Земельный вопрос в России в начале 21в.

Введение:

Экономика России, пройдя огромные испытания за последнее  десятилетие, сегодня набирает темпы. Поэтому очень важно в начале третьего тысячелетия выработать стратегию  и тактику создания современной  системы землепользования и на ее основе нового земельного строя российского  государства.

Вряд ли кто  может оспорить, да это подтверждает вся история человечества, что  главным источником жизнеобеспеченности  и процветания любого государства  является земля. Без нее нет государства. Земля в границах государства - это  территория страны, как основа суверенитета, местообитания населения, природный  ресурс, главный объект правовых и  экономических отношений. Бытует ошибочное  мнение, что земля это только территория государства. Далеко это не так. Земля  действительно территория, но вместе со всеми другими природными ресурсами  и имуществом, которые находятся  под ней и над ней, включая  агроклиматические условия и  их биопотенциал.

Поэтому указанные  функции земли всегда находились и будут находиться в сфере  приоритетных государственных и  общественных интересов. И в этом трудно переоценить значение нового Земельного кодекса, который призван  обеспечить равноправную защиту как  частно-правовых интересов собственников  земли, так и интересов государства  и общества. Являясь прежде всего  природным ресурсом и территорией, а затем в процессе человеческой деятельности и недвижимым имуществом, она вне всяких сомнений должна быть вовлечена в активный земельный  оборот и строжайшим образом регулируемый и контролируемый государством земельный  рынок. Это также подтверждается многовековым опытом многих стран с  высокоразвитой рыночной экономикой, где земельный фактор является главной  бюджетной составляющей государства.

История земельного вопроса в России - это история  права собственности на землю. Конституция  Российской Федерации относит это  право к числу основных прав человека, неотчуждаемых и принадлежащих  каждому от рождения. Реформирование права государственной собственности  на землю в конце ХХ века отменило не только его исключительность, но и трансформировало его сущность.

Н.В. Комов, первый заместитель руководителя Росземкадастра, доктор экономических наук, профессор, академик РАСХН.

Условия и предпосылки для дальнейшего  проведения земельной реформы.

Реформирование  земельных отношений в РФ началось в 1990г. с принятием закона РСФСР "о земельной реформе". Затем в 1991г. был принят земельный кодекс РСФСР, установивший разнообразие форм собственности на землю, в том числе на частную. С 1990 по 2001г. было принято 411 федеральный закон, 33 указа Президента РФ. Огромное количество нормативных актов о земле принято также в регионах.

В соответствии с этими законодательными и другими  нормативно-правовыми актами о земле  в стране осуществлен переход  к многообразию форм земельной собственности, созданы условия для равноправного  развития различных форм хозяйствования на земле, проведено перераспределение  земли в пользу граждан и юридическое  закрепление земельной собственности, введена плотность землепользования, основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность, земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли остались в государственной собственности.

Во всех субъектах РФ созданы государственные  учреждения "Земельные кадастровые  палаты". Они финансируются за счет федерального бюджетом и в соответствии с федеральным законом "о государственном  земельном кадастре" обеспечивают техническую, технологическую и  правовую часть его ведения.

Росземкадастр проводит большую работу по делимитации  Государственной границы РФ с  Украиной, Грузией, Азербайджаном и  Казахстаном. Для налоговых органов  на основе кадастровых данных составлены списки налогоплательщиков, что позволило  увеличить за последние годы поступление  средств от земельного налога и аренды земли во все уровни бюджета. Сбор платежей в целом по России в 2000г. составил около 25млрд. руб., в том числе в федеральный бюджет- 6,5млрд. руб. В 2001 поступления составят соответственно не менее 9 и 30 млрд.руб.

По этому  в странах с развитой рыночной экономикой землеустроительное обеспечение  земельных преобразований, в том  числе работы по государственному земельному кадастру, мониторингу земель и земельному обустройству, всегда были и будут  очени выгодными для государства, так как затраты на их проведение составят не более 10% от поступающих  земельных платежей.

Наконец то принят кодифицированный нормативный  акт- Земельный кодекс РФ.   Этот документ принят для унификации существующих правовых норм в области правовых норм в области земельных отношений и приведения земельного законодательства в соответствие с новыми социально-экономическими условиями, складывающимися в РФ, так как в настоящее время земельное законодательство представляет собой совокупность несистематизированных правовых актов различного уровня, содержащие не соответствующие, а иногда и противоречащие друг другу нормы.

Принятие  земельного кодекса РФ систематизирует  принципы земельных отношений в  России, декларированных конституцией РФ и Гражданским кодексом РФ, который регулирует только имущественные отношения и не учитывает особенности земли как природного ресурса и природного ресурса и природного объекта.

Земельный кодекс РФ основан на конституционны положениях и основном принципе значения земли:

• как природного объекта, охраняемого в качестве важнейшей составной части природного комплекса;
• как природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском хозяйстве, лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ;
• как недвижимого имущества, являющегося объектом гражданско-правовых сделок.

Поэтому земля, являясь сложным объектом, требует комплексного подхода к  регулированию земельных отношений, обеспечивающего защиту как частноправовых имущественных отношений, так и публичных интересов государства и общества.

Вышеперечисленные обстоятельства, а также результаты анализа правоприменительной практики и последние научные разработки ведущих ученых в области гражданского и земельного права были положены в основу разработки проекта Земельного кодекса РФ.

