Договор строительного подряда в российском гражданском праве

ГК учел, что специфика  соответствующего договора и связь  его со строительным подрядом может  по-разному оцениваться контрагентами. По отмеченной причине был избран средний путь: сторонам предоставлена возможность, оценив особенности складывающихся отношений, признать по соглашению между собой, что к договору будет применяться правовой режим, установленный для строительного подряда.

Соответственно п. 2 ст. 740 ГК ввел на этот счет диспозитивную норму, которая лишь презюмирует распространение на договор выполнения одного вида ремонтных работ - по капитальному ремонту зданий и сооружений - правил о договоре строительного подряда. Следовательно, если в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту предусмотