Договор аренды (понятия и общие положения)

 Как отделимые, так и неотделимые  улучшения, произведенные арендатором  за счет арендодателя, являются  собственностью арендодателя и  возмещению не подлежат. В частности,  это касается улучшений, произведенных  за счет амортизационных отчислений  от арендованного имущества (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

 В законе или договоре  аренды может быть предусмотрено,  что арендованное имущество переходит  в собственность арендатора по  истечении срока аренды или  до его истечения при условии  внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части аренды применяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи - правила о купле-продаже. Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре как право арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать, приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для покупателя, уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи.

 Право выкупа арендованного  имущества может быть предусмотрено законом. Например закон предусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе.

 Если условие о выкупе  не предусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено  дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом может быть установлен запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества.

3 Прекращение и расторжение договора аренды

3.1. Основания прекращения договора

 Прекращение договора аренды ( в т. ч. его досрочное расторжение)  про-изводится по основаниям, предусмотренными  главами 26 и 29 ГК, с учетом пра-вил  ст. 617, 619и 620 ГК, частично изменяющих  общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Переход   права   собственности (хозяйственного  ведения,   оперативного управления,  пожизненного наследуемого  владения)  на   сданное  в  аренду имущество к другому лицу не является основанием   для изменения или расторжения договора аренды.

 В случае   смерти   гражданина,   арендующего  недвижимое   имущество,  его права и обязанности по  договору аренды переходят к   наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не   вправе   отказать   такому   наследнику   во   вступлении   в   договор на  оставшийся  срок  его действия,  за   исключением случая,  когда заключение  договора  было  обусловлено   личными качествами арендатора.

 Досрочное расторжение договора  по требованию арендодателя. По  требованию арендодателя договор  аренды может быть  досрочно   расторгнут су-дом в случаях,  когда арендатор:

- пользуется имуществом  с существенным  нарушением  условий   до-говора  или   назначения   имущества   либо   с неоднократными   нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором   сро-ка платежа не вносит арендную плату;

- не   производит   капитального    ремонта   имущества    в   установ-ленные  договором аренды  сроки,  а при отсутствии  их в   договоре в разумные сроки в тех случаях,  когда в соответствии  с   законом,   иными   правовыми ак-тами  или договором производство  капитального ремонта является обязанно-стью арендатора.

Договором аренды  могут  быть  установлены  и другие основания   дос-рочного  расторжения  договора  по  требованию  арендодателя  в   соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

 Арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения  договора   только  после  направления  арендатору письменного предупреждения  о   необхо-димости исполнения  им обязательства в разумный  срок.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По требованию  арендатора  договор  аренды может быть досрочно   расторгнут су-дом в случаях, когда:

- арендодатель   не  предоставляет имущество в пользование   аренда-тору  либо  создает препятствия пользованию имуществом  в   соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное  арендатору   имущество   имеет   препятствующие   поль-зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем   при заклю-чении договора,  не были заранее известны арендатору и не   должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества   или проверки его ис-правности при заключении договора;

- арендодатель  не  производит  являющийся  его обязанностью   капи-тальный ремонт  имущества в установленные договором аренды   сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств,  за  которые арендатор не   отвеча-ет, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

 Договором аренды могут быть  установлены  и  другие  основания   дос-рочного   расторжения   договора  по  требованию  арендатора  в   соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

 Одновременно стороны в договоре  аренды могут прямо исключить  лю-бое из оснований досрочного  расторжения по инициативе арендодателя  или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

 В любом случае договор  может быть досрочно расторгнут  только судом по иску заинтересованной  стороны договора.

3.2. Право арендатора на возобновление  договора

 Согласно ст. 621 ГК если  иное  не  предусмотрено законом или  догово-ром аренды,   арендатор,  надлежащим образом исполнявший   свои  обязанности,  по   истечении   срока   договора  имеет   при  прочих  равных  условиях   преиму-щественное перед другими лицами право на заключение договора   аренды   на  новый  срок.  Арендатор  обязан  письменно  уведомить   арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в   договоре  аренды,  а если  в дого-воре  такой срок не указан,  в   разумный срок до окончания действия договора.

