Земельные ресурсы местного самоуправления

Земельный кодекс ликвидировал монополию исключительной государственной  собственности на землю и установил  различные формы собственности  на землю, включая и частную[6]. В интересах дальнейшего совершенствования земельных отношений в условиях рыночной экономики гражданам и юридическим лицам — собственникам земельных участков — было предоставлено право совершать гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду и т.д., а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, в том числе с иностранными инвестициями. Государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Это было также подтверждено Конституцией Российской Федерации[7], что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно.

Право собственности —  право конкретного субъекта использовать имущественные объекты своей  властью и в своем интересе на основе и в пределах установленного в государстве правопорядка.

Кроме того, возникли и другие формы права на землю. Это —  право пожизненного наследуемого владения землей; право пользования (бессрочное, краткосрочное и долгосрочное); право  аренды (краткосрочное и долгосрочное).

Право государственной собственности  на землю в России исчисляется  столетиями, а последние семьдесят  лет оно было исключительным, т.е. другой собственности не допускалось  — было только пользование. Сегодня  земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации и субъектов  Федерации, являются государственной  собственностью[8].

Из государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним относятся земли, которые  имеют общероссийское значение, правовой режим которых установлен федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется органами государственной  власти РФ.

В состав земель федерального значения входят: 

1) земельные участки,  занятые объектами министерств  обороны и безопасности   государства;  

2) земельные участки,  занятые федеральными энергетическими  и космическими   системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи,   транспорта и других объектов федерального значения;  

3) земельные участки государственных  природных заповедников, национальных  парков,   памятников природы, культуры и искусства федерального и всемирного значения;  

4) земельные участки Российской  академии наук, отраслевых академий  наук, научных   и образовательных учреждений федерального значения и др.  

 Также следует отметить, что все земельные участки,  занимаемые федеральными   объектами (здания федеральных органов власти, сооружения, предприятия и др.),   относятся к федеральной собственности.[9]

Субъекты Федерации —  собственники земли и других природных  ресурсов на своих территориях. Разграничение  государственных земель происходит согласно законам о разграничении  имущества и договоров между  федеральным центром и регионами.

2.2. Муниципальная  собственность на землю.

Муниципальная собственность  на землю — это собственность  муниципальных образований. Федеральный  закон «Об общих принципах  организации местного самоуправления в Российской Федерации», принятый 12 августа 1995 года, предусматривает, что  финансово-экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная  собственность, в состав которой  входят муниципальные земли[10].

Объектами права муниципальной  собственности на землю являются земельные участки в границах муниципальных образований, отнесенных к муниципальной собственности  на основании законодательных актов. Т. е. в муниципальной собственности  находятся все земли в пределах черты города (поселения), за исключением  земель, находящихся в государственной  собственности и переданных в  частную собственность, также земельные  участки за чертой города, переданные в муниципальную собственность  органами государственной власти субъектов  Российской Федерации.

В собственность муниципальных  образований для обеспечения  их развития могут дополнительно  безвозмездно передаваться земли, находящиеся  в государственной собственности

Субъектами права муниципальной  собственности на землю являются городские, районные, поселковые и другие муниципальные образования, в лице органов местного самоуправления, наделенные в соответствии с уставом муниципального образования собственной компетенцией в решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности.

Муниципальные земли городов  устанавливаются методом так называемого вычитания — это земли на территории муниципального образования, за исключением земель федеральных, субъектов Федерации и находящихся в собственности физических и юридических лиц.

Основанием отнесения  городских земель к объектам муниципальной  собственности являются: 

 – решение об отводе  земельных участков под объекты  муниципальной собственности;  

 – решение органов  местного самоуправления о предоставлении  земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, за исключением  земель, занятых объектами   государственной собственности и необходимых для их обслуживания;  

 – решения о предоставлении  органами местного самоуправления  земли в аренду   юридическим и физическим лицам, кроме земельных участков, на которых размещены   объекты государственной собственности;  

– решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных  участков в   срочное пользование;  

– решения о предоставлении органами местного самоуправления земельных  участков   физическим лицам в пожизненное наследуемое владение;  

– договоры о приобретении земельных участков в муниципальную  собственность как в   границах, так и за пределами территории муниципального образования, в том   числе посредством выкупа;  

– отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки (включая  земли   общего пользования, инженерной инфраструктуры), кроме земель, отнесенных действующим законодательством к государственной собственности;  

– отсутствие собственника или отказ собственника от права  владения земельным   участком (бесхозная недвижимая вещь);

–  решения органов государственной власти о передаче земельных участков,   находящихся в государственной собственности в муниципальную собственность.  

 Передача земель, находящихся  в государственной собственности  Российской Федерации, осуществляется  Правительством РФ, земель, находящихся  в государственной собственности  субъекта РФ, органами государственной  власти субъекта Федерации. 

