриваемой процедуры, предусмотренной  в ГК РФ, на практике в настоящее  время невозможно по ряду причин. Так, ГК РФ не устанавливает порядок изъятия  у собственников земельного участка  по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285, а отсылает к земельному законодательству. Однако действие нормы ЗК РФ в части  прекращения прав на землю как  санкции за земельное правонарушение на собственников земельных участков не распространяется, поскольку в  данной статье упоминаются только землевладельцы и землепользователи. Способ прекращения  права собственности, предусмотренный  пунктами 2 и 3 статьи 286 ГК РФ, противоречит части 3 статьи 35 Конституции РФ, устанавливающей, что лишение любого лица принадлежащего ему имущества возможно только в  судебном порядке. Вопреки данному  принципу статья 286 ГК РФ допускает  возможность осуществления изъятия  земельного участка ввиду его  ненадлежащего использования путем издания соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о таком изъятии и последующего получения согласия собственника на его исполнение. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что положения пунктов 2 и 3 вышеназванной статьи в части принятия решения органом государственной власти (не являющегося судебным органом) или органом местного самоуправления об изъятии земельного участка у его собственника не подлежат применению. Таким образом, статьи ГК РФ, регламентирующие основания о порядке принудительного прекращения прав собственников на землю, требуют значительной корректировки в целях возможности их применения на практике. 

     2.3 Защита права частной собственности  на землю 

     Актуальность  рассмотрения вопроса защиты права собственности на земельные участки объясняется тем, что в настоящее время в судах разных инстанций находиться большое количество споров, связанных с защитой и признанием прав собственности на землю, а так же споров по изъятию из незаконного владения и устранению препятствий в пользовании землей. Допустимость защиты права собственности предусмотрена Конституцией РФ, часть 2 статьи 45 которой указывает, что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещёнными законом. Уже первая статья ГК РФ относит беспрепятственное осуществление гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебную защиту к основополагающим принципам гражданского законодательства. Кроме того, ст.11 ГК РФ определяет судебный порядок защиты права как основной.

     Статья 46 Конституции РФ закрепляет важные демократические начала, гарантирующие  судебную защиту права частной собственности  на землю, и тем самым значительно  повышает роль суда, которую он должен играть в обществе и государстве, возлагая на него важную задачу по защите прав и свобод человека.

     Конкретная  структура средств конституционно-правовой защиты частной собственности на землю определяется двумя функциями  объективного права. С одной стороны, защита осуществляется в случае нарушения  права частной собственности  на землю путем отправления правосудия. С другой стороны, в сфере нормотворчества, когда в процессе создания конституционных  норм задаются условия, обеспечивающие восстановление нарушенного права  частной собственности, определяются институциональные и иные гарантии данного права.

     Объектом  конституционно-правовой защиты частной  собственности является не только основное право частной собственности  на землю, но и само отношение частной  собственности, являющееся одним из элементов основ конституционного строя Российской Федерации.

     Ст. 12 ГК РФ устанавливаются общие способы  защиты права собственности: признание  права; восстановление положения, существовавшего  до нарушения права и пересечения  действий, нарушающих права или создающих  угрозу его нарушения; признание  оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности; применение недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита прав (при этом самозащита допускается только при необходимости пресечь нарушения права, она должна быть соразмерна нарушению); присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судов акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

     Земельный кодекс РФ называет одним из способов защиты прав на земельный участок, —  это признание права на земельный  участок. Как следует из ст. 59 ЗК РФ, данное признание осуществляется в  судебном порядке посредством вынесения соответствующего решения. Например, если гражданин или юридическое лицо считает, что стал собственником земельного участка в силу приобретательной давности, то он вправе обратиться в суд или в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности. Так как в силу приобретательной давности физическое или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает на него право собственности. В случае удовлетворения судом исковых требований о признании права собственности в силу приобретательной давности, вынесенное решение являться юридическим основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. При этом должностное лицо регистрирующего органа не вправе отказать в регистрации права собственности на землю, установленного решением суда. Ст. 60 Земельного кодекса РФ предусмотрен еще один способ защиты прав на землю — восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок. Установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае:

     1. Самовольного занятия земельного  участка. Под этим понимают  использование земельного участка  лицом, у которого отсутствуют  надлежаще оформленные в установленном  порядке права собственности  или аренды земли.

     2. Признания судом недействительным  акта исполнительного органа  государственной власти или акта  органа местного самоуправления, которые повлекли за собой  нарушение права на земельный  участок.

     3. В иных предусмотренных федеральными законами случаях. Под такими случаями законодатель подразумевает, например, уничтожение межевых и информационных знаков, захламление земли, загрязнение, порчу и уничтожение плодородного слоя почвы и т. д.

     Земельный кодекс РФ требует рассмотрения земельных  споров только судом. Подведомственность того или иного спора суду общей  юрисдикции или арбитражному суду определяют в соответствии с их компетенцией. Суды общей юрисдикции рассматривают  дела по спорам, связанным с земельными отношениями, одной из сторон в которых  являются граждане, за исключением  занимающихся предпринимательской  деятельностью. Арбитражные суды занимаются спорами, возникшими между юридическими лицами, и спорами, одной из сторон в которых выступают индивидуальные предприниматели.