Договор купли-продажи недвижимости

   Так Конкурсный управляющий закрытым акционерным  обществом "Центр художественного  проектирования" обратился в Арбитражный  суд города Москвы с иском к  закрытому акционерному обществу "Магазин "Медведь" о признании незаключенным договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д. 44, стр. 1.

   В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы  существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

   Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

   По  договору купли - продажи от 29.08.96, нотариально  удостоверенному 29.08.96, ЗАО "Центр  художественного проектирования" продало ЗАО "Магазин "Медведь" упомянутое нежилое помещение.

   Отменяя решение суда первой инстанции и  отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Однако  данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

   Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в  договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

   Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли - продажи.

   Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО "Крокуль" по договору купли - продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема - передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

   Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий  и правомерно удовлетворил иск ЗАО "Центр художественного проектирования", признав договор купли - продажи от 29.08.96 незаключенным.

     К. обратилась в суд с иском  к Е. - родственнику Л. о признании  сделки купли-продажи земельного  участка и строений действительной  и признании права собственности  на эти объекты, обосновав требования  следующим. Между ней и Л. была достигнута договоренность о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества (ПОСТ) "Весна-2" с расположенными на нем строениями о передаче садового домика в собственность. К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам,  а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Однако  после оформления всех документов она узнала о том, что Л. умерла. Несмотря на это истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с нее деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме.

   Вынося  решение об удовлетворении иска, суд  апелляционной инстанции сослался на то, что договоренность о продаже садового участка с постройками была сторонами фактически исполнена, это подтверждается представленными по делу доказательствами, в частности заявлением Л., в котором она просила исключить ее из членов садоводческого товарищества в связи с продажей садового участка К. С таким выводом суда согласиться нельзя. В силу ст. 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.

   Исходя  из содержания приведенной нормы  Закона собственники земельных участков в садоводческом товариществе могут эти участки продать. Однако в материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка Л. в собственность К.

   Кроме того, в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи  недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

   В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

   При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным.

   В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при  отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

   Согласно  ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о передаче.

   Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут  свидетельствовать лишь о намерении  сторон заключить договор купли-продажи  земельного участка и садового дома. При таких обстоятельствах апелляционное решение и постановление президиума подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

   Значительно  отличается от общих положений о  договорах и такое      существенное  условие  договора  продажи  недвижимости,  как  цена      (ст.  555  ГК  РФ).  Во-первых,  положение  о том,  что исполнение      договора,  в  котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно   взимаемой   при   сравнимых  обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485),  не подлежит применению к  договорам продажи недвижимости.  Здесь действует иное правило: при  отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене  недвижимости  договор  о ее  продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна      включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

   Для  определения  цены  продаваемого объекта недвижимости (с      учетом  цены  земельного  участка или права на него) стороны могут      прибегнуть  к услугам профессиональных оценщиков,  действующих на      основе  Федерального  закона  от  29  июля  1998 г.  "Об оценочной      деятельности в Российской Федерации".

   Цена  недвижимости  может  быть установлена  в договоре продажи      недвижимости  на  единицу  ее  площади  или  иного  показателя  ее      размера.   В  этом  случае  общая  цена  продаваемого  недвижимого      имущества,  подлежащая уплате покупателем,  определяется исходя из      фактического  размера переданного покупателю недвижимого имущества      (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

   Момент   вступления   в  силу  договора  продажи  недвижимости      определяется  в соответствии с  общими правилами,  предусмотренными      пунктом 1 статьи  425  и пунктом 1 статьи  433  ГК  РФ:  договор      вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его      заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем.

   После установления цены в договоре продажи  жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой.

   Исключение  составляет  лишь  договор продажи  жилых помещений.      Договор продажи жилого  дома,  квартиры,  части жилого дома или      квартиры   подлежит   государственной   регистрации   и считается     заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).          Следует обратить  особое внимание на то,  что договор продажи      недвижимости  (за  исключением продажи жилых помещений) считается      заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с момента   регистрации   перехода   права собственности  к   покупателю.                                Так,   комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный      суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании      стоимости помещения магазина,  приобретенного по договору купли -      продажи,  заключенному на основании результатов аукциона,  и пеней  за просрочку оплаты.

   Арбитражный  суд в удовлетворении исковых  требований отказал в      полном объеме.  При рассмотрении спора судом было установлено, что      сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во      взыскании   пеней   отказано   в  связи  с тем,   что  договор  не      зарегистрирован  в установленном  порядке,  то  есть  не вступил в      законную  силу.  В  этом случае,  по мнению суда первой инстанции,      договорная ответственность не применяется.

   Апелляционная  инстанция  не  согласилась  с  решением  суда  и      удовлетворила  исковые  требования комитета о взыскании с общества      пеней  за  просрочку оплаты в  размере,  предусмотренном договором.      При   этом   апелляционная   инстанция обоснованно сослалась на     следующие обстоятельства.

   В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор  вступает в силу и      становится  обязательным  для  сторон с момента  его заключения.  В      статье  433  указано,   что  договор,  подлежащий  государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.  Г.К. Р.Ф. предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия (ст.  560).   Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных,  кроме указанных,  видов недвижимого имущества.   Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает      регистрации самого договора купли - продажи.

   Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли- продажи здания  следует считать заключенным с момента его подписания согласно  пункту 1статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

   Государственной  регистрации  подлежит  не сам  договор продажи      недвижимости,  а переход права собственности на недвижимость по      такому  договору  от  продавца к покупателю (ст.  551 ГК РФ).  Для      сторон  договор вступает в силу с момента его подписания.  Роль же      государственной   регистрации   перехода  права собственности  на      недвижимость  к покупателю  заключается  в том,  что  только после      регистрации   покупатель   становится   собственником  недвижимого      имущества  в глазах  третьих  лиц.       

   1.5. Государственная  регистрация.

   Государственная регистрация прав  на  недвижимое имущество и      сделок  с ним впервые была  предусмотрена Гражданским кодексом      Российской Федерации 1994 года (ст. 131) и принятым в соответствии  с ним Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О регистрации прав  на  недвижимое  имуществом и сделок  с  ним"  (далее  -  Закон  о  регистрации).  С учетом времени  введения  в  действие  названного  Закона  обобщение судебной практики проведено на основании тех дел, которые были рассмотрены кассационной инстанцией в период с января 1998 по декабрь 1999 года (57 дел).

   Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено, что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность (ничтожность); в силу пункта 3 статьи 433 договор, подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.