В новом  земельном кодексе РФ установлено  что предметом регулирования  являются земельные отношения, т.е. реализованы положения ст.9 Конституции  РФ- "отношения по поводу использования земли как основы жизни и деятельности народов РФ"

Характеристика  правовых основ нового земельного кодекса  РФ.

Кодекс  представляет собой кодифицированный акт, вобравший в себя нормы земельного законодательства, ранее содержавшиеся  в нормативных актах различного уровня. Эти нормы тщательно переработаны, унифицированы, исключено дублирование между ними.

Земельный Кодекс РФ содержит ряд нововведений, ранее отсутствовавших в законодательстве РФ:

• Установлено, что предметом регулирования Кодекса являются земельные отношения т.е. согласованно ст.9 Конституции РФ " отношения по поводу использования земли как основы жизни и деятельности народов РФ";
• Определены порядок и правовой режим оборота земельных участков и классифицированы земли, ограниченные в обороте и изъятые из него;
• введено понятие публичного сервитута для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения;
• устанавливается единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов( все прочно связанные с земельными участками объекты  следуют судьбе земельных участков);
• предусмотрено  деление земель по целевому назначению на семь категорий, определен порядок изменения целевого назначения и введены ограничения;
• детально регламентирована процедура совершения сделок с земельными участками, установлены порядок и система оплаты.

Виды  прав, установленных земельным кодексом РФ.

1. Земельные участки у граждан и юридических лиц могут находиться в собственности или на праве аренды. Право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения земельными участками, возникшее до введения настоящего Кодекса у юридических лиц и граждан, сохраняются, при этом они имеют право приобрести земельные участки в собственность бесплатно.
2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
3. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению в соответствии с целевым назначением земель. Недопустимо произвольное вмешательство государства в деятельность граждан и юридических лиц по использованию земельных участков.
4. По заявлению граждан и юридических лиц исполнительный орган государственной власти или исполнительный орган местного самоуправления должен в двухнедельный срок принять решение о предоставлении земельного участка в собственность. Отказ не допускается, за исключением случаев, определенных законом. Решение выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. В случае отказа заявитель в праве обжаловать решение в суде, а так же требовать возмещения убытков.
5. Гражданам и юридическим лицам возмещается стоимость земельного участка в случае их изъятия для государственных и муниципальных нужд.
6. Отдельным категориям граждан земельные участки могут быть предоставлены в собственность бесплатно.
7. В соответствии с Конституцией России( ст.15) устанавливается приоритетность принципов и норм международного права над установленным настоящим Кодексом.

  На  положениях Кодекса следует остановиться подробнее.

1. Принцип  единства земельного участка и расположенных на нем зданий, строений сооружений. Реализации данного принципа способствует ряд конкретных норм Кодекса, направленных на соединение в собственности одного и того же лица зданий, строений, сооружений без земельного участка под ними. Например, исключительное право собственника здания на приватизацию земельного участка под этим зданием, запрет на приватизацию зданий, строений, сооружений без земельного участка под ними, если только эти земельные участки не ограничены в обороте или не исключены из него.
2. Ограничения оборотосопсобности  земельных участков. Земельные участки, отнесенные к землям изъятым из оборота, не подлежат приватизации, а также не могут быть объектами других гражданско-правовых сделок. Например, земельные участки под государственными природными заповедниками и национальными парками, объектами Вооруженных Сил, воинских формирований и т.д. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не подлежат приватизации, но могут быть объектами некоторых гражданско-правовых сделок, не влекущих впоследствии отчуждение права собственности на них(аренда). Например, земли лесного фонда, водного фонда, земли, предоставленные для нужд транспорта.

  Оборот  земель сельскохозяйственного назначения будет регулироваться федеральным  законом об обороте земель сельскохозяйственного  назначения . До принятия указанного федерального закона применяются следующие правила:

• при переходе прав на земельные участки данной категории изменение их целевого назначения не допускается;
• иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут иметь земельные участки данной категории только на правах аренды;
• приватизация земельных участков данной категории, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

3. Регулирование приватизации земельных участков. Принципиальная разница установлена в порядке приватизации земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями, а так же предоставленных на том или ином праве, для юридических лиц и граждан.

   3.1.  Содержится несколько различий  при приватизации земельных участков  под зданиями, строениями, сооружениями,  а так же ранее предоставленных  на том или ином праве, для  юридических лиц и граждан.

  3.1.1.  Юридические лица- собственники зданий, строений сооружений вправе по своему выбору арендовать занятый ими земельный участок, либо до 1.01.2004 выкупить его по льготной цене. В соответствии с Кодексом такая цена устанавливается субъектом РФ в зависимости от численности населения населенных пунктов и вида использования расположенных на выкупном участке зданий, строений, сооружений. Минимальный и максимальный размер выкупной цены составляет 3 и 30 ставок земного налога соответственно в зависимости от численности населенного пункта. поправочные коэффициенты- 0,7 и 1,3 в зависимости от вида использования.

  3.1.2.   Граждане, имеющие земельные участки в постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении, а так же в фактическом пользовании под жилыми домами, но не оформленные в установленном порядке, имеют право по своему желанию приобрести эти участки в собственность бесплатно. При этом, если гражданин имеет на указанных правах несколько участков, то на данных условиях приобретается только один участок, все остальные за плату. Срок переоформления гражданами своих прав не ограничен, т.е. Кодексом предусмотрен плавный переход.

  3.2   Незастроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности могут предоставляться за плату или бесплатно.