Земельно-кадастровые работы за рубежом

Лекция №6 Тема « Земельно-кадастровые работы за рубежом».

1. Классификация зарубежных кадастровых систем.
2. Принципы земельного кадастра в зарубежных странах.

Землю в общепринятом смысле рассматривают как пространственный ресурс (территорию), в юридическом отношении в зарубежных странах (при наличии института частной собственности) как определяющий атрибут недвижимой собственности, под которой понимают, как правило, находящиеся в частной собственности землю, природные ресурсы, здания и сооружения.

В правовом отношении характерными особенностями недвижимой собственности являются гласность владения и законодательно установленный общественный контроль за способом использования земли и другой недвижимости. Институт гласности владения с древних времен связан с тремя важными особенностями землевладения:

необходимостью  официальной регистрации объекта  владения, т. е. с официальной фиксацией границ участков владений на местности и в документах;

необходимостью  официальной регистрации субъекта владения для обеспечения ему гарантий права собственности;

необходимостью  регистрации и контроля ограничительных  отношений, связанных с неотъемлемыми правами других граждан и коллективов на пользование территорией, например с обеспечением прав доступа к дорогам или воде через территорию частного землевладения.

Гласность владения во многих зарубежных странах обеспечивается специальной регистрационной системой — земельным кадастром, в том числе официально поддерживаемой государством системой юридической регистрации прав собственности на землю. Кадастр служит механизмом формирования общественного самоуправления, гарантом прав собственников и организации государственного и местного налогообложения недвижимости. Кадастр или информационная кадастровая система являются также средством общественного контроля, территориального планирования и управления.

В земельных  кодексах большинства европейских  стран земельные участки различают по следующему правовому положению:

собственности;

аренды с  наследственным правом застройки;

аренды на срок с правом продления;

аренды на определенный срок.

Перечисленные формы правовых отношений допускают  совместное обладание правами собственности или правами распоряжения на землю одновременно несколькими физическими или юридическими лицами, как в равных, так и в заранее установленных количественных долях.

Право собственности  обеспечивает наибольшую полноту распоряжения недвижимостью и включает право передачи прав собственности на всю недвижимость или ее части другому лицу или лицам путем купли-продажи, обмена, дарения, наследования, а также сдачи в аренду или заклад.

Право собственности  на землю и недвижимость традиционно  и повсеместно ограничивается интересами соседних землевладений, местной общины, муниципалитета, города и государства. Со временем, особенно в поселениях, эти ограничения переросли в сложные ограничительные и согласовательные системы землепользования, из которых следует отметить применяемые с середины 19 в. в Европе, а ныне повсеместно законы о функциональном зонировании, об охране окружающей среды и защите природных ресурсов, о планировании и строительстве, о компенсациях, принудительных выкупах и изъятиях участков земли. Таким образом, право собственника распоряжаться своей землей ограничивается в интересах общества многочисленными законами и положениями, из которых отметим законы о приобретении, о функциональном использовании, строительные кодексы и правила, законы об охране исторических и культурных памятников, об охране недр и природной среды, государственные и муниципальные положения о территориальном планировании и т. д.

Кроме различий в правах собственности и распоряжения, земельные кодексы большинства стран различаются по их правовому положению в системе налогообложения и по юридическим условиям получения и передачи прав собственности на рынке недвижимости. Например, в Германии право муниципалитета или общины на преимущественный выкуп участка не распространяется на участок наследственного права аренды жилой застройки. Соответствующие права и их ограничения определяются законами о налогообложении, о приобретении земли и недвижимости, а также законами, регулирующими государственные и общественные потребности, например определяющими процедуры отведения земель под магистрали, энергетические сети, общественные здания и сооружения и т. д.

В большинстве стран  различают следующие виды собственников:

государство;

муниципалитеты, общины, городские и сельские советы и коммуны; религиозные или общественные недоходные организации;

кооперативы, товарищества, акционерные общества, фирмы;

частные лица;

иностранные государства, иностранные организации  или иностранные частные лица.

В течении  многих столетий развивались кадастровые  системы многих типов, и их различия часто зависели от местного культурного наследия, физической географии, типа землепользования, технологии и т. д. Кадастры могут быть классифицированы по-разному, в частности:

по первоочередной функции (например, для оказания поддержки налогообложению, для составления документов по оформлению перехода права на недвижимость, распределения земли или мер по управлению многоцелевым землепользованием);

по типам  записываемых прав (например, частная  собственность, права на пользование, горные отводы для разработки материалов);

по степени  ответственности государства за обеспечение точности и достоверности данных (например, полный мандат государства, разделение ответственности между обществом и физическим лицом);

по месторасположению  и юрисдикции (например, городские  и сельские кадастры, централизованные и децентрализованные кадастры);

по множеству  способов сбора информации о земельных  участках (в том числе наземные съемки с привязкой к геодезической сети опорных точек, некоординированные наземные съемки и измерения, аэрофотосъемка, преобразование существующих записей данных о предыстории в цифровую форму и т. д.).

Все эти факторы  позволяют определить необходимую  разрешающую способность и масштаб графических данных (в том числе кадастровых карт), тип и характеристики данных, записываемые как в графические, так и в атрибутивные файлы, а также организационную профессиональную ответственность по управлению данными.

Другими данными, влияющими на формат и управление кадастром, являются:

история, культура и традиционные системы земледелия;

регион,страна;

физическая  и экономическая информация;

особенности расселения;

уровень технологии;

традиционные  системы управления на государственном  и местном уровнях;

земельное и  имущественное право;

приоритеты  земельной политики для юрисдикции.

В большинстве  зарубежных стран ответственность  за управле ние кадастровой информацией исторически распределена между несколькими государственными органами власти и профессиями. Земельная регистрация обычно являлась правом судов и лиц юридической профессии; картографирование, межевание земельных участков и сопровождение данных о земельных участках для финансовых целей, для регулирования землепользования, а также для целей перераспределения земли входили в ответственность лиц, осуществляющих съемку. В таких регионах, как Северная Америка, лица, представляющие другие профессии, традиционно несли ответственность за планирование землепользования, оценку стоимости земли и земельное налогообложение.

Одним из основных последствий развития современных  автоматизированных земельных информационных систем явилось формирование более тесной координации между организациями, несущими ответственность за формирование кадастровых данных в своей сфере деятельности. Поэтому в ряде стран информация, необходимая для разных целей, сконцентрирована в единой информационной системе или организован обмен информацией между разными системами.

Западноевропейские  кадастровые системы, как отмечалось, в общих чертах одинаковы: регистр участков, кадастровые карты и ведение правовых записей. Техника учета владений различается, хотя реестр участков недвижимости имеет каждая страна. Такой реестр может быть собственно Поземельным регистром (Поземельной книгой) или же его составной частью. Кадастр (или совокупность результатов кадастровых съемок) и Поземельный регистр, как правило, ведет единая организационная служба, реже — эти службы различны, но кооперируются между собой в обмене данными для взаимного контроля и образования многоцелевого кадастра.

Общая черта  западноевропейских кадастровых информационных систем состоит в том, что они обеспечивают систематический охват всей территории и непрерывное обновление данных. Для земельной информационной системы это единственная гарантия ее эффективности.

К общим чертам следует также отнести и сходство техники ведения информации в регистрах. Как правило, участки характеризуются типом землепользования, площадью, типом размещенных строений, месторасположением, информацией о владельце и ссылками на другие регистры и информационные системы, содержащие дополнительные сведения о территории и владельце. Эти данные в совокупности с другими информационными системами позволяют получать многостороннюю информацию о собственниках и об участках их владений.

Исключение  из общего правила — английская система, эквивалентная кадастру в общеевропейском понимании. В Англии кадастр содержит только картографическую информацию, в основ ном о границах участков и составе недвижимости. Английская система меньшее значение придает централизации систематических сведений о собственниках недвижимости.

