Договор найма жилого помещения

1. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

 

     Договор найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

     Договор найма жилого помещения включает в себя такие виды договоров, как:

     - договор найма жилого помещения  государственного жилищного

     фонда (договор социального найма);

     - договор найма служебного жилого  помещения;

     - договор найма жилого помещения  в общежитиях;

     - договор найма жилого помещения в специальных жилых помещениях.

     Согласно  п. 50 Положения по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель обязуется за определенную плату предоставить во владение и пользование другой стороне (нанимателю) жилое помещение наймодателя для проживания в нем.

     Имеются также договоры поднайма жилых помещений.Гражданам, не имеющим жилья, по месту их работы или учебы могут быть предоставлены общежития. Порядок, условия предоставления жилья и пользования им в названных случаях будут рассмотрены в отдельных параграфах.

     Эти договоры двусторонние, бессрочные. Однако в отдельных случаях договор найма жилого помещения может быть заключен на определенный срок (например, на период работы предоставлено служебное помещение или общежитие на период учебы в учебном заведении).

     Сторонами в этих договорах являются наймодатель (жилищно-эксплуатационная организация, предприятие (организация), гражданин-собственник) и наниматель (гражданин, которому предоставлено жилое помещение).

     Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

     Рассматриваемые договоры, как следует из определений, возмездные.

     Предметом договора найма выступает, как правило, квартира либо изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Пользоваться квартирой наниматель и члены его семьи должны по назначению.

       Форма договора жилого помещения - письменная. Обязательность письменной формы заключается в подготовке и подписании договора найма жилого помещения. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

     Договор найма жилого помещения заключается  на основании решения о предоставлении жилого помещения и считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом в книге регистрации договоров. Этот договор заключается в трех экземплярах, один из

     которых хранится у наймодателя, другой - у нанимателя, третий - в местном исполнительном и распорядительном органе. 

     Если  вести речь в целом о договорах  найма жилого помещения, то, помимо общих черт, они содержат отличия. Так, по договору найма жилое помещение предоставляется во владение и пользование, по договору социального найма - во владение и пользование, а в некоторых случаях только в пользование (например, предоставление места в общежитии на время учебы).

     Плата за пользование жилыми помещениями по договору найма устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем. если законодательством не установлено иное. При этом она не должна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь.

     Плата за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, газ, электрическую и тепловую энергию, лифты, вывоз и обезвреживание твердых отходов, другие услуги) взимается согласно тарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, если законодательством не установлено иное.

       Что же касается платы за пользование жилым помещением по договору социального найма, то она взимается исходя из общей площади занимаемого помещения и с учетом ставки платы за пользование жилым помещением, устанавливаемой законодательством.

     Взимание платы производится в одинарном размере, если не превышены пределы максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования на всех членов семьи нанимателя, а размеры излишней жилой площади не превышают на всю семью половины максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, полагающейся на одного человека.

     Плата за излишки жилой площади взимается  по нормативной себестоимости эксплуатации жилищного фонда, утверждаемой облисполкомами (Минским горисполкомом). Например, семья состоит из трех человек и занимает жилое помещение общей площадью 75 м². Исходя из того, что максимальная норма предоставления общей площади жилого помещения на одного человека 20 м², то излишки составляют 5 м². В более пространном виде это выглядит так: максимальная норма предоставления жилья на одного человека 20 м² умножается на количество членов семьи (в примере их три), в результате получается 60 м². Но поскольку в законе сказано, что к этому добавляется еще половина максимальной нормы, предоставляемой на одного человека, то к 60 м² добавляется еще 10 м² и в сумме получается 70 м², а 5 м-' составят излишки.

     Половина  максимальной нормы, предоставляемой  на одного человека, прибавляется к  общей норме независимо от того, сколько в семье насчитывается членов семьи. Плата же за коммунальные услуги взимается исходя из фактического потребления этих услуг в натуральном выражении по тарифам, установленным законодательством (ст. 65 ЖК). Квартирная плата и плата за коммунальные услуги должны быть внесены в сроки, установленные законодательством. Размер квартирной платы за 1 м² общей площади жилого помещения устанавливается Советом Министров.

     В настоящее время квартирная плата  и плата за коммунальные услуги регулируются постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 25 августа 1999 г. № 1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами», с изм. и доп.

     Как следует из понятия, в частности, договоров найма жилого помещения  н социального найма, а также их характерных признаков, они являются возмелдными, т.е. за предоставленную площадь для проживания необходимо производить оплату.

     Размер квартирной платы за пользование жилым помещением в домах государственного жилищного фонда, как отмечалось, устанавливается Советом Министров Республики Беларусь. Так, в одинарном размере оплачивается общая площадь жилого помещения социального назначения, полагающаяся нанимателю и членам его семьи по установленным нормам, а также излишняя площадь, если ее размеры не превышают на всю семью половины нормы общей площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. Плата за пользование остальной излишней площадью жилого помещения взимается в повышенном размере. Не считается излишней площадь жилого помещения, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим нанимателем или членом его семьи.

     Правила, регламентирующие отношения сторон по излишкам жилья в домах государственного жилищного фонда, нераспространяются на лиц, занимающих излишнюю жилую площадь в домах частного жилищного фонда (в жилых домах, находящихся в собственности граждан).

2. СПОСОБЫ ИНДИВИДУАЛИЗАЦИИ УЧАСТНИКОВ ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА, ТОВАРОВ, РАБОТ, УСЛУГ.

 

     Юридические лица испытывают необходимость в  индивидуализации не только отдельных сторон или результатов своей деятельности, но и юридического лица как единого целого. Потребность в индивидуализации юридического лица и результатов его деятельности обусловлена заинтересованностью самой организации как участника гражданского оборота, а также необходимостью защиты ее контрагентов, потребителей ее продукции (работ, услуг). Нельзя отрицать, что определенный интерес в вопросах индивидуализации существует и у государства.

     Основная  цель гражданско-правовой индивидуализации — обособление юридического лица среди субъектов гражданских правоотношений. В то же время наименование организации, использование зарекомендовавших себя товарных знаков и наименований места происхождения товара служат и защите прав потребителей. Таким образом, индивидуализация необходима в первую очередь лицам, участвующим в гражданском обороте в качестве предпринимателей. Поэтому субъектный состав прав на средства индивидуализации в зависимости от их вида может как включать физических лиц, так и ограничиваться только юридическими лицами.

     Гражданско-правовая индивидуализация юридического лица и  результатов его деятельности рассматривается  в литературе как правомерная  юридически значимая деятельность по применению предусмотренных законом  средств индивидуализации, протекающая  в определенных гражданско-правовых формах и направленная на обособление юридического лица и результатов его деятельности среди других участников гражданских правоотношений.

     Под гражданско-правовой индивидуализацией  юридического лица и результатов  его деятельности понимается совокупность правовых норм, регулирующих отношения, возникающие между юридическими лицами и государством по поводу приобретения, использования, распоряжения и охраны средств индивидуализации юридического лица и результатов его деятельности.

     Фирменное наименование.

     Юридическое лицо имеет исключительное право  использовать фирменное наименование на товарах, их упаковке, в рекламе, вывесках, проспектах, счетах, печатных изданиях, официальных бланках и  иной документации, связанной с его  деятельностью, а также при демонстрации товаров на выставках и ярмарках, которые проводятся на территории Республики Беларусь.

     Фирменное наименование юридического лица определяется при утверждении его устава и  подлежит регистрации путем включения  в Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

     Не  может быть зарегистрировано фирменное  наименование юридического лица, похожее  на уже зарегистрированное настолько, что это может привести к отождествлению соответствующих юридических лиц.

     Фирменное наименование юридического лица может  быть использовано в принадлежащем ему товарном знаке.

       На территории Республики Беларусь  действует исключительное право  на наименование, зарегистрированное  в Республике Беларусь в качестве  обозначения юридического лица.

     Действие  права на фирменное наименование прекращается с ликвидацией юридического лица или с изменением его фирменного наименования.

     Отчуждение  и переход права на фирменное  наименование юридического лица не допускается, кроме случаев реорганизации  юридического лица или отчуждения предприятия  в целом.

     Обладатель права на фирменное наименование может разрешить другому лицу использование своего наименования (выдать лицензию). Однако при этом в лицензионном договоре должны быть обусловлены меры, исключающие введение потребителя в заблуждение.

     Товарный  знак и знак обслуживания

       Товарным знаком и знаком обслуживания (далее – товарный знак) признается  обозначение, способствующее отличию  товаров или услуг одного лица  от однородных товаров или  услуг других лиц.

     В качестве товарных знаков могут быть зарегистрированы словесные обозначения, включая имена собственные, сочетания цветов, буквенные, цифровые, изобразительные, объемные обозначения, включая форму товара или его упаковку, а также комбинации таких обозначений. Иные обозначения могут быть зарегистрированы в качестве товарных знаков в случаях, предусмотренных законодательными актами.

       Правовая охрана товарного знака  на территории Республики Беларусь  осуществляется на основании  его регистрации в патентном  органе в порядке, установленном  законодательством о товарных  знаках и знаках обслуживания, или в силу международных договоров Республики Беларусь.

     Свидетельство на товарный знак удостоверяет приоритет  товарного знака, исключительное право  владельца на товарный знак в отношении  товаров, указанных в свидетельстве, и содержит изображение товарного знака.

     Владелец  товарного знака имеет исключительное право использовать товарный знак и  распоряжаться им, а также право  запрещать использование товарного  знака другим лицам. Никто не может  использовать охраняемый на территории Республики Беларусь товарный знак, на который выдано свидетельство, без разрешения его владельца.

     Регистрация товарного знака действует в  течение десяти лет с даты поступления  заявки в патентный орган. Срок действия регистрации товарного знака может быть продлен по заявлению владельца.