Договор продажи недвижимости

Государственная регистрация

Как уже  отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются  специальные правила о государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений Кодекса  о государственной регистрации  сделок и договоров: положение о  том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 164); положение о  том, что договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации (п. 3 ст. 433). Заключение договора продажи  недвижимости и вступление его в  силу делает его обязательным для  продавца и покупателя (но не для  третьих лиц). Именно с момента  заключения договора (до государственной  регистрации) покупатель вправе требовать  от продавца его исполнения, то есть передачи ему проданного объекта  недвижимости.⁹ Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Права и обязанности сторон

Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон, сосредоточены в § 1 этой же главы, в общих положениях о купле-продаже.

По общему правилу, продавцом недвижимости может  выступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить  договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно  доказывать свое право на отчуждаемую  вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого  правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в  отношениях между его участниками. Таким образом, общее правило  заключается в том, что лицо, выступающее  продавцом вещи, считается ее собственником¹⁰.

Впрочем, применительно к продаже недвижимости довольно сложно представить иное. Было бы странным, если бы законодатель возложил на собственника обязанность  доказывать свое право собственности  на недвижимую вещь. В законодательстве имеются иные механизмы, при помощи которых уменьшаются или даже исключаются возможности злоупотреблений  при отчуждении недвижимости. Имеется  в виду система государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, которая построена  в соответствии с принципом публичной  достоверности. Во всяком случае, приобретатель  недвижимой вещи всегда может обратиться к сведениям о правах на недвижимость, содержащимся в ЕГРП, и в силу публичной достоверности последнего, основываясь на его сведениях, становится добросовестным покупателем недвижимости¹¹.

Продавцом недвижимости (в том числе коммерческой предназначенности) может быть как  юридическое, так и физическое лицо (последнее при этом не должно обладать статусом предпринимателя без образования  юридического лица). В соответствии с общим правилом продавец является собственником отчуждаемого имущества. Вместе с тем, действующее законодательство допускает, что в качестве продавца могут выступать и лица, не являющиеся собственниками отчуждаемого имущества. Такими лицами могут быть государственные  унитарные предприятия, муниципальные  унитарные предприятия, а также  учреждения. Правила совершения сделок по отчуждению недвижимости несобственниками имеют некоторые особенности, связанные  с ограничением возможности продавать  недвижимость без согласия собственников (ст. 295, 297 ГК РФ) либо предусматривающие возможность отчуждать имущество, которое было приобретено за счет доходов, полученных от разрешенной уставом деятельности, и учтено на отдельном балансе (ст. 298 ГК РФ). Иногда в практике возникают случаи, когда собственник имущества унитарного предприятия оспаривает сделки, совершаемые этим предприятием, на том основании, что предприятие не заключило договор с собственником относительно пределов распоряжения таким недвижимым имуществом. Между тем правомочия государственного (муниципального) унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения, предусмотрены ст. 294 и 295 ГК РФ и, как следствие, не могут ограничиваться договором, заключаемым таким унитарным предприятием с собственником. Поэтому отсутствие договора, заключенного между собственником и унитарным предприятием, не влияет на правомочия предприятия по распоряжению тем недвижимым имуществом, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения¹².

Еще одно из ограничений несобственников  в данном случае заключается в  том, что отчуждение имущества не может противоречить целям деятельности соответствующего унитарного предприятия, обладающего таким имуществом на ограниченном вещном праве. Так, в соответствии с п. 3 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными. Причем, как отмечается в юридической литературе, недействительность этой сделки вытекает из самого факта ее совершения (признания ее недействительной судом не требуется). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, в частности, уполномоченным органом¹³. Таким образом, законодательство формулирует достаточно жесткую норму, ограничивающую права унитарных предприятий в возможности отчуждения недвижимого имущества. До принятия Закона об унитарных предприятиях подобный подход к оценке соответствующих сделок, совершаемых унитарными предприятиями, присутствовал в практике арбитражных судов.

В то же время правомерное отчуждение недвижимого  имущества лицом, обладающим им на праве  хозяйственного ведения или оперативного управления, означает не только прекращение  этих ограниченных вещных прав, но и  прекращение права собственности  у собственника (государственного или  муниципального образования).

В качестве продавцов, которые не являются собственниками недвижимого имущества, могут выступать  и учреждения. Однако учреждения вправе продавать недвижимость только в  том случае, если им предоставлено  право заниматься предпринимательской  деятельностью, а недвижимое имущество  приобретено за счет осуществления  такой деятельности.

В случаях, которые предусмотрены законодательством, государственное учреждение для  осуществления своей деятельности вправе приобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его  за учреждением на праве оперативного управления.

Основной  обязанностью покупателя является оплата приобретенной по договору недвижимости. Как правило, в договоре стороны  предусматривают, что такая оплата должна быть осуществлена до государственной  регистрации перехода права собственности  на продаваемую недвижимую вещь. Вместе с тем не исключено и иное. Стороны  вправе договориться о том, что оплата по договору будет осуществлена после  государственной регистрации перехода права на отчуждаемый объект недвижимости.

Следует иметь в виду, что после того, как осуществлена государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимую вещь, покупатель не вправе требовать расторжения договора купли-продажи даже в том случае, если он не оплатил цену приобретенной  недвижимости. Это правило, хотя прямо  и не предусмотрено законом, но вытекает из его смысла и было сформулировано в судебной практике. Президиум ВАС  РФ по одному из рассмотренных дел  указал на то, что право собственности  у приобретателя недвижимости по договору возникает с момента  государственной регистрации перехода права собственности. При таких  обстоятельствах является правомерным  вывод о переходе права собственности  на проданное помещение после  государственной регистрации отчуждения имущества и отсутствии оснований  для расторжения договора¹⁴.

Исполнение  и прекращение договора продажи  недвижимости

Исполнение  договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом  покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

Порядок передачи недвижимости установлен в  п. 1 ст. 556 ГК РФ и предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонам передаточному акту или иному документу о передаче. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Равным образом, с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору¹⁵.

Вместе  с тем передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в титульного владельца, хотя еще и не собственника недвижимости. Российскому праву  не известна такая категория, как "право  владения". Однако владение как юридический  факт имеет ряд важных правовых последствий, в том числе и для отношений, связанных с оборотом недвижимости. Этот тезис связан с одним из важнейших  принципов, на котором базируется оборот, - добросовестность его участников. Торговый оборот требует, чтобы участник оборота рассматривался как добросовестное лицо. Владение субъектом оборота имуществом должно рассматриваться как добросовестное, если не доказано иное. Это обстоятельство и обеспечивает устойчивость оборота, стимулируя его участников на доверие друг к другу, а, как следствие, на более свободное совершение сделок.

Особенности исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества существенным образом отличаются от процедуры  исполнения обязательства по передаче движимой вещи. Если движимая вещь может  быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь невозможно вручить  в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает  особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим  свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали  соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). Именно поэтому при составлении акта передачи недвижимого имущества передаваемая вещь должна быть подробна описана, так же как и при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это имеет важное значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости¹⁶.

Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство  продавца по передаче недвижимости считается  исполненным только после того, как  стороны подписали документ о  передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса и т.д.

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для  государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская цивилистическая доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (см. п. 1 ст. 223 ГК РФ).