Договор найма жилого помещения

 

 

                                             Содержание

Введение                                                                                                                   3

Глава 1

1.1. Понятие и классификация договора найма жилого помещения              4-8

1.2. Элементы договора найма жилого помещения                                        9-12

Глава 2

2.1. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения 13-15

2.2. Основания прекращения договора найма жилого помещения             16-18

Заключение                                                                                                       19-20

Список использованной литературы                                                                   21

Приложение 1                                                                                                   22-27

Приложение 2                                                                                                         28

ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

 

Договор найма жилых помещений - один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового положения такого договора актуально как никогда.

Актуальность договора найма жилого помещения  обуславливается тем, что смена законодательства положило начало появлению особых разновидностей договора социального найма, направленных на удовлетворение потребностей в жилье социально не защищенных слоев населения.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилого помещения, перетерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условия аренды, приобретение или строительства жилья за счет собственных средств.

Жилищный кодекс РСФСР, принятый более пятнадцати лет назад, перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально - экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на регулировании договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному фонду.

Гражданский кодекс РФ предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.

Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения.

Объектом исследования является договор найма жилого помещения.

Целью исследования является проведение комплексного анализа отношений, возникающих при заключении, изменении, прекращении договора найма жилого помещения, их нормативно-правового регулирования с учетом нового жилищного законодательства.

Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи:

1. Дать определение понятию и классификации договора найма жилого помещения.

2. Рассмотреть элементы договора найма жилого помещения.

3. Показать ответственность сторон по договору найма жилого помещения.

4. Охарактеризовать основания прекращения договора.

 

1.Понятие и классификация договора найма жилого помещения

 

Договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип, который имеет три разновидности - договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения) и договор найма специализированного жилого помещения. ¹

Договор найма жилого помещения - договор, по которому «одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем » (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

Легальное определение договора социального найма жилого помещения содержится в ст. 60 Жилищного кодекса РФ, пункт 1 которой устанавливает: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом ».

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение.²

ГК РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений, четко отделив коммерческий наем от социального. Во-первых, ГК упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, ГК установил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК в основном развел в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Если в качестве наймодателя ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет собственника или управомоченное им лицо, то категорию нанимателей из этой статьи можно определить путем исключения субъектов, которые в силу части второй статьи не могут быть этой стороной договора, т.е. юридические лица. О том, что нанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ и ст.60 ЖК. Пункт 5 ст. 49 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. ³ Гражданский кодекс РФ наделяет нанимателя распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и другое.

Ст. 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения: государственный и муниципальный жилой фонд социального использования, - оставляет все другие пригодные для жилья помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из признаков договора - сфера действия.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (ст.673 ГК РФ, пункт 1 ст. 62 ЖК РФ). Понятие жилого помещения является общим, объединяющим ряд понятий: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Но любой вид жилого помещения должен удовлетворять установленным законодательством требованиям. В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Конкретные санитарные и технические требования, которым должно отвечать жилое помещение, основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством Российской Федерации. При этом законодатель особым образом выделяет признак пригодности жилья: диспозиция ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК носит отсылочный характер и предполагает существование особого порядка определения пригодности.

Предметом договора социального найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение. В соответствии с п. 2 ст. 62 Жилищного кодекса РФ неизолированное жилое помещение (смежные комнаты), помещения вспомогательного использования (например, кладовая), а также общее имущество в многоквартирном доме (чердак и т.п.) не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения.

Аналогичное положение содержится и в ст. 673 ГК РФ.

Ст. 676 ГК РФ называет обеспечение пригодности жилого помещения первоочередной обязанностью наймодателя. Исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора. Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие этой нормы на договор социального найма, апеллируя к жилищному законодательству (ст.60ЖК).

В соответствии с п. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Бессрочность договора социального найма жилого помещения вытекает из самой сущности права граждан на жилище, установленного ст. 40 Конституции РФ. Бессрочный характер договора социального найма обеспечивает стабильность права владения и пользования гражданами предоставленными жилыми помещениями.

Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма договора представляет собой составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, заключающими его (или уполномоченными ими). При несоблюдении письменной формы договора социального найма жилого помещения наступают последствия несоблюдения простой письменной формы сделки процессуального характера, не влекущие недействительность сделки: в случае возникновения спора стороны лишаются права в подтверждение сделки и ее условий ссылаться на свидетельские показания, но не лишаются права приводить письменные и другие доказательства.

Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.

Коммерческому найму жилья не предшествует решение единоличного или коллегиального органа; не требуется ордера для вселения. Поскольку в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, а принципы состязательности и диспозитивности гражданского процесса уравняли стороны правоотношения (кроме случаев, указанных в законе), на практике им трудно будет доказать наличие обязательств и их условий. В связи с тем, что речь идет об одном из конституционных прав граждан и судебная практика принимает в качестве доказательств возникновения и прекращения жилищных правоотношений любые без исключения фактические данные, которые могут иметь значение для правильного разрешения дела.⁴

Предоставляемое гражданам по договору найма жилое помещение должно быть свободным фактически и юридически. К моменту предоставления жилое помещение не должно быть объектом прав других лиц (например, лица, временно не проживающего в данном жилом помещении, но имеющего право пользования им), а также не должно быть фактически занятым другими лицами, не имеющими права пользования данным жилым помещением (например, в случае проживания поднанимателей, в то время как наниматель и члены его семьи выехали в другое место жительства, а договор социального найма жилого помещения в таком случае в соответствии со ст. 83 ЖК РФ считается расторгнутым со дня выезда).

 

2. Элементы договора найма жилого помещения

 

В договоре коммерческого найма жилого помещения должны содержаться следующие элементы (Приложение 1).⁵

Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст.673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого Жилищным Кодексом РФ.

Коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. Согласно ст.683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.