По историческим причинам все кадастры Западной Европы имеют сходные черты. В той или иной степени они в своей основе содержат принципы французского кадастра, которые были определены Наполеоном I в начале 19 в. Главным принципом было наличие двух частей: словесного описания и карты, отражающей размещение и границы всех земельных участков. Карты с кадастровыми номерами делали систематически на основе съемок, содержащих полевые заметки, на которых были основаны карты.

В континентальной  Европе понятие кадастра в современном толковании означает ведущуюся государством систематическую классификацию и оценку земли посредством топографической съемки границ участков собственности и ведения реестра участков и их владельцев.

Таким образом, существует понятие кадастра как  специфической системы описания территории, поддерживаемой картами, которое включает не только описание границ участков и тип землепользования каждого участка, но также информацию о земле и ее владельце. Первоначальная цель кадастра заключается не в том, чтобы обеспечить права землевладельца. В Германии, например, этим занимался местный судья, который и вынужден был вести «Grundbuch», т. е. соответствующий реестр правовых отношений, связанных с участками собственности. Во Франции это было регистрационное учреждение — «Bureau des hipothegues», которое объединяло подобные реестры нескольких соседних земель. В Англии и ее бывших колониях слово кадастр известно лишь в сочетании «кадастровая съемка», а институт кадастра в ранее приведенном определении отсутствует.

В 1985 г. Международная группа экспертов по землеустройству и информационным системам в землепользовании утвердила следующее определение. «Кадастр — это систематически поддерживаемый публичный реестр сведений о недвижимости на территории страны или региона, основанный на топографической съемке границ участков собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отображают на крупномасштабных картах».

Основными принципами земельного кадастра в зарубежных странах можно назвать следующие:

1. Кадастр будет бесполезным, если он не завершен полностью 
   на анализируемой территории.
2. Работу необходимо вести на солидном фундаменте данных.
3. Затраты должны быть соизмеримы с ожидаемыми средними 
   прибылями от ведения кадастра.
4. Записи должны служить не одной, а нескольким целям.
5. Кадастровая единица должна быть единой земельной едини 
   цей, надежно защищенной законом.
6. Земельные записи должны вести на базе определенных зе 
   мельных участков (единиц), а не по персонам (лицам, владельцам).
7. Затраты на учреждение записей должны быть определены 
   правительством.
8. С самого начала надо учесть затраты на содержание и обнов 
   ление данных.
9. Проектирование земельно-учетных систем должно быть ори 
   ентировано на будущее.

 

 

2. ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНО-КАДАСТРОВЫХ СИСТЕМ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

Как отмечалось, общность черт прочих европейских кадастровых систем объясняется тем, что все они, прямо или косвенно, происходят от французского образца. Главной целью французской кадастровой системы было обеспечение поземельного налогообложения. И до сих пор он обслуживает фискальную систему: его данные являются основой начисления различных видов поземельных и имущественных налогов, касающихся недвижимости. Хотя во Франции Поземельный регистр не существует, кадастр сам по себе используется как реестр участков недвижимой собственности и их владельцев. Однако французский многоцелевой кадастр не обеспечивает систематического информационного покрытия всей территории страны. В настоящее время крупные города (Лилль, Марсель и др.) создали собственные многоцелевые кадастры своих территорий.

Основные  задачи современного французского земельного кадастра сводятся к 3 группам: технической (составление кадастровых планов); земельной (идентификация и описание земельных участков — парцелл, установление их землевладельцев); налоговой (оценка земель и определение обоснований и норм земельного налога). В стране имеется 5 региональных информационных центров Главного управления налогов (в Аменье, Анже, Орлеане, Руа-не, Версале), которые выполняют почти исключительно кадастровые работы: осуществляют руководство по созданию кадастровой документации, определяют основания для обложения налогом для сообщения местным властям, занимаются изданием перечней и сообщений по налогообложению, касающемуся поземельного налога, моделированием возможных изменений в налогообложении. Штат всех пяти региональных информационных центров насчитывает около 1250 чел. В последнее время Национальный банк земельных данных содержит около 40 млрд единиц информации.