Договор ренты

В качестве особой меры защиты интересов получателя ренты закон предусмотрел ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты.⁵Она установлена в обязанности плательщика уплачивать получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

ГЛАВА 2. ДОГОВОР  ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

 

2.1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА  ДОГОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ  С ИЖДИВЕНИЕМ

 

 

Пожизненное содержание с  иждивением как разновидность пожизненной  ренты имеет свои особенности  и характерные признаки. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или  иную недвижимость в собственность  плательщика ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или лиц. Данный договор является возмездным, односторонним, реальным.

Согласно п.1 ст. 601 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. В качестве лица, предоставляющего содержание (плательщика ренты) могут выступать как граждане, так и юридические лица. Применительно к этой стороне договора ГК РФ не только не содержит ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет каких-либо требований к организационно-правовой форме юридического лица. Таким образом, плательщиком ренты могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. В тех случаях, когда в роли плательщика выступает юридическое лицо, как правило, оно является организацией, для которой в силу ее правоспособности заключение такого рода договоров и оказание услуг по предоставлению содержания является одной из целей деятельности. В качестве получателей ренты могут выступать только граждане, независимо от возраста, состояния здоровья, трудоспособности.  При этом в зависимости от условий договора различают несколько типов получателей ренты:

– бывший собственник (или собственники при передаче имущества, принадлежавшего на праве общей собственности),

–   третье лицо (или лица),

–   бывший собственник и третье лицо (лица).

При заключении договора в  пользу третьего лица применяются нормы  ст.430 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из правовой природы договора пожизненного содержания с иждивением и характера взаимоотношений между сторонами, представляется, что, несмотря на умолчание об этом в законе, третье лицо (лица) должно быть указано в договоре. При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор, т.е. если не назван получатель ренты, договор следует считать незаключенным.

Индивидуализация получателя ренты необходима в каждом договоре, а не только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно  при множественности лиц на стороне  кредитора, так как обязанности  плательщика конкретизируются в  отношении каждого из них.

Предметом данного договора, в отличии  от других видов ренты, является только недвижимое имущество.⁶

Срок действия данного договора определяется не датой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты. Если получателей ренты несколько, то после смерти каждого из них  договор прекращает свое действие только в отношении умершего. Предоставленные  получателю пожизненной ренты и  пожизненного содержания с иждивением права не переходят по наследству и не подлежат отчуждению (не могут  быть переданы другому лицу).

На обеспечение устойчивости, стабильности правового положения получателя ренты, надлежащей защиты его имущественных  интересов направлены правила об обременении рентой недвижимого  имущества (ст. 586 Гражданского кодекса Российской Федерации), о предоставлении права залога на него получателю ренты (п. 1 ст. 587 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые распространяются и на пожизненное содержание с иждивением.

В отличие от других видов ренты  обязанность плательщика ренты  по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребности  получателя в жилище, питании и  одежде, а если этого требует состояние  здоровья гражданина, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг  плательщиком ренты.⁷ Приведенный перечень потребностей является примерным и должен быть конкретизирован в договоре (например, нужно точно определить, какое конкретно жилище, питание, одежду обязан предоставить плательщик ренты, в чем должен проявляться уход за получателем, какого рода ритуальные услуги обязан будет оплатить плательщик). Без такой конкретизации между сторонами могут возникать споры.

Закон не требует, чтобы предоставление содержания с иждивением обязательно  связывалось бы с использованием плательщиком ренты переданного  ему имущества (например, с предоставлением  получателю права проживания обязательно  в переданной плательщику квартире, жилом доме). Стороны в договоре могут предусмотреть обязанность  плательщика предоставить получателю ренты для пожизненного проживания и другое жилое помещение.

В договоре должна быть определена стоимость  всего объема содержания с иждивением. При этом, в отличие от пожизненной  ренты, стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее  двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.⁸

В соотв. с п.3 ст. 602 Гражданского кодекса  Российской Федерации если возникнет спор между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, закон обязывает суд при его разрешении руководствоваться принципами добросовестности и разумности .

В этом договоре может быть предусмотрена  возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах, как при пожизненной ренте .

В качестве дополнительных мер для  защиты имущественных интересов  получателя ренты служат предусмотренные  в законе специальные правила  об отчуждении и использовании имущества, переданного для обеспечения  пожизненного содержания. Согласно ст. 604 Гражданского кодекса Российской Федерации плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, плательщика ренты закон обязывает принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Последнее прекращается смертью получателя ренты.

