Затратный подход в оценки недвижимости

Департамент образования  города Москвы

 

Государственное бюджетное  образовательное учреждение

среднего профессионального  образования города Москвы

Колледж городской  инфраструктуры и строительства  №1

 

 

                           Допускается к защите 

 

                               __________________________

                           (подпись преподавателя, дата)

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА (ПРОЕКТ)

На тему:

 

«Затратный подход в оценки недвижимости»

 

по дисциплине  «Экономическая оценка недвижимости»

 

 

 

 

 

 

           Выполнила:

                                 Студентка группы  4гк -2с

                                                              

                                                               шифр, специальность

                                                   120304 градостроительный кадастр

                                                               Руководитель курсовой работы (проекта)

                                                              

                               

 

            

 

 

 

Москва

2011

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ГЛАВА I. Затратный подход в оценки недвижимости

1.  Общая характеристика затратного подхода………………………...….3

2.  Затратный подход………………………………………………………..6

3.  Методы оценки недвижимости…………………………………………7

3.1. Затратный подход………………………………………………………7

3.2. Рыночный подход……………………………………………………..10

3.3. Доходный подход……………………………………………………..12

ГЛАВА II. Описание объекта недвижимости……………………………15

2.1 Акт осмотра объекта…………………………………………………..15

2.2 Инфраструктура, расположенная  рядом с оцениваемым объектом...16

2.3 Наличие социальных  учреждений…………………………………….16

2.4 Экологические условия………………………………………………..17

2.5 Характеристика дома…………………………………………………..17

2.6 Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  объекта недвижимости………………………………………………………………18

ГЛАВА III. Оценка стоимости объекта недвижимости………………….19

3.1 Оценка стоимости объекта  недвижимости сравнительным методом..19

3.2 Оценка стоимости объекта  недвижимости доходным методом……..22

3.3 Сравнение………………………………………………………………..24

Заключение………………………………………………………………….26

Список используемой литературы…………………………………………27

Приложение …………………………………………………………………28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА I  ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Общая характеристика затратного подхода

Затратный подход основан  на предположении, что затраты, необходимые  для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для  использования затратного подхода  – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка стоимости воспроизводства  или стоимости замещения оцениваемого  здания;

2)  оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3)  расчет выявленных видов износа;

4)  оценка рыночной стоимости земельного участка;

5)  расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что  во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за траты  инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках  на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость  не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта  делается оценщиком после тщательного  сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода  предпочтительнее, а иногда и единственно  возможно в следующих случаях:

•      когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

•      когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

•      когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

•      для оценки объектов незавершенного строительства;

•      для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

•      для оценки в целях страхования;

•      для итогового согласования стоимости.

Методика оценки стоимости  недвижимости на основе затратного подхода  отражены на рис. 1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы;

-  величина накладных расходов;

-  затраты на оборудование;

-  нормы прибыли строителей в данном регионе;

-  рыночные цены на строительные материалы.

Недостатки затратного подхода:

1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.  Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода 

-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования

-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости

-  Расчет накопленного износа (всех видов) :

·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

 

3. Методы оценки недвижимости

 

 В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода  к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности.  

В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности  конкретных методов, вытекающие из специфических  проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

 

1. Затратный подход

         Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.  

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:  

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной  и имеющейся в распоряжении земли  в целях оптимального ее использования;   

Оценка восстановительной стоимости  оцениваемого здания. В основе расчета  восстановительной стоимости лежит  расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен  и условий изготовления аналогичных  объектов на определенную дату.  

Определение величины физического, функционального  и внешнего износов объекта недвижимости;   

Оценка величины предпринимательской  прибыли (прибыли инвестора); 

Расчет итоговой стоимости объекта  оценки путем корректировки восстановительной  стоимости на износ с последующим  увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.  

Затратный подход наиболее уместен  при оценке объектов, недавно сданных  в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости  земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.  

Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и  другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может  быть использован при оценке для  целей страхования.  

Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества  юридических и физических лиц, при  аресте недвижимого имущества, для  анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли.

 

Определение стоимости  земельного участка 

В соответствии со ст. 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом  земельном участке, к другому  лицу оно приобретает право на использование соответствующей  части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.   

Из всех методов оценки земли  определяющее значение имеет метод  сравнительного анализа продаж. Восстановительная  стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки.   

В основе определения восстановительной  стоимости лежит расчет затрат, связанных  со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости  от порядка учета этих затрат в  себестоимости строительства принято  выделять прямые и косвенные затраты.   

Прямые затраты непосредственно  связаны со строительством (стоимость  материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин  и механизмов и т.п.).  

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к  строительству (гонорары проектно-сметным  организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые  и рекламные расходы и т.п.).   

Прибыль девелопера отражает затраты  на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с  девелопментом предпринимательский  риск.  

Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи  объекта.  

Независимо от величины процента и  соответствующей ему основы (составной  части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли  остается постоянной.  

Основным источником сравнительных  данных о затратной стоимости  объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут  собственные базы данных текущих  цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения.