Договор купли-продажи недвижимого имущества

Цена  договора

       Договор продажи недвижимости должен предусматривать  ее цену. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается  незаключенным. Этим же п.1 ст.555 ГК РФ отменяются правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК. Согласно абз.1 п.1 ст.424 цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости специализированные коммерческие организации – оценщики определяют цену. П." ст.555 устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Если цена на недвижимое имущество в договоре определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. 
 
 
 
 
 
 

Права и обязанности  сторон

       Передача  недвижимости покупателю является основной обязанностью продавца и является общей для всех договоров купли-продажи. Право собственности на вещь возникает у покупателя с момента передачи (п.1 ст.223 ГК), а у покупателя недвижимости с момента перехода права собственности, который не всегда совпадает с фактической передачей имущества. Различают передачу собственности и практическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. С этой точки зрения продавец обязан перенести на покупателя право собственности на проданное имущество (т.е. фактически передать недвижимость). Поскольку требуется регистрация перехода права собственности стороны обязаны обратиться в регистрирующий отдел с целью выполнения этого требования. В п.3 ст.551 говорится, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Существует различный порядок представления документов на государственную регистрацию прав в соответствии со ст. 16 Закона о регистрации. Заявление о государственной регистрации подают все стороны договора (сделки), если не требуется нотариального удостоверения сделки, в противном случае – одна из сторон. Если покупатель соглашается принять имущество с ограничениями (обременениями), они регистрируются наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество в соответствии с п.1 ст.4 Закона о регистрации и ст.131 ГК. В силу того, что недвижимость нельзя передать покупателю путем вручения, т.е. обычным способом, законодательство предусматривает особые правила приемки и передачи проданной недвижимости. Они осуществляются в соответствии со ст. 556 ГК по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца о передаче имущества считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего договора о передаче, который является доказательством состоявшейся передачи и устраняет возможность возникновения споров в будущем по поводу передачи имущества, не соответствующего условиям договора. Передаточный акт не является дополнением или уточнением договора. В п.2 ст.556 говорится, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта является моментом перехода риска случайной гибели или случайного повреждения на покупателя, т.к. с момента вручения имущества и подписания акта продавец считается исполнившим свои обязанности. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. В целях защиты прав покупателей помещений в кондоминимуме ст.13 Федерального закона "О товариществе собственников жилья" от 24 мая 1996 г. устанавливает дополнительные обязанности продавца по предоставлению определенных сведений. Кроме обязанности принять имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК, обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи. 
 
 

Особенности продажи жилых  помещений

Существенными условиями договора купли-продажи  жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости являются условия о его предмете и цене (ст.554, 555) Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в соответствующих муниципальных или государственных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Комментарий п.1 ст. 558 к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях, за исключением доли в жилом помещении на праве общей долевой собственности. Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть: а) члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении (ст.292 ГК). Их круг определяется по правилам ст.53 Жилищного кодекса, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником; б) наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.667 ГК); в) арендаторы (ст. 617 ГК); г) лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.538 ГК 1964 г.). Органы опеки и попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (п.4 ст.292 ГК), усиливая гарантии прав несовершеннолетних. Договор также должен указывать, что в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением. Продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан запрещена (ч.3 ст.19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года). Собственник квартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Договор купли продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст. 433 ГК). Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным. Государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Договор продажи  предприятия.

Понятие договора продажи  предприятия.

       Продажа предприятия – одна из разновидностей договора купли-продажи недвижимости. Институт продажи предприятия как  имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК 1964 г. Однако, в целом российскому праву он давно известен, хотя, быть может, в несколько ином виде, нежели сформулирован в новом ГК. Продажа предприятия широко применялась в старой предпринимательской практике, скромнее – в годы НЭПа. Возможность продажи предприятий в целом прямо упоминается в ГК 1922 г. (см. ст. 22 и приложение к ней). В последние годы, еще до введения в действие нового ГК, продажа государственных и муниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону) использовалась как один из способов приватизации. Предприятие находится сегодня несколько особняком среди недвижимых объектов гражданских прав. Ему и в ГК РФ, и в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены самостоятельные статьи. Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, а "вводится" в статье 132 ГК, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во- вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесены быть не могут. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является. Статья 132 ГК определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта. Предприятие как самостоятельный объект гражданских прав представляет собой имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности. Он включает в себя все виды имущества, необходимые для такой деятельности, а именно: участки земли, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Однако, отдельные авторы (в частности, Садиков О.М. в комментариях к ГК ч. 2, ст.559) отмечают неточность данного определения: к обозначениям, индивидуализирующим предприятия нельзя отнести фирменное наименование, так как в современном российском праве оно является средством индивидуализации не предприятия, а его собственника – коммерческой организации (см. п. 4 ст. 54 ГК), в отличие от фирмы, которая в Положении о фирме 1927 признавалась названием предприятия как обособленного имущественного комплекса. Поэтому фирма всегда включалась в состав предприятия и была совершенно оборотоспособным объектом гражданских прав. Напротив, фирменное наименование юридического лица по новому ГК не может включаться в состав предприятия, и, вообще, должно быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав, хотя право ограниченного его использования может предоставляться другому лицу в предусмотренных законом случаях. В состав же предприятия могут быть включены средства самого предприятия как имущественного комплекса или отдельных составляющих его элементов (вывески, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.). Из этого следует, что переход права на фирменное наименование к покупателю предприятия не может иметь места. Под предприятием как объектом права мы понимаем особый вид имущества, имеющий только ему присущие черты. Это имущество, принадлежащее частному или коллективному предпринимателю и предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Оно обособлено от других имуществ предпринимателя и представляет собой, как уже говорилось, единый имущественный комплекс, непотребляемую, сложную (совокупную) вещь, а не просто совокупность разрозненных предметов. Тем не менее, признавая предприятие недвижимостью, ГК не подчиняет его общим требованиям недвижимости, а содержит ряд специальных правил. А именно: для сделок с предприятием устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. Процедура государственной регистрации прав предприятия также является довольно сложной и предусматривает дополнительно к регистрации прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия. Для того, чтобы приобрести право на ведение коммерческой деятельности предприятия покупатель должен приобрести право контроля над ним (путем покупки акций или долей участия в уставном капитале юридического лица) или купить предприятие как вещь. Различаются и юридическая форма и наступающие последствия этих двух способов. Право контроля над обществом дает приобретение 100% акций у акционеров, но не порождает право собственности на имущество. Продавая акции, АО не меняет собственника предприятия (оно остается собственником), а меняет лишь лицо, контролирующее акционера (собственника). Являясь субъектом права, акционерное общество будет владеть всеми обязательственными и исключительными правами, правом собственности на имущество. Продавая предприятие, акционер (предприниматель) передает свое право собственности в собственность покупателя. Право собственности на купленную вещь переходит к покупателю, но без акций, ранее эмитированных продавцом и удостоверяющим обязательственные права акционеров к АО. Акционерное общество, имея полученную в качестве продажной цены денежную сумму, может продолжать вести предпринимательскую деятельность. Покупатель, выступая в качестве индивидуального предпринимателя, без создания нового юридического лица, может непосредственно в своей предпринимательской деятельности использовать купленное предприятие. Он также имеет право при создании нового юридического лица внести купленное предприятие в уставной капитал и получить взамен акции или права участия в этой организации. Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным. 

