Рыночная и кадастровая оценка

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..3

1. СПЕЦИФИКА ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ……………………….6

2. РЫНОЧНАЯ И КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА………………………………11

1. Назначение, сущность и порядок проведения государственной кадастровой оценки земли…………….……………………………………….11
2. Назначение, сущность и порядок проведения рыночной оценки земли………………………………………………………………….................16
3. Общее и различия кадастровой и рыночной оценки…………………………………………………………………………...19

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………24

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………….............26

ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………...……28

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля – это вся планета, которая выполняет важнейшую экологическую функцию. Социальная роль земли заключается в том, что она всегда служила местом проживания всех народов и поколений людей. Земля как территория государства или субъекта федерации обуславливает политическую функцию. И наконец, земля занимает уникальное ключевое положение в экономической жизни общества. Она представляет собой особую значимость для всего человечества, поскольку не только является единственным местом проживания всех народов и поколений  людей, но также основным и естественным фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является также источником всех других благ и служит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Не случайно великий русский писатель Федор Михайлович Достоевский в своих дневниках записал, что «без земли…и миллионер – пролетарий».

Ценность земли  заключается в следующих ее характеристиках:

- каждый участок земли является уникальным по своему                               местоположению и внешнему окружению;

- земля является недвижимой в вещественном отношении;

- земля долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается;

- предложение земли ограничено самой природой;

- земля может быть использована людьми для различных целей.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот привело к положительным результатам, поскольку увеличило поступления средств в государственный бюджет для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв, ведения земельного кадастра и для других целей.

И поскольку, таким  образом, земля закрепило за собой право являться объектом товарно-хозяйственных отношений – товаром, появилась необходимость осуществления процесса оценки земельных ресурсов. Отсутствие экономической оценки земли приводило к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству в центре городов промышленных предприятий, что, в свою очередь, грозило существенными финансовыми потерями в муниципальных и городских бюджетах. Очевидно, что в условиях рынка невозможно эффективно управлять земельными ресурсами без реальной оценки их стоимости. Оценка стоимости земли выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. Следовательно, достоверная, грамотная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе. А это не такая простая задача, как кажется на первый взгляд.

В мировой оценочной  практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:  массовую кадастровую оценку и рыночную оценку единичных объектов земельной собственности. Оба вида оценки различны между собой, однако, это не означает, что между ними нет ничего общего.

В чем конкретно заключается разница этих двух, казалось бы, схожих понятий? Какова сущность, назначение и функции каждого вида оценки по отдельности? Как проходит процедура определения кадастровой и рыночной оценки стоимости земельных участков? И почему результаты кадастровой и рыночной стоимости абсолютно не идентичны друг другу?

Эти и многие другие вопросы по этой теме вызывают дискуссии и жаркие споры между  всеми участниками, которые так  или иначе имеют или имели  отношение к оценке земельных  участков. Актуальность поднятой проблемы очевидна.

Таким образом, цель моей курсовой работы – исследование рыночной и кадастровой оценки земель. Для реализации этой цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть  специфику земельного участка  как объекта оценки;

- проанализировать теоретические основы рыночной и кадастровой оценки земли, определить порядок их проведения;

- сравнить полученные  результаты.

Объект исследования – рыночная и кадастровая оценка земель.

Предмет исследования – общее и различия рыночной и кадастровой оценки земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. СПЕЦИФИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Земля, как известно, является неотъемлемой частью нашей  жизни и нашего существования. Благодаря  своей исключительной важности она  всегда находится под пристальным  вниманием. Она обладает двойственной природой и может рассматриваться и как природный ресурс или некая территория, используемая для разных целей, и как объект недвижимости.

Как природный ресурс земля  характеризуется пространством,  рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром, обладает социальной и экономической ценностью и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода.

Как объект недвижимости в  теории оценки недвижимого имущества  используют термин земельный участок. Подразумевая, что земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.¹

Определение земельного участка в нашей стране приводится в Земельном кодексе Российской Федерации: «Земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, т.е. все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. Даже без видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости.

В земельном  кодексе РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с  земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами[1,с.28]. Это означает, что при переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон [2,с28].

 По мере углубления рыночных отношений в современной России земля стала товаром – объектом хозяйственного оборота, т.е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена, которая может быть измерена и определена.  Но, однако, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность использования земли одновременно и как природного ресурса и как объекта недвижимости.

В современной  России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости по следующим причинам: во-первых, специфика  данного объекта, во-вторых, неполная разработанность нормативно-правовой базы, в-третьих, недостаточная развитость земельного рынка в стране.

Специфика и  уникальность земли как объекта  оценки определяется следующим:

1. Земля является ограниченным природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.

- как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

- как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости.

3. Земельный фонд выступает основой жизни и деятельности человека и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земли.

5. Каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет  фиксированное местоположение.

6. Использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Также большое  значение при оценке имеет категория  использования земли, так как  она обуславливает правовое положение, разрешенное использование и  различные сервитуты, относящиеся  к конкретному земельному участку. Итак, земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

• земли сельскохозяйственного назначения образуют территорию, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение.

• земли поселений (города, поселки, сельские поселения). К данной категории относятся все земли в пределах черты поселений, находящихся в ведении городских и сельских администраций. Чертой поселения называют внешнюю границу земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель.

В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями – системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.

• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности – это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.)

• земли особо охраняемых территорий и объектов – земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, эстетическое и иное ценное назначение, которые изъяты в соответствии с постановлениями органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота. Для данной категории земель установлен особый правовой режим в ст.94 ЗКРФ [1.c 27]

• земли лесного фонда включают в себя как лесные земли (покрытые и не покрытые растительностью), так и не лесные земли (болота, дороги, просеки и др.), используемые для ведения лесного хозяйства. В России земли лесного фонда занимают большую часть территории – 65%.

• земли водного фонда – это территории, занятые  водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зоны охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

• земли запаса – это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам в собственность, владение, пользование, за исключением фонда перераспределения земель. При переводе земель из одной категории в другую допускается использование земель запаса.

Таким образом, вышеуказанные аргументы, раскрывают специфику земельного участка как  объекта оценки. Но, несмотря на то, что оценка земель сложна, существует огромная необходимость в ее проведении.

 

 

 

 

 

 

 

2. РЫНОЧНАЯ И КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

 

Земля является основным  базисом всех процессов  жизнедеятельности нашего общества во всех сферах (политическая, экономическая, социальная, производственная, коммунальная, экологическая) и обладает стоимостью. Именно поэтому не искаженная, качественная (профессиональная) оценка земли представляет собой одно из наиболее важных условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.  Надобность в получении максимально достоверной оценки стоимости земли испытывают как муниципальные и государственные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, так и субъекты  частного земельного права при совершении различных сделок с земельными участками.