Договор купли-продажи недвижимого имущества

Цена  договора

       Стоимость предприятия, определяемая соглашением  сторон, или его цена является важным условием договора продажи предприятия. Договор не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Ст.17 Федерального закона РФ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" от 21 июля 1997 г. определяет порядок назначения стартовой цены на аукционе или конкурсе при продаже государственных предприятий. Договор купли-продажи является возмездной, но не обязательно эквивалентной сделкой. На цену предприятия могут влиять различные факторы как личного плана, так и факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников). Документы, предусмотренные ст.561 ГК служат вспомогательным средством определения цены и не имеют для сторон обязательного значения. Действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (п.1 ст.555 ГК). Цена определяется свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости (для достоверности информации о действительной стоимости предприятия). Документы должны быть составлены, рассмотрены и согласованы сторонами. 
 
 
 
 
 
 

Форма договора

       Статья 560 ГК регулирует форму и государственную  регистрацию договора продажи предприятия. Поскольку предприятие является недвижимым имуществом (ст. 132 ГК) к форме договора предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости (те же, что и в ст.550). Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434) с приложениями, удостоверяющими состав и стоимость предприятия: актом инвентаризации, бухгалтерским балансом, заключением независимого аудитора, перечнем включенных в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов договор не будет заключен. Договор продажи предприятия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом и вступает в силу с момента ее совершения (п.3 ст. 560 ГК). Форма сделки не относится к числу ее условий, следовательно, представление вышеназванных документов не считается существенным условием договора. 
 
 
 
 
 
 
 

Содержание договора продажи предприятия

Обязанности продавца

       Обязанностью  продавца является (ст. 563) передача предприятия  покупателю по передаточному акту и  перенесении на него права собственности, что может иметь место лишь после того, как договор будет  зарегистрирован. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания акта обеими сторонам. С того же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества. Продавец обязан за свой счет (если это предусмотрено договором) подготовить предприятие к передаче, составить и представить на подписание передаточный акт. Но подписание акта является формальным действием и не исчерпывает обязанности продавца по передаче предприятия. Одной из главных обязанностей является фактическая передача предприятия покупателю, что не всегда возможно осуществить путем вручения. Это можно сделать символически, путем подписания передаточного акта. С момента его подписания, при условии, что к этому времени покупатель смог беспрепятственно принять предприятие фактически, оно считается переданным покупателю. Право же собственности на предприятие может перейти к покупателю лишь с момента государственной регистрации этого права, непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия (п. 2 ст. 654). Здесь четко разграничены государственная регистрация договора и регистрация права (перехода права), возникающего из договора. Итак, право собственности на покупателя переходит в результате последовательности действий: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта, регистрация права собственности. С этого же момента продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Но моменты перехода прав собственности и рисков случайной гибели предприятия не совпадают по времени. Как следует из п. 2 ст. 563 ГК предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Покупатель, еще не получив права собственности, вместе с рисками получает право использовать входящие в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды. Иногда это может быть просто необходимым для поддержания предмета договора в исправном состоянии либо избежания крупных убытков, которые могут наступить при остановке производства. Это право покупателя является вторичным вещным правом. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя, поскольку он может реально влиять на его сохранность. Документы, прилагаемые к договору продажи (п. 2 ст. 561 ГК) в отношении фактически передаваемого имущества фиксируются передаточным актом. Количество и качество имущества, определяется по аналогии с общим положением о купле-продаже (п.1 ст. 565 ГК). Однако, в отличие от п. 1 ст. 466 и п. 1 ст. 480 ГК, в которых говорится, что покупатель дополнительно имеет право требовать: восполнения или доукомплектования недостающих вещей, возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК), замены недоброкачественных товаров (п. 2 ст. 475 ГК) при договоре продажи предприятия, покупатель, получивший имущество ненадлежащего качества или в меньшем количестве, имеет право требовать только соответствующего уменьшения покупной цены (п. 2 ст. 565). Это правило действует только тогда, когда недостатки были известны покупателю на момент подписания передаточного акта. Если же это случилось после передачи предприятия, применяются все указанные выше средства защиты по общим нормам о купле-продаже. В соответствии со ст. 483 ГК, если покупатель известит продавца своевременно о нарушении договора, а продавец не устранит недостатки, покупатель имеет право требовать расторжения или изменения договора (см. п. 1 ст. 466, п. 2 ст. 475, п. 2 ст. 480 ГК) Ст. 566 ограничивает применение последствий недействительности сделок, изменения и расторжения договора купли-продажи, связанных с взысканием в натуре полученного по договору одной из сторон или обеими сторонами, в тех случаях, когда применение этих последствий может привести к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца или покупателя, других лиц или противоречит общественным интересам. Обязанностью покупателя также является передача имущества, свободного от прав третьих лиц. Предмет договора продажи предприятия, как правило, включает обязательство перед третьим лицом. В этом случае продавец обязан предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. При подписании передаточного акта (с перечнем всех долгов) продавец одновременно извещает о них покупателя и передает ему долги, при условии его согласия. Передача обязательств не может состояться помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником. Кроме того, отмечается в комментариях к ст. 566 ГК, для перевода долга во всех случаях требуется согласие кредитора (ст. 562 ГК). О действиях кредиторов говорилось выше. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Обязанности покупателя по договору.

