Предоставление земель для целей строительства

«Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации».

Кроме того, в п.4 ст.19 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ обязательным условием отнесения к жилищному фонду является государственный учет жилого помещения в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Такой государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета независимо от его принадлежности, закрепленной в Постановлении Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации". Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Составной частью государственного учета является технический учет жилищного фонда, который осуществляют государственные и муниципальные органы технической инвентаризации (далее БТИ) путем ведения реестра жилищного фонда. Обязательным атрибутом жилища является технический паспорт домовладения, строения или жилого помещения (квартиры), который составляется при приемке жилых помещений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Важной особенностью жилого помещения является то, что в нем могут быть постоянно или временно зарегестрированны граждане Российской Федерации. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предоставляет возможность строительства жилых строений на садовых, огородных и дачных земельных участках со следующими ограничениями. На садовых земельных участках возможно возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем, на огородных земельных участках возможно возведение некапитального жилого строения без права регистрации проживания в нем, на дачных земельных участках возможно возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем и возможно возведение жилого дома с правом регистраци проживания в нем.

В понятие жилищного строительства входят возведение как жилых домов (индивидуальных, малоэтажных и многоквартирных), так и возведение жилых строений и некапитальных жилых строений, поскольку такие строения тоже предназначены для проживания и являются жилыми. В законодательстве выделяются следующие виды жилищного строительства. Индивидуальное жилищное строительство - возведение отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи. Индивидуальное жилищное строительство - форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет. Блокированное жилищное строительство - возведение жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Малоэтажное жилищное строительство - возведение жилых строений этажностью до четырех этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком. Многоэтажное жилищное строительство - возведение жилых строений этажностью свыше четырех этажей. Многоквартирное жилищное строительство - возведение жилых строений с количеством квартир более чем две. Такое разделение жилищного строительства на виды имеет место в связи с различными процедурами предоставления земельных участков, подготовки проектной документации и особенностями субъективного состава. Как правило, индивидуальное жилищное строительство осуществляется с целью обеспечения жильем одной семьи. Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации при индивидуальном жилищном строительстве не требуется.

3.2. Особенности предоставления земельных участков для целей жилищного строительства.

Особенности предоставления земельных участков для этих целей установлены ст. 30.1, 30.2, 38.1 и 38.2 ЗК РФ. 
Эти статьи введены Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и имеют целью установить особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Изменения в Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, отношения по поводу недвижимости, направлены на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации. 
Одной из особенностей, заложенных законодателем для предоставления земельных участков для жилищного строительства, является то, что при предоставлении земельных участков не только в собственность, но и в аренду в целях такого строительства не используется общая процедура предварительного согласования места размещения объекта, установленная ст. 30 ЗК РФ. С точки зрения действия норм данной статьи это означает, что при предоставлении земельных участков для строительства должны проводиться торги.

Ряд особенностей проведения торгов по продаже или заключения договора аренды земельных участков для целей жилищного строительства или для освоения земельного участка для таких целей установлен ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Данные особенности касаются, прежде всего особых условий использования таких участков, обязательных для исполнения победителем торгов.

В этом смысле следует обратить внимание на п. 11 ст. 30 ЗК РФ, в котором перечислены случаи предоставления земельных участков без предварительного согласования: предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Следует заметить, что из данной нормы не вытекает прямой вывод о том, что для предоставления участков в этих случаях должны проводиться торги. Так, согласно п. 3 ст. 30.1 ЗК предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка, в порядке, предусмотренном данным пунктом. 
Отличие предоставления земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 30.1, от сходных процедур предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в конкретном случае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, т.е. сделать информацию о передаче земельного участка в аренду доступной неопределенному кругу лиц, тогда как процедурой предварительного согласования предусматривается информирование о предоставлении земельных участков только заинтересованных лиц (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). Так, орган местного самоуправления должен информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. 
Поскольку земельные участки, согласно общей норме ст. 30 ЗК РФ, лицам, предусмотренным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования (а возможность такого предоставления на практике исключена быть не может), процедура предварительного согласования для предоставления земель таким организациям для строительства, в том числе и жилищного, применяется. 
Статья 30.2 ЗК РФ содержит нормы, устанавливающие особые права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства. 
При этом из содержания п. 9 ст. 22 ЗК РФ следует, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей комплексного освоения арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору иному лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Указанным п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено также, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Исходя из содержания комментируемой статьи, можно сделать вывод о том, что данное условие также применяется к договорам аренды земельных участков для комплексного освоения, независимо от срока договора аренды.

