Земельные права граждан и гарантии их реализации по законодательству Российской Федерации

     Аналогичным образом решается вопрос и при  изъятии части земельного участка. Следует иметь в виду, что такое  изъятие не должно приводить к  уменьшению предельных (минимальных) размеров земельных участков, которые установлены  правовыми актами. Если изъятие части земельного участка предполагает указанное уменьшение, то ее нельзя изымать даже при наличии согласия его правообладателя. Иначе оставшаяся не изъятой часть земельного участка будет рассматриваться законом как недостаточная для использования по целевому назначению. В таких случаях нужно принимать решение об изъятии всего земельного участка, даже если для государственных (муниципальных) нужд это не требуется.

     Решения об изъятии у граждан земельных  участков для государственных или муниципальных нужд (в том числе акты о сносе жилых домов, находящихся на изымаемых земельных участках) должны быть опубликованы в официальных изданиях, иначе они будут противоречить ч. 3 ст. 15 Конституции РФ, в соответствии с которой любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы для всеобщего сведения.

     Решение об изъятии земельного участка подлежит государственной регистрации. При  этом регистрации подлежит не само решение как документ, а обременение земельного участка, возникающее вследствие принятия решения об изъятии. Под ограничением (обременением) в соответствии с абз. 4 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Правовые последствия принятия решения о выкупе земельного участка являются именно такими условиями, которые стесняют собственника в осуществлении его прав, в частности ограничивают возможность самостоятельно определять юридическую судьбу участка, входящую в содержание правомочия распоряжения. Отсутствие государственной регистрации прав на недвижимость не является основанием для отказа в возмещении убытков при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд. Законодательство не ставит такое возмещение в зависимость от государственной регистрации прав на недвижимость.

     Известные трудности могут возникнуть с  регистрацией решения в случае, если право собственности на земельный  участок возникло до вступления в  силу ФЗ о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и не было зарегистрировано по правилам. В этом случае появляются формальные основания для отказа в государственной регистрации решения об изъятии земельного участка.

     О регистрации решения собственник  должен быть уведомлен. Государственная  регистрация ограничений (обременении) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Сроков для уведомления о состоявшейся регистрации законодательством не устанавливается.

     Обязательность  государственной регистрации решения  об изъятии земельного участка позволяет  прийти к выводу, что без нее такое решение не будет иметь юридической силы. Именно о зарегистрированном решении говорится и в ст. 280 ГК, содержащей положения о правах собственника изымаемого земельного участка.

     Решение об изъятии земельного участка может  быть в любой момент отменено принявшим его органом. При этом должно быть зарегистрировано прекращение указанного обременения земельного участка, а собственнику послано соответствующее уведомление.

     В свою очередь, и согласие (несогласие) собственника с изъятием земельного участка должно быть оформлено письменно. Согласие может быть выражено в соглашении о выкупе земельного участка, несогласие - в заявлении собственника, его иске в суд с требованием о запрете изъятия земельного участка.

     Все условия выкупа земельного участка  должны быть закреплены в письменном соглашении с его собственником. Если вместо выкупа предоставляется равноценный земельный участок, то его стоимость засчитывается в общую выкупную цену изымаемых объектов недвижимости (земельного участка, строений, многолетних насаждений, водных источников) и размера возмещения возникающих при этом убытков. Выкуп земельного участка должен производиться по его рыночной стоимости.

     Выбор земельного участка под строительство  осуществляется органом местного самоуправления. На стадии предварительного согласования места размещения объекта орган местного самоуправления уведомляет собственников земельных участков, которые планируется выкупить для государственных или муниципальных нужд, об их возможном выкупе. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе, к которому прилагаются расчеты убытков его собственника, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства. Акт выбора утверждается решением уполномоченного органа государственной власти о предварительном согласовании места размещения объекта. Это решение может быть обжаловано в суд любым заинтересованным лицом, включая собственника земельного участка.

     В местах традиционного проживания и  хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей при предоставлении земельных участков для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по решениям органов власти, затрагивающим законные интересы названных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления должны принимать решения о предварительном согласовании мест размещения будущих объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

     Второй  возникающий при выкупе участка вопрос - возражение собственника земельного участка по предложенной выкупной цене или другим условиям выкупа.

     Акт о выборе земельного участка сопровождается расчетом выкупной цены изымаемого участка  и находящегося на нем недвижимого имущества, а также убытков, которые причиняются собственнику изъятием участка.

     Земельный участок, предоставляемый взамен изымаемого, не может быть меньшей ценности, он может быть либо равноценным, либо иметь большую цену. Земельные  участки большей ценности могут предоставляться по усмотрению соответствующего органа. При этом требование о равноценности распространяется на любые земельные участки и определяется по различным критериям. Для земельного участка сельскохозяйственного назначения равноценность определяется, в частности, плодородием почвы, для земельного участка под строительство - размерами, плотностью грунта и т.д.