Споры, возникающие в связи  с отнесением земельных участков к объектам права муниципальной  собственности на землю, разрешаются  посредством согласительных процедур или в судебном порядке.

Органы местного самоуправления в соответствии с законодательством  вправе передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной  собственности, другим лицам в собственность, срочное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать, передавать гражданам в пожизненное наследуемое  владение, а также совершать с  ними иные сделки. Безвозмездная передача земель, находящихся в муниципальной  собственности, в государственную не допускается.

Обмен земель, находящихся  в муниципальной собственности, между муниципальными образованиями  производится на основании договоров  между ними.

Представительный орган  местного самоуправления устанавливает  порядок управления и распоряжения землями, находящимися в муниципальной  собственности, в соответствии с  федеральными законами, законами субъектов  Российской Федерации.

Нормативные правовые акты органов местного самоуправления по вопросам регулирования земельных  отношений, не противоречащие действующему законодательству и изданные в соответствии с их полномочиями, действуют на всей территории муниципального образования  и обязательны для всех владельцев земельных участков, независимо от формы собственности и других прав на земельный участок.

Государственная регистрация  права муниципальной собственности  на землю осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Земельные участки регистрируются в Государственном земельном  кадастре.

Государственный земельный  кадастр представляет собой систему  необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и  правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их качественной характеристике, о владельцах земельных  участков, правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле.

Сведения Государственного земельного кадастра подлежат обязательному  применению при использовании и  охране земель, предоставлении и изъятии  земельных участков, совершении сделок с землей, определении размеров платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель. Государственный земельный кадастр является фискально-правовой системой, обеспечивающей рациональное налогообложение объектов недвижимости, дающей информацию для управления ими и создающей основу для обеспечения гарантий пользователей на эти объекты (рис. 7).

Государственная регистрация  прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка  и включает в себя внесение в государственный  реестр (Поземельную книгу): 

 сведений о лице, приобретающем  право на земельный участок;   

 описания земельного  участка (категория земель, цель  использования, виды   угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики);  

 сведений об условиях  договора о предоставлении земельного  участка, о сервитутах, об ограничениях  и обременениях в его использовании;   

 сведений о совершенных  сделках и иных действиях по  распоряжению земельным участком;  

 сведений о наложении  запрета на совершение сделок  с земельным участком;  

 решений уполномоченных  органов о включении земельного  участка в зону отчуждения  для государственных нужд.

Государственная регистрация  сделок с земельным участком осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом  сделки. Регистрация прав на земельный  участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.

При государственной регистрации  сделки с земельным участком, не влекущей за собой отчуждения земельного участка, соответствующая запись о  совершении сделки с земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу). Если совершается  сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю  подлежит сдаче в орган государственной  регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав на земельные  участки и связанную с ними недвижимость определяется федеральными законами о Государственном земельном  кадастре и о государственной  регистрации прав на недвижимость и  сделок с ней.[11]

2.3. Формирование  рынка городской земли

На рынке земли действуют  четыре группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные  государственные и муниципальные  органы.

Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняют различные функции:  

1) регулирование распределения  земли между сферами деятельности;  

2) информация о ценах,  спросе, предложениях и других  данных о земле; 

3) санация предпринимателей, разорение неэффективных   организаций-землепользователей;  

4) стимулирование и повышение  эффективности бизнеса, личной  выгоды; 

5) ценообразование, установление  равновесных цен на земельные  участки; 

6) обеспечение свободы  выбора предпринимательской деятельности.

Сегментирование рынка —  это один из важнейших инструментов маркетинга. Успех в конкурентной борьбе зависит от того, насколько  правильно выбран сегмент рынка.

Существует целый ряд  критериев (т.е. факторов, по которым  оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка) и  признаков, по которым можно проводить  сегментирование рынка земли (табл. 1).

Таблица 1

Классификация рынков городской земли

Признак классификации	Виды рынков городской  земли
Категория земель	Жилищного строительства  Гаражного строительства  Промышленного строительства, транспорта и связи  Офисных и нежилых помещений  Дачных участков
Размер участков	Крупных массивов земли  Средних земельных участков  Мелких земельных участков
Территориальный охват	Районный  Общегородской  Региональный
Степень ограничения конкуренции	Олигополистический  Монополистический
Вид сделок	Первичный купли-продажи  участков  Вторичный купли-продажи участков  Прав аренды земли  Земельных долей
Местоположение	Делового центра  Расстояние от центра до 1 км, 2 км. и т.д.   Территории окраин города  В пределах городской черты
Форма собственности	Частных земель  Муниципальных земель  Государственных земель
Тип рынка	Организованный — биржевой, в процессе приватизации  Неорганизованный — индивидуальный