Согласно указанным в ст. 38.2 положениям договор аренды земельного участка для комплексного освоения должен содержать следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Пункт 5 ст. 30.2 ЗК РФ предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду. При этом следует сделать вывод о том, что этой статьей предусматривается заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Если учесть, что согласно п. 1 данной статьи комплексное освоение помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.

В то же время, исходя из общих положений о содержании договора аренды, которое определяется по соглашению сторон, следует сделать вывод о том, что заключение одного договора аренды в целях комплексного освоения земельных участков и последующего использования участков не противоречит общим нормам Гражданского и Земельного кодексов о договоре.

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Хотелось бы отметить, что Земельный кодекс достаточно полно и четко сформулировал общие правила предоставления земельных участков для целей строительства. Так как данный закон сделал более демократичной процедуру предоставления земельных участков для целей строительства, например, при предоставлении земельных участков без предварительного согласования размещения объекта строительства. Очень важно то, что Земельный кодекс в этом случае требует информирования о предоставлении земельных участков заинтересованным сторонам, проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Однако не все так просто. Ведь предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения не производится лишь в случае размещения данного объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки, а также в случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства.

Сама реализация идей наделения желающих получить земельные участки под строительство различных объектов по-прежнему чаще сводится к тому, что заинтересованная сторона предоставляла в полномочный орган власти (государственный или муниципальный) заявку на предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объектов строительства. Далее заявка проходит соответствующие согласования в различных ведомствах на предмет отсутствия препятствий для отвода земельного участка.

И так, общие правила предоставления земельных участков для целей строительства, обозначены Земельным кодексом.

Но это только начало. Следующий этап - это работа в субъектах РФ. Насколько сами регионы России смогут реализовать государственную идею. Дело в том, что не все регионы России одинаковы. Здесь дело и в способах хозяйствования, сложившихся в конкретной местности, и в этнических различиях. Немаловажную роль играет и географическое положение субъекта - территории покрытые лесами будут иметь значительные отличия отвода земельных участков для целей строительства от земель занятых горами или черноземами.

Еще один уровень детализации - муниципальное образование (город или район), где в свою очередь должны найти отражение свои особенности. Все это будет работать хорошо только при одном условии - несмотря на различные условия, должна быть единая политика, единые правила в земельных отношениях, которые должны максимально снизить возможность чиновничьего произвола и максимально быть направленными на получение экономической выгоды при соблюдении закона и экологического равновесия естественных природных ресурсов, прежде всего земельных.

Каждый субъект РФ может либо улучшить процедуру предоставления земельных участков для строительства, например, упростив некоторые процедуры, либо усложнив их, тем самым, прежде всего. Правда, в последнем случае в таком субъекте РФ будет не столько сохраняться (охраняться) земельный фонд, сколько приходить в запущение. К тому же темпы строительства будут неуклонно снижаться, что весьма усложнит положение этого региона.

Не решен важный момент, кто же будет основным координатором всех министерств, ведомств, служб и т. д., который заставит их эффективно работать. На мой взгляд, в это дело каждого субъекта РФ, который должен решить эту проблему своими силами с учетом своих региональных особенностей. Здесь должен быть назначен не только главный координирующий орган, но и разработан детальный регламент взаимодействия всех государственных и муниципальных структур, имеющих отношение к отводу земельного участка для целей строительства. При этом все региональные органы власти (включая и муниципальные) должны иметь такой регламент, утвержденный исполнительным органом власти субъекта РФ. С федеральными же органами власти (служба Росземкадастра по субъекту РФ и др.) должны быть подписаны соглашения, в которых четко регламентировано их взаимодействие для более эффективного решения данных задач.

Кроме того, необходимо решить вопросы о более широком информировании заинтересованных лиц при отводе земельных участков для строительства. Например, каждый субъект РФ может вполне справиться с задачей создания единой базы данных о наличии земельных участков, которые могут быть отведены для целей строительства, открытой для всех заинтересованных лиц. И в дальнейшем отвод земельных участков осуществлять на ее основе. Которая, в свою очередь, должна быть доступна всем желающим для свободного ознакомления.

 

 

Список использованной литературы

 

1) Государственный земельный кадастр, библиотечка российской газеты, выпуск №14, Законодательно-правовая база о земельных участках // М. 2001 г., С. 6

3) Боголюбов С.А. // Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // М. 2001.

4) Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник. - М.: Высшее образование.- 2006.

5) Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. - 2003. - N 8.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных нормативно-правовых актов

1. Конституция РФ (офиц. текст). М.: Омега, 2010.
2. Постановление Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" от 13 октября 1997 г. N 1301
3. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ
4. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 88-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.)
5. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (действующая редакция) // Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.
6. Федеральный закон РФ «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 года № 28-ФЗ
7. Федеральный закон РФ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ
8. Федеральным законом «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