Рыночная и кадастровая оценка

 

3. Общее и различия кадастровой и рыночной оценки

 

Проанализировав основные положения о двух методах оценки земель, можно сделать довольно аргументированный вывод, что отличия между кадастровой и рыночной оценкой довольно существенные. Рассмотрим подробнее некоторые аспекты различий.

Во-первых, различаются  виды оцениваемой стоимости, установленные  в соответствии с федеральными стандартами  оценки: рыночная и кадастровая стоимость  соответственно.

Во-вторых, отличаются цели оценки, как правило, рыночная оценка проводится для совершения сделок с земельными участками, где самый распространенный вид сделки – это купля-продажа, а кадастровая оценка проводится в целях установления  налогооблагаемой базы.

Также при рассмотрении принципов проведения кадастровой и рыночной оценки земли, можно выделить ещё немаловажные различия по следующим факторам:

- отличия в нормативно-правовой и методической базе.

- субъекты оценки: рыночная оценка проводится собственником земельного участка, а ГКОЗ – Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.

- обязательные процедуры придания результатам легитимности: в рыночной оценке - достаточно прохождения экспертизы, в кадастровой оценке - согласование, экспертиза и утверждение результатов.

- статус оценки (негосударственная и государственная), а также вид (характер) оценки — индивидуальная и массовая.

- датой рыночной  оценки может быть любая (по  согласованию с заказчиком), а  датой кадастровой оценки - 1 января  года проведения работ.  Соответственно и сроки актуальности результатов по окончанию проведения работ тоже различны: так, например, результаты ГКОЗ действительны в течение 5 лет со дня её проведения, а рыночной - 6 месяцев.

- применение в процессе работ принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земель: в рыночной оценке (в соответствии с федеральным стандартом оценки (ФСО 1)) - это условие обязательно, в кадастровой - неприменимо.

- результаты  оценки и её точность. В итоге рыночной оценки определяется рыночная стоимость земельного участка. Результатом кадастровой оценки являются удельные показатели стоимости земель в границах установленных оценочных зон, на основе которых рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков в этой зоне. Но точность массовой оценки намного ниже, чем при индивидуальной оценке, поскольку при массовой оценке невозможно учесть все индивидуальные особенности каждого объекта оценки.

- кадастровая  оценка оказывается намного консервативнее  рыночной и в современных условиях  не поспевает за изменениями в рыночных ценах.

- масштабы проведения. Опыт рынка недвижимости свидетельствует  о том, что в рыночном обороте  находится ежегодно около 1 % общего  количества объектов. Только эти  объекты и обеспечиваются рыночной  оценкой, по остальным она не  выполняется, для налогообложения же необходима сплошная оценка всех объектов.

И, наконец, в заключение, стоит отметить, затраты на рыночную (индивидуальную) оценку намного выше затрат на кадастровую (массовую) оценку в 500—1 000 раз. К примеру, стоимость рыночной оценки одного земельного участка составляет от 10 тыс. рублей. А стоимость проведения кадастровой оценки по субъекту РФ (около 500 тыс. участков) составляет около 20 млн. руб., или 40 руб. в расчете на один участок.

Таким образом, различий довольно много и они существенны.

Для примера  сравним результаты рыночной и кадастровой оценки в Санкт-Петербурге актуальные на сегодняшний день, проанализировав объявления о продаже земельных участков на территории города. Сведения о рыночной стоимости земельных участков не находятся в открытом доступе и их довольно небольшое количество. Проанализируем их стоимость, сравнив её с кадастровой и выясним, совпадают ли они.

Сведенья о  кадастровой стоимости взяты  из региональной информационной системы  «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» и постановления от 28 ноября 2006 г. N 1432 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель в Санкт-Петербурге».

Так на период ноябрь – декабрь по данным журнала Бюллетень  Недвижимости (БН) осуществляется продажа следующих участков в границах города.

 

 

Таблица 1.2

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости, руб.

Адрес	Использование	Рыночная стоимость 1м2	Кадастровая стоимость 1м2
Большая Озерная, 48	ИЖС	7857,1	2220
Бестужевская	Произв.	6000	3218
Пискаревский  проспект	Произв.	3125	1917
Елисеевская	ИЖС	5125	1630
Карпатская	Произв.	9166	1919

 

Как  видно  из таблицы, кадастровая стоимость квадратного метра утвержденная в 2006 году и действующая в течение пяти лет, имеет мало общего с сегодняшним днем и в целом гораздо ниже рыночной. Как уже говорилось выше, это может быть обусловлено, к примеру, тем фактором, что кадастровая оценка по сути своей не может «угнаться» за постоянно, из месяца в месяц, растущими ценами на рынке недвижимости.

Далее обратимся  к сходным и взаимосвязанным моментам, характерным для данных видов оценки.

Рассматривая  общее в двух видах оценки, необходимо сделать принципиальный вывод: рыночная оценка является информативной базой  для кадастровой оценки.

Методологической  основой  ГКОЗ является массовая оценка, которая представляет собой метод получения сведений о стоимостных характеристиках группы однородных объектов недвижимости с использованием статистической обработки реальной рыночной информации. Таким образом, качество массовой оценки, а значит, результатов ГКОЗ, зависит от наличия и достоверности статистических данных о продажах на всей оцениваемой территории.

Таким образом, ГКОЗ может быть охарактеризована как массовая рыночная оценка, поскольку в основу расчета кадастровой стоимости закладывается рыночная информация.