В законе предусмотрена повышенная защита прав получателя ренты при  существенном нарушении плательщиком своих обязанностей. В таких случаях  получатель ренты имеет право  потребовать возврата недвижимого  имущества, которое передано под  выплату пожизненного содержания с  иждивением, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных  ст. 594 Гражданского кодекса Российской Федерации. Плательщик ренты при этом не может требовать компенсацию расходов, которые понесены в связи с содержанием получателя ренты .

 

 

 

 

2.2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА  ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

 

 

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним  из оснований приобретения права  собственности на недвижимость. Закон  не содержит каких-либо ограничений  в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны  вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости в соответствии с п. 1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отношении предприятия как имущественного комплекса. Однако на сегодняшний день значительное число договоров заключается по поводу жилых помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности.

По усмотрению сторон передача имущества под выплату ренты  может осуществляться как на возмездной, так и безвозмездной основе. Исходя из этого, в зависимости от условия  договора, к отношениям сторон применяются  правила о купле-продаже или  договоре дарения.

Что касается формы договора, то в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации, необходимо обязательное нотариальное удостоверение  договора пожизненного содержания с  иждивением, и помимо этого, обязательная государственная регистрация указанного договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества.

Несоблюдение нотариальной формы и требования о государственной  регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной, то есть недействительной уже с момента  ее совершения независимо от признания  ее недействительности судом.

Следует отметить, что договор, устанавливающий пожизненную ренту  в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен, следовательно, если на момент подачи заявления на государственную регистрацию получатель ренты был еще жив, но умер до внесения записи о регистрации договора в Единый государственный реестр прав, то сделка считается ничтожной.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует  иметь в виду правила, установленные  ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации, об определении права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий  земельный участок, к покупателю переходит право собственности  на ту часть земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для ее использования.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует  очень внимательно относиться к  формированию его условий, поскольку  Гражданский кодекс Российской Федерации не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.

При согласовании условия  об объеме содержания одним из наиболее важных для сторон является решение  вопроса о том, лежит ли на плательщике  обязанность по удовлетворению потребности  получателя ренты в жилище.

 

Из содержания п.1 ст.602 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объема содержания.

В зависимости от передаваемого  объекта недвижимости обязанность  плательщика по удовлетворению потребности  получателя ренты в жилище может  быть определена в договоре по-разному.

Если по соглашению между  сторонами получатель ренты имеет  право на удовлетворение потребности  в жилище, то в договоре необходимо указать, в каком помещении он будет проживать - в передаваемом по договору или ином. Необходимость  такой конкретизации вытекает из того, что закон не содержит никаких ограничений на предоставление иного жилого помещения, принадлежащего плательщику ренты.

В договоре должно быть сказано  не только о том, имеется или отсутствует  у получателя ренты право на удовлетворение потребности в жилище, но и о  том, как именно будет исполняться  эта обязанность плательщиком ренты.

Наличие в договоре формулировки «плательщик удовлетворяет потребности  получателя ренты в жилище» означает, что при невозможности предоставить право пользования жилым помещением, указанным в договоре, плательщик обязан предоставить получателю ренты  право пользования другим жилым  помещением.

Плательщик ренты (залогодатель) вправе отчуждать, сдавать в залог  или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение  пожизненного содержания, только с  предварительного согласия получателя ренты.

Наличие надлежаще выраженного  согласия получателя ренты особенно важно при заключении договоров  по передаче имущества в собственность, так как при этом обязанность  по предоставлению содержания с иждивением переходит к другому лицу, приобретающему вещь с обременением.

 

2.3. ОСОБЕННОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ  ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ  С ИЖДИВЕНИЕМ 

 

 

Досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 2 ст. 605 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. Законодатель устанавливает два возможных варианта правового урегулирования взаимоотношений между сторонами, предоставляя право выбора получателю ренты. Согласно первому варианту, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Это означает, что расторжение договора вследствие ненадлежащего исполнения обязанности является основанием для возникновения права собственности. При этом неясно, что является правоустанавливающим документом, необходимым для регистрации перехода прав на недвижимое имущество. В тех случаях, когда получателем ренты является третье лицо, имущество им приобретается впервые, и речь идет не о возврате, а о первоначальном приобретении права собственности.