Договор ренты

ВВЕДЕНИЕ

 

Договор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются  две основные причины возникновения  договора ренты в европейском  законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту"¹.

За последние два десятилетия  произошли коренные преобразования в экономической и социальной жизни нашей страны.

Перестройка гражданского законодательства потребовала такой же перестройки  и одноимённой науки права. Это  было связано с изменением отношения  к мгновенной отечественной доктрине гражданского права, с признанием необходимости  изучения наряду с собственным также  и опыта других стран.

В своей повседневной жизни  люди  часто вступают в общественные отношения, регулируемые нормами гражданского права (гражданские правоотношения). Одними из этих отношений являются отношения, которые возникают в связи  с отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему собственнику) или другому лицу денежного или иного содержания (ренты). Правила, регулирующие данные отношения появились в гражданском законодательстве совсем недавно. Таким образом, договор ренты является новым для Российского гражданского права.

Слово "рента" появилось  в нашей жизни относительно недавно - в 1996 году со вступлением в силу второй части Гражданского кодекса  Российской Федерации. До этого государство разрешало нетрудоспособным гражданам продавать жилые дома с условием пожизненного содержания продавца. Сейчас подобные сделки называются рентой. Исчезли и ограничения: получателем ренты может быть любой человек, и под выплату ренты можно отдавать любое имущество.

Очевидно, что необходимость создания норм, регулирующих договор ренты была обусловлена вполне объективными причинами: одна из них это то, что рентные отношения приобрели массовый характер в повседневной жизни. Нормы главы 33 Гражданского кодекса призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность. Гражданский кодекс регулирует эти отношения исчерпывающе и, как правило, не предусматривает отсылочных норм к другим актам законодательства. Между тем к отношениям, регулируемым нормами настоящей главы, применяются нормы о купле-продаже и о дарении.

На самом деле сегодня  договор ренты широко используется. Нередко слушая объявления, встречаются такие как, например: Фирма такая-то заключит договор пожизненного содержания с людьми преклонного возраста, с предоставлением единовременной выплаты, ежемесячной прибавкой к пенсии.

Целью курсовой работы является рассмотрение основных вопросов, касающихся  элементов договора (предмет, стороны, форма, срок), а также наиболее детальное изучение такого вида договора ренты, как пожизненное содержание с иждивением.

Для достижения цели автором сформулированы следующие задачи:

Во-первых, необходимо изучить  основные теоретические положения, напрямую касающиеся выбранной темы. В связи с этим возникают следующие задачи, решение которых составит содержание первой главы работы:

– характеристика договора ренты, выявление его сущности и особенностей;

– рассмотрение механизма обеспечения выплаты ренты.

Во-вторых, необходимо рассмотреть  более подробно договор пожизненного содержания с иждивением, а именно: основные аспекты, касающиеся данного договора, порядок его заключения и прекращения  и рассмотрение рисков, связанных с его заключением.

Данная курсовая работа состоит  из введения, двух глав, заключения и  приложений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1.  ДОГОВОР РЕНТЫ

 

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА РЕНТЫ

 

 

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств  на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается  установление обязанности выплачивать  ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) .

Сторонами договора ренты  являются:

–  получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

– плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты в  договоре пожизненной ренты и  его разновидности – договоре пожизненного содержания с иждивением – в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Получателями же постоянной ренты могут  быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям  их деятельности. Получатель ренты  может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может  быть установлена одним гражданином  в пользу другого гражданина или  группы граждан .

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица, причем как  коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению  ее выплаты. Такая способность является свойством фактического порядка  и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может  определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом  юридического лица запрещена возможность  заключения договоров ренты).

Предметом договора ренты является «имущество».

В соответствии с п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса Российской Федерации получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования; ценные бумаги, являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом  договора ренты, предопределяют особенности  порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату  ренты. Так, возмездное отчуждение под  выплату ренты недвижимого имущества  потребует соблюдения норм о порядке  передачи недвижимого имущества  во исполнение договора продажи недвижимости, предусмотренных в ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке передачи прав по ценной бумаге .

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Если стороны нарушат  требования о нотариальном удостоверении  договора ренты, такой договор будет  считаться недействительной сделкой.² Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации незаключенной сделкой, так как ст. 584 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты.

Договор ренты является самостоятельным  видом договора. От договора дарения  он отличается тем, что лицо, произведшее  отчуждение имущества в собственность  другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения – рентного дохода. От договоров купли-продажи  и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате  ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни  получателя (пожизненная рента). Поэтому  договор ренты относится к  группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в  вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит  встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке  норм о договорах купли-продажи  и дарения, если это не противоречит существу данного договора.³ Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Это необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого  имущества под выплату ренты  в собственность плательщика  ренты бесплатно, так как в  этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого  имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости  от того, за плату или бесплатно  отчуждено движимое имущество под  выплату ренты.

Соответственно, договоры ренты  могут иметь односторонний или  взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого  имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества  осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты  передается недвижимое имущество, о  консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как  правообразующая сила договора ренты  может иметь место только во взаимосвязи с актом государственной регистрации. Даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости  предоставления плательщиком ренты  ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного  в собственность. Право получения  рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты  только после передачи имущества  под выплату ренты. С этого  же момента возникает обязанность  по выплате рентных платежей у  плательщика ренты.

1.2. МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВЫПЛАТЫ РЕНТЫ

 

 

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения  обязательства по уплате ренты. Выплата  ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения  различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

При передаче под выплату ренты  недвижимого имущества (в том  числе жилого помещения) получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на это имущество. Право ипотеки, возникающее у получателя ренты, на основании п. 1 ст. 587 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит регистрации в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Таким образом, как залогодержатель  получатель ренты получает право  первоочередного удовлетворения своих  интересов из стоимости этого  недвижимого имущества.

 

 

Если под выплату ренты передается не недвижимость, а иное имущество, то плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательств.

Если плательщик ренты, под  которую выделялись получателем ренты движимые вещи, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки.

Рентные платежи могут  осуществляться в форме денежных выплат, а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение  потребностей в жилье, питании, одежде. В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением. Цель подобных предписаний закона – защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку.⁴