Договор продажи недвижимости

Оглавление

Введение 3

Договор купли-продажи недвижимости. 4

Понятие недвижимого имущества 4

Понятие договора продажи недвижимости 5

Форма договора 6

Существенные условия договора 7

Государственная регистрация 8

Права и обязанности сторон 9

Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости 12

Заключение 14

Список литературы 15

 

Введение

С переходом к рыночной экономике  основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье  удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной  собственности граждан. В этих целях  с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать  и покупать квартиры. Гражданский  кодекс РФ заложил основу таких отношений, принципиально отличающихся от тех, которые существовали в советском  праве, когда недвижимость практически  перестала быть объектом гражданских  прав, была почти полностью исключена  из гражданского оборота (возможность  купли-продажи только жилых домов  и дач и составляли “оборот” жилых помещений, допускавшийся  Гражданским кодексом РСФСР 1964 года). В связи с этим, в начале девяностых страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же началась работа по устранению пробелов в законодательстве. Однако создаваемые законы и  нормативные акты были недоработанными и порой противоречили друг другу. И даже с принятием таких актов, как Гражданский кодекс, ФЗ «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» и других, среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать.

Нормы  Гражданского кодекса России, которые лежат в основе правового  регулирования оборота недвижимого  имущества, в настоящее время  получают развитие и в иных правовых актах, которые относятся как  к сфере частного, так и публичного права. Одним из существенных элементов  публично-государственного регулирования  недвижимости и гарантии защиты интересов  собственников является государственная  регистрация прав на недвижимость и  сделок с ней. Нормы частного права  ввели понятие недвижимого имущества, определили условия и порядок  возникновения и прекращения  прав на недвижимость, установили  титулы на недвижимое имущество, определили виды сделок, которые  могут совершаться  с недвижимым имуществом, закрепили  определенные правила в отношении  заключения и исполнения этих сделок.

 

 

 

                                     

 

         Договор купли-продажи недвижимости.

Понятие недвижимого имущества

 

По пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)  относятся земельные участки, участки  недр и всё, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания,  космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может  быть отнесено и иное имущество.

Представляется, что весь  перечень имущества,  предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп. Во-первых, это недвижимое имущество,  перечисленное в части  1 пункта 1 ст.  130 ГК РФ:  имущество, прочно связанное с землей, то есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно¹. Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно.  Оно также включает  в себя  две группы объектов:  объекты природного происхождения (земельные участки,  участки недр,   обособленные водные   объекты,  леса,  многолетние насаждения,  вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты,  созданные искусственно, но которые прочно  связаны с землей.  Среди последних также следует выделить предприятия как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001². Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля над владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике³. И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие, прямо противоречащее данному факту.

Соответственно  можно выделить следующие основные признаки недвижимости:

- недвижимым  имуществом признается вещь, то  есть предмет природы или результат  труда, по поводу которого возникают  гражданские правоотношения;

- вещь  эта должна  быть  индивидуально  определенной, то  есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт,  характеристик  и качеств, она должна быть  юридически незаменима;

- этой вещи должны быть  присущи такие признаки,  как  прочность и непотребляемость;

- эта вещь  должна находится   в определенной  связи с   землей.

Понятие договора продажи недвижимости

 

 

Как известно, договор продажи  недвижимости является одним из отдельных  видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому, указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных  гражданско-правовых договоров. Таким  образом по статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество по передаточному акту (ст. 556 ГК РФ) и по предусмотренной  цене (ст. 555 ГК РФ).

 Как и всякий договор,  договор купли-продажи, договор  продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным. Правовое регулирование  договора продажи недвижимости  как отдельного вида договора  купли-продажи строится по следующей  схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные  правила, регламентирующие заключение  договора продажи недвижимости, его форму, а также действия  сторон по исполнению договора  продажи недвижимости. Указанные  правила сформулированы в качестве  специфических норм, исключающих  действие соответствующих общих  положений о купле-продаже товаров  (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность  договора продажи недвижимости  к договору купли-продажи товаров  проявляется в том, что в  части, не урегулированной нормами,  включенными в параграф 7 главы  30 ГК РФ, к отношениям, связанным  с продажей недвижимости, применяются  общие положения о договоре  купли-продажи товаров⁴.

Естественно, в случае с  договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет  такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "недвижимое имущество".

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта  недвижимости.

Форма договора

 

Положения ГК РФ о письменной форме  сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные  отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует  от сторон совершения сделки путем  составления документа, выражающего  его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным  образом уполномоченными ими  лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит  от общего правила и допускает  заключение договора не только путем  составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит  от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к  тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме  в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Таким образом, суть специального правила о форме  договора продажи недвижимости состоит  в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено  формулой "исключение  исключения". Применительно к договору продажи  недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к  письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим  заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие  от  общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой  письменной формы сделки, нарушение  требований,  предъявляемых к  форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

 

Существенные  условия договора

 

Всякий  гражданско-правовой договор считается  заключенным, если между сторонами  в требуемой в подлежащих случаях  форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными  же условиями договора признаются условия  о предмете договора, условия, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые  для договоров данного вида, а  также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение⁵.

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости⁶.

По сравнению  с общими положениями о купле-продаже  товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о  продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого  имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе  сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в  составе другого недвижимого  имущества. При отсутствии таких  данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается  не согласованным сторонами, а договор  продажи недвижимости – незаключенным.

Значительно отличается от общих положений о  договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».⁷ Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и  пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.⁸ После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.