 При заключении  договора  аренды на новый срок условия  договора   мо-гут быть изменены  по соглашению сторон.

Если арендодатель  отказал арендатору в заключении договора на   но-вый срок,  но в течение года со дня истечения срока  договора  с   ним  заключил  договор аренды с другим лицом,  арендатор вправе по   своему  выбору  потребо-вать  в  суде  перевода  на  себя  прав   и   обязанностей   по  заключенному  дого-вору  и  возмещения  убытков,   причиненных отказом возобновить с ним договор аренды,  либо только   возмещения таких убытков.

Если арендатор  продолжает  пользоваться  имуществом  после   истече-ния  срока  договора  при  отсутствии  возражений со стороны   арендодателя,  договор считается возобновленным на тех же условиях   на неопределенный срок (статья 610).

3.3. Обязательства сторон после  расторжения договора

- При прекращении   договора  аренды  арендатор обязан  вернуть   арендодателю имущество в том состоянии,  в котором он его получил,   с   учетом  нормального  износа  или  в  состоянии,  обусловленном   договором.

 Если арендатор   не   возвратил  арендованное  имущество   либо   воз-вратил  его  несвоевременно,  арендодатель  вправе  потребовать   внесения  арендной платы за все время просрочки.  В случае,  когда   указанная плата не по-крывает причиненных арендодателю убытков,  он   может потребовать их возме-щения.

В случае,  когда  за  несвоевременный  возврат   арендованного   имуще-ства  договором  предусмотрена  неустойка,  убытки могут быть   взысканы  в  полной  сумме   сверх   неустойки,   если   иное   не   предусмотрено договором (ст. 622 ГК).

 - Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного   имущества являются его собственностью,  если иное не предусмотрено   догово-ром аренды.

В случае,  когда арендатор  произвел  за  счет  собственных   средств   и   с   согласия  арендодателя  улучшения  арендованного   имущества,  не отделимые без вреда для  имущества,  арендатор имеет   право  после  прекращения  договора  на  возмещение стоимости этих   улучшений, если иное не предусмотрено дого-вором аренды.

 Стоимость  неотделимых   улучшений  арендованного имущества,   про-изведенных арендатором без  согласия арендодателя, возмещению не   подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества,  как  отделимые,  так  и   неотде-лимые,  произведенные  за счет амортизационных  отчислений от   этого имуще-ства, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК).

Заключение

 Договор аренды - соглашение  сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение  и пользование или во временное  пользование. Договор аренды (имущественного  найма) относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование. По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным.

 Стороны договора аренды - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать  любое физическое или юридическое  лицо (включая иностранное), имеющее  титул как собственника имущества,  так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

 Форма договора аренды может  быть письменной и устной. В  письменной форме должен совершаться  договор аренды юридических лиц  между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года.

 Порядок заключения договора  аренды, прежде всего, регламентируется  общими положениями ГК РФ для  договоров, заключаемых по свободному  усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов).

 Предметом договора аренды  являются вещи, и притом - индивидуально-определенные  и непотребляемые.

 Арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество  в целом или отдельно по  каждой из его составных частей  в виде: 1) определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически  или единовременно; 2) установленной  доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

 Срок - одно из основных условий  договора аренды. Договор аренды  может быть заключен как на  определенный, так и на неопределенный  срок. Аренда на срок до одного  года считается краткосрочной.

 Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

           В рамках предусмотренных ГК РФ возможностей по распоряжению арендованным имуществом законом или иными правовыми актами могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора.

 Прекращение арендного правоотношения  происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК РФ. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК РФ "Аренда".

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio – conductio) – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско – правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio – conductio rerum); наем услуг (locatio – conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio – conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio – conductio) и куплей – продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли – продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.

В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.