Элементы  договора продажи  предприятия.

Стороны договора.

       В соответствии со статьями 10 и 11 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июня 1997 года сторонами договора продажи предприятия могут быть лица, удовлетворяющие статьям Закона о приватизации: граждане и коммерческие организации (предприниматели) и продавцы – Правительство Российской Федерации, Мингосимущества России, соответствующие федеральные органы, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления. При продаже государственных и муниципальных предприятий используются следующие принципы: открытость, прозрачность, конкурсность; в случае продажи ликвидного предприятия - приватизация по рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; в случае приватизации неликвидного предприятия - продажа предприятия с учетом последующего выполнения инвестиционных и (или) социальных условий, предполагающих повышение ликвидности. При приватизации земельных участков используется принцип создания единого имущественного комплекса, путем представления первоочередного права на выкуп земельных участков физическим и юридическим лицам – собственникам объектов недвижимости, находящихся на земельных участках. Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется в соответствии с установленными статьями Закона о приватизации способами: продажа на аукционе (в том числе продажа акций на специализированном аукционе), на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями; внесение имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ; преобразование в открытые акционерные общества; продажа акций, созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ их работникам. Способ приватизации выбирается на этапе принятия решения, а конкретную реализацию выбранного способа продажи осуществляет Российский фонд Федерального имущества (привлекает независимых оценщиков, организует торги). В соответствии с действующим законодательством в случае проведения торгов по продаже государственного и муниципального имущества организатор торгов должен опубликовать в средствах массовой информации извещение о проведении торгов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Предмет договора и срок договора.

       Главным условием договора продажи предприятия  является его предмет, определение  которого должно содержать все характеристики и данные (см. ст. 554 Г.К. и комментарии к ней), т.е. на основе полной инвентаризации должен быть определен состав продаваемого предприятия. Способы проведения инвентаризации определяются Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина Р.Ф. от 13 июня 1995года №49. В состав предприятия входят следующие элементы (согласно книге "Гражданское и торговое право капиталистических государств" под ред. Е.В. Васильева М. 1993, стр.112-113): материальные – помещения, здания, сооружения и земельные участки с соответствующим оборудованием, т. е. торговые заведения, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горюче-смазочные материалы), касса (наличные денежные средства); нематериальные – имущественные права и обязанности обязательственного характера (в т.ч. кредиторскую и дебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.). Все названные элементы входят в состав предприятия и переходят по договору к покупателю по общему правилу (в том числе и фирменное наименование, поскольку нет доктрины понимания этой проблемы, на основании п.2 ст. 559 ГК фирма включается в предмет договора). Согласно п.3 ст.553 в предмет договора не входят и не могут передаваться покупателю права, полученные продавцом предприятия на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Это право неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Передача покупателю обязательств в составе предприятия, которые покупатель не может выполнить из-за отсутствия у него лицензии, ведет к солидарной ответственности продавца и покупателя перед предприятием. Глава 30 ГК (§ 8) регулирует продажу предприятия, то есть имущественного комплекса, образующего технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Значит предметом договора может быть как предприятие целиком, так и его часть, пригодная для ведения предпринимательской деятельности. В то же время, на основе общих норм о купле-продаже, поставке или продаже недвижимости осуществляется продажа отдельных элементов, находящихся в составе предприятия (зданий, станков, имущественных прав). Статья 562 ГК РФ регулирует права кредиторов при продаже предприятия. Одной из особенностей предмета договора является наличие в его составе обязательств (долгов) перед третьими лицами. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть уведомлены о его продаже либо продавцом (что предпочтительнее), либо покупателем. Если этого не происходит, кредитор заявляет требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче покупателю. При получении уведомления кредитор в течение 3 месяцев со дня его получения может дать согласие на перевод долга либо заявить требования (п.2 ст.562 ГК). До тех пор пока кредитор не даст такое согласие, либо обязательство не будет надлежащим образом исполнено, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность (п.4 ст. 562). Срок договора продажи предприятия законом не нормирован и устанавливается соглашением сторон.