Предоставление земель для целей строительства

- Определение разрешенного использования земельного участка. Данная операция была достаточно подробно рассмотрена в третьем параграфе настоящей главы, поэтому здесь повторно рассматриваться не будет. Разрешенное использование земельного участка устанавливается из постановления об отводе земельного участка под строительство и вместе с категорией земель указывается в документах государственного земельного кадастра при его кадастровом учете.

- Определению технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Эта операция осуществляется чаще всего непосредственно самим заявителем, желающим получить земельный участок под строительство, как правило, в органах архитектуры и местных органах Росземкадастра, где имеются все необходимые данные о наличии или отсутствии объектов инфраструктуры обеспечения строения, которое предполагается возвести на указанном земельном участке. Именно указанные органы обладают всей необходимой информацией об этих объектах, охранных зонах и территориальных зонах. В частности в органах архитектуры заявителям предоставляют по их запросам выкопировки участков населенных пунктов, где расположен земельный участок с указанием всех сетей инженерно-технического обеспечения.

- Принятию решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) и или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В этом случае органы исполнительной власти должны принять решение, прежде всего, о возможности предоставления указанного земельного участка под строительство. И не просто какому-либо лицу или группе лиц, а можно ли предоставить земельный участок в принципе. В данном случае решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд, который в случае признания недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства, в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставить земельный участок. При этом в решении суда должны быть указаны срок и условия его предоставления.

- Публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Здесь следует отметить, что из данного правила есть одно исключение, когда земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов. Об этом прямо записано в ст. 30 ЗК: «Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка».

2) проведение государственного кадастрового учета земельного участка в соответствии с действующими правилами.

В результате указанного кадастрового учета земельный участок получает описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель и получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и произвести его качественную и экономическую характеристики.

3) Проведение непосредственно самих торгов (конкурса, аукциона), после проведения которых должны быть подписаны либо протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов), либо подписан договор аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Общие начала проведения торгов определяются ст. 447 и 448 ГК. Дополнительные требования приводятся в ст. 38 ЗК, где основным условием проведения торгов является индивидуализация земельного участка, то есть соблюдение условий его формирования. Иначе говоря, с точки зрения гражданского законодательства, земельный участок после его формирования и определения на местности (в натуре) становится индивидуально-определенной вещью. До определения его в натуре, даже при наличии постановления об отводе определенного количества земли, можно говорить лишь о правах требования, то есть вещах, определенных родовыми признаками, на которое не может возникнуть право собственности.

Еще одним дополнительным фактом здесь является то, что в качестве продавца земельного участка или права на заключение его аренды выступает уполномоченный на то орган государственной или муниципальной власти. Организатором же самих торгов может быть непосредственно сам собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. На мой взгляд, для решения этой проблемы было бы неплохо либо организовать единый аукционный центр на уровне субъекта РФ, либо передать по договору все-таки негосударственной специализированной организации, сделав эту процедуру максимально «прозрачной» для всех ее участников.

В соответствии с земельным и гражданским законодательством решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, либо для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Теперь вернемся к рассмотрению вопроса о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в результате чего собственник земельного участка - государство или местное самоуправление не лишаются права собственности на него. В этом случае предоставление земельного участка происходит в следующем порядке:

1) выбирается земельный участок и принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проводятся уже описанные работы по формированию земельного участка;

3) указанный земельный участок должен пройти процедуру государственного кадастрового учета в соответствии с действующими правилами;

4) принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Следует также отметить, что в соответствии с новым Земельным кодексом предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Теперь к вопросу о подаче самого заявления о предоставлении земельного участка и этапах выбора указанного земельного участка.

Для предоставления земельного участка под объекты строительства должны лица (как юридические, так и граждане), заинтересованные в предоставлении указанного земельного участка, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Как уже отмечалось, данный орган власти должен быть правомочным в предоставлении земельных участков под строительство.

В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, который предполагается возвести, предполагаемое место его размещения, примерный размер земельного участка под объект строительства, а также обоснование этого размера. Эти данные являются очень важными, так если категория земель земельного участка под строительство как правило известно, то разрешенное использование должно определяться его собственником на основании данных в заявлении. И самое главное - испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты, хотя эти данные закон не относит к числу обязательных.

После чего «орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями».

Хотя в законе и написано, что необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления, на деле это происходит не всегда так. К примеру, если идет речь о предоставлении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет и не определенного в натуре, указанные сроки будут однозначно сорваны. По закону о государственном земельном кадастре данные сроки определяются в один месяц для органов, осуществляющих кадастровый учет, двухнедельный же срок определен не для них, а для соответствующих органов власти, только для последних и актуален указанный двухнедельный срок. Не меньше вопросов и с органами архитектуры, обязанных выдающих необходимую информацию.

Очень важная роль в процессе отвода земельных участков под строительство отводится информированности всех заинтересованных лиц. Земельный кодекс обязывает органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Для этого указанные органы обязаны информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (которые находятся в государственной или муниципальной собственности) законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.

Для случаев, предусматривающих размещение объектов для общественных нужд, необходимо производить выкуп земельных участков, которые могут находится в собственности граждан или юридических лиц. При этом уполномоченные органы власти (государственной или местного самоуправления) информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. В этом случае порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов РФ, то есть по большей части должны быть унифицированы.

В свою очередь закон предоставляет гражданам, общественным организациям (объединениям) и органам территориального общественного самоуправления право участия в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

После того как указанные действия будут проведены, а земельный участок будет выбран, результаты выбора земельного участка должны быть оформлены соответствующим актом о выборе земельного участка под строительство.

К данному акту в соответствии с законом должны прилагаться проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора и утвержденные органом местного самоуправления.

В случае, если предполагается изъятие земельного участка, в том числе путем его выкупа, для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.

Глава 3. Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства

3.1 Понятие жилищного строительства

Приступая к рассмотрению порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства, прежде всего, необходимо определить содержание терминов, входящих в данную сферу отношений. И, прежде всего, необходимо определить понятие жилищного строительства. Несмотря на то, что во многих нормативно правовых актах это понятие используется (п.2 ст.40 Конституции Российской Федерации), законодатель не закрепил его в нормах права.

Отношения по предоставлению и использованию земельных участков для жилищного строительства регулируются нормами земельного, жилищного права и градостроительными нормами. В нормах этих отраслей права даны определения родственных понятий, отталкиваясь от этих понятий, мы предложим свое определение жилищного строительства. Основной целью жилищного строительства является создание жилья. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Существуют определенный порядок признания помещения жилым, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаемые Жилищным кодексом и Постановлениями Правительства Российской Федерации. В статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 88-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.) к жилым помещениям отнесены: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Основным критерием отнесения помещений к жилым помещениям является их вхождение в жилищный фонд. Определение жилищного фонда дано в ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.):