       Оплата  полученного предприятия является основной обязанностью покупателя. Существует, но специально ГК не регулируется обязанность принять товар. Чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия, покупатель должен совершить ряд действий. Если передаточный акт соответствует условиям договора, покупатель не может без оснований отказаться от его подписания или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие. В п.3 ст.484 ГК говорится, что продавец сможет требовать от покупателя принятия передачи предприятия путем подписания передаточного акта либо расторжением договора. А так же потребовать государственной регистрации через суд (п. 3 ст. 551 ГК). Все эти требования могут сопровождаться исками о взыскании с покупателя причиненных убытков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

       Недвижимость  является основой материального  производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический  процесс рыночной экономики. Эти  обстоятельства, а также особенности  недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования. В качестве полного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования недвижимости составили, в первую очередь, нормы части I Гражданского кодекса России, которые в настоящие время получают развитие в иных нормативных актах. Эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному. Значение публично – правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа этого объекта представляет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может лишь возникать вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм. Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, отличающегося от того, что было в советском праве. Создавая основу частноправового режима недвижимости, новый Гражданский кодекс либо прямо предусматривает принятие публично-правовых норм, либо ссылается на установление в рамках иного законодательства норм, которые будут определять пределы применения гражданско-правовых правил. Одним из существенных элементов публично-правового регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним. Нормы частного права вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок. "Сегодня, – утверждает О. Козырь в комментариях в журнале "Закон" (№ 4,

1999, стр. 18) – можно говорить, что правовой  режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Литература

1. "Право"  под редакцией Н.А. Тепловой, М.В.  Малинкович, М.: Юнити, Закон и право, 2007.

2. "Письмо  Высшего Арбитражного суда Российской Федерации" от 13 ноября 2007 года №21, "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".

3. Федеральный  закон "О государственной регистрации  права на недвижимое имущество  и сделок с ним" от 17 июля 1997 г. №122-ФЗ, ж."Закон" №5, 1999.

4. "Водный  кодекс РФ" от 18 октября 1995г.  Сборник кодексов РФ, М.: ТОО "Транспорт" 1997.

5. "Воздушный  кодекс РФ" СЗ РФ 1997 №12, ст. 1383; 1999 №28, ст. 3483

6. "Кодекс  торгового мореплавания" 1999г, СЗ РФ, 1999 №18 ст.2207

7. "Закон  о космической деятельности" от 2 августа 1993 г, СЗ РФ 1996, №50, ст.5609

8. "Гражданское  право" часть 2. "Обязательственное  право" под ред. В.В.Залесского, М.: "МТК" "Восточный экспресс", 2008.

9. "Новый  Гражданский Кодекс Российской Федерации ч.1. Краткий научно- практический комментарий под ред. Гапеева В.Н., Зинченко С.А., Лукьянцева А.А., Ростов-на-Дону. " Феникс", 2008.

10. Федеральный  закон "О товариществах собственников  жилья" от 24 мая 1996 г. СЗ РФ 1996, № 25, ст.2963.

11. "Жилищный  кодекс РСФСР" от 24 июня 1983 г.  Сборник кодексов, М.: ТОО "Транспорт", 1997.

12. Закон  Российской Федерации "Об основах  федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. Ведомости РФ, 1993 № 3.

13. Федеральный  закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 16 июля 1998 г. № 135 ФЗ, ж."Закон" № 5, 1999 г., стр.49.

14. Федеральный  закон "О приватизации государственного  имущества и об основах приватизации  муниципального имущества в Российской  Федерации" от 21 июля 1997 г. СЗ РФ 1997 г. № 30, ст. 3595, 1999 г. № 26, ст.3173, 2000 г. № 32, ст. 3332.