     Предоставление  другого земельного участка взамен изымаемого производится вместо его  выкупа, поэтому допускается только с согласия собственника, что не освобождает от обязанности возмещения ему всех остальных убытков. Количество земельных участков, предоставляемых на выбор собственнику, законом не установлено. Следовательно, соответствующий орган не обязан предлагать собственнику различные варианты земельных участков.

     Земельный участок может предоставляться  из фонда перераспределения земель или других земель, находящихся соответственно в государственной или муниципальной  собственности.

     Недвижимое  имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или муниципальными нуждами или ненадлежащим использованием земли, выкупается у собственника или продается с публичных торгов только по решению суда. Подробный порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст. 279-282 и 284-286 ГК. При определении законности изъятия имущества нужно руководствоваться ч. 3 ст. 35 Конституции РФ и положениями данной статьи. Основания, условия и порядок возмещения установлены в ЗК (ст. 49, 55, 57, 63).

     Отчуждение  недвижимого имущества в связи  с изъятием земельного участка, на котором  оно расположено, во всех случаях, предусмотренных  комментируемой статьей, носит возмездный характер и может осуществляться посредством выкупа государственным  или муниципальным образованием либо путем продажи с публичных торгов. Порядок организации и проведения публичных торгов установлен ст. 447-449 ГК. В случае выкупа цена определяется в соответствии с правилами ст. 281 ГК. В выкупную цену включается не только рыночная стоимость самого земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, но также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду.

     Собственнику  возмещается стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость  плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.

     Оценка  жилых домов, других зданий, сооружений производится по сметной стоимости (по типовым проектам) строительства  новых зданий, объектов и сооружений. Незавершенное строительство и  неплодоносящие насаждения оцениваются по фактически произведенным объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земельного участка.

     Подпунктом 3 п. 1 статьи 63 ЗК РФ возмещение всех убытков, возникающих при изъятии земель, корреспондируется со ст. 62 ЗК. Это представляется неверным, так как ст. 62 посвящена возмещению неправомерных убытков, причиненных правонарушением, в то время как изъятие земель для государственных (муниципальных) нужд с соблюдением всех необходимых условий приводит к причинению убытков правомерными действиями.

     Положения ст. 63 ЗК сформулированы с учетом положений  гл. 17 ГК о правах на землю. Во избежание  противоречий между этими кодексами  некоторые положения ГК были почти  дословно воспроизведены в ЗК.

     Для расчета убытков собственников  земельных участков принимается стоимость их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Последнее правило противоречит принципу полного возмещения причиненных убытков, установленному комментируемой статьей, поскольку с момента принятия решения об изъятии земельного участка и до самого выкупа проходит не менее чем год, исходя из смысла п. 3 ст. 279 ГК. Поэтому расчет убытков и выкупной цены земельного участка должен производиться на момент заключения соглашения о выкупе.

     В расчет убытков включаются не только фактически понесенные собственником  расходы, но также и расходы, которые  он может понести в будущем  в связи с прекращением права  собственности на земельный участок. Особой категорией являются убытки, понесенные в связи с досрочным прекращением обязательств собственника земельного участка перед третьими лицами. С одной стороны, эти убытки могут заключаться в упущенной выгоде (например, неполучение арендной платы за земельный участок), с другой стороны - в возмещении третьим лицам убытков собственником участка и выплате штрафных санкций в связи с досрочным прекращением обязательств.

     В убытки включаются и те затраты, которые  собственник несет в связи  с досрочным прекращением своих  обязательств перед третьими лицами.

     Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд регулируется ст. 57 ЗК.

     Расходы собственника земельного участка по застройке (переоборудованию, перестройке) участка зданиями капитального типа, произведенные уже после уведомления о предстоящем изъятии, не возмещаются и во взаиморасчетах не учитываются.

     На  практике именно цена выкупа вызывает наибольшее напряжение в отношениях с собственником. Наиболее распространенными существующим методиками оценки являются:

     - доходная, когда стоимость определяется исходя из доходов, получаемых при использовании участка по целевому назначению;

     - затратная, когда стоимость определяется исходя из объема вложений в участок, необходимых для использования участка по целевому назначению (например, затраты на строительную деятельность на участке, предназначенном для строительства);

     - методика сравнительных продаж, когда цена выкупа определяется исходя из существующих предложений продажи и покупки аналогичного участка.

     Также встречается комбинированная методика, которая в нарушение всех принципов  экономической теории предлагает сложение трех вышеизложенных методик и раздел полученного значения на три. Разумеется, подобная методика надлежащей не может быть признана ни в коем случае.