Естественно, необходимо понимать, что индивидуальная (рыночная) и массовая (кадастровая) оценки не является взаимозаменяемыми (каждая из них имеет свою область применения при решении задач государственного управления земельными ресурсами). Однако обе оценки могут дополнять друг друга в необходимых для этого случаях.

Стоит отметить тот факт, что многими госструктурами активно обсуждается их вероятностная  перспектива развития,  о том, что кадастровая и рыночная стоимость  земли будут сближаться. Об этом в своём интервью поделился руководитель департамента земельных ресурсов правительства Москвы Виктор Дамурчиев. Он заявил, что по мере совершенствования методической базы и увеличения объема сделок с земельными участками кадастровая и рыночная стоимость будут сближаться. Об этом свидетельствуют последние изменения в Земельном кодексе РФ: если раньше, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливалась в процентах от его рыночной стоимости, то с 22 июля 2010 года кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Итак,  выявили, как и существенные различия, так  и общие черты, перспективы развития в двух, казалось бы, несравнимых видов оценки стоимости земельных ресурсов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной курсовой работе были рассмотрены вопросы, касающиеся оценки земли.

В вводной части  показаны уникальные черты и экономическая  сущность такого сложного, в том  числе и для оценки, понятия, как земля. Заостряется внимание на понимании земли как объекта товарно-хозяйственных отношений, рассматривается ключевой момент, который следует иметь в виду при оценке земли : возможность ее многоцелевого использования. Необходимо заметить, что этот принципиальный момент сам по себе может быть темой для исследования в рамках отдельной работы, поскольку требует анализа значительного количества информации; важность его может быть подкреплена множеством примеров.

Далее детально разобраны оба вида оценки земельных ресурсов: рыночная и кадастровая оценка. Среди основных отличительных особенностей кадастровой оценки прежде всего выделяются всеобщность, дешевизна и массовость, а также цель проведения: формирование налоговой базы. Характерными для рыночного вида оценки являются частность (индивидуальность) , дорогая стоимость процедуры и цель: обеспечение процесса сделок с землей.

В аналитической  части представлен их сравнительный  анализ. После тщательного сопоставления  различий, дается, тем не менее, четкое обоснование того факта, что оба вида взаимосвязаны, и выражается это прежде всего в том факте, что кадастровая оценка проводится на основе рыночной информации.

В работе также  приведены числовые данные, касающиеся оценки земли в Санкт-Петербурге.

Считаю необходимым заметить, что вопросы, касающиеся земельного рынка России вообще и методов оценки земельных ресурсов в частности, являются весьма интересными и перспективными для рассмотрения, поскольку потенциал земельного рынка нашей страны, по общепризнанному мнению, огромен.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:

1. Земельный кодекс Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Федеральный Закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4. Федеральный Закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
5. Постановление от 28 ноября 2006 г. № 1432 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель в Санкт-Петербурге».
6. Постановление от 8 апреля 2000 г. «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 №568-Р.
8. Баденко В.Л., Гарманов В.В., Г.К. Осипов Государственный земельный кадастр. Спб.: Издательский дом «Питер», 2003. 320 с.
9. Васильева Н.В. Основы Землепользования и землеустройства: учебное пособие. СПб.: СПБГИЭУ,2007. 166 с.
10. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. М., 2005. С. 345.
11. Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2005. 414 с.
12. Оценка недвижимости / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Питер, 2005. 496 с.
13. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. М.: КноРус, 2008. 224 с.
14. Бюллетень Недвижимости «Продажа земельных участков». Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.bn.ru/zap_fduch.phtml
15. Государственный (национальный доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2009 году. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.rosreestr.ru/about/analytical/1316606/
16. Интернет-версия программы «КонсультантПлюс». Электронный ресурс. Режим доступа: www.consultant.ru/online.
17. Материал большого сервера недвижимости  «Обзор цен на рынке продажи земельных участков по состоянию на 27 мая 2010 года». Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.bsn.ru/analytics/estate_country/16621/
18. Сайт региональной геоинформационной системы Санкт-Петербурга [электронный ресурс]. Режим доступа: www.rgis.spb.ru/map

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1

Кадастровая стоимость  городских земель в зависимости  от вида использования

№ зоны	Вид использования  земли	Диапазон кадастровой стоимости, руб./кв. м
1	Под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности	341 – 8 157
2	Под домами ИЖС	2 306 – 7 341
3	Под дачными  и садоводческими объединениями  граждан	3 306 – 7 341
4	Под гаражами и  автостоянками	2 153 –  36 330
5	Под объектами  торговли, общепита, бытового обслуживания, АЗС, предприятиями автосервиса	1 780 –  41 726
6	Под учреждениями и предприятиями народного образования, под объектами здравоохранения, социального обеспечения, физкультуры  и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами	72 – 888
7	Под промышленными  объектами, объектами коммунального хозяйства, материально-технического и продовольственного снабжения, сбыта  и заготовок, объектами транспорта и связи	737 – 10 094
8	Под административно-управленческими  и общественными объектами, предприятиями, организациями, учреждениями финансирования, кредитования, страхования, пенсионного  обеспечения	1 094 – 35 920
9	Под военными объектами	65 – 807
10	Под объектами  оздоровительного и рекреационного назначения	375 – 4 602
11	Сельскохозяйственного использования	29 – 819
12	Леса, парки, скверы	362 – 4 441
13	Под обособленными  водными объектами	362 – 4 441
14	Иные земли  поселений, в том числе земли  резерва	659 – 8 075

 

¹ Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. М.: КноРус, 2008. 224 с.

² Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. М.: КноРус, 2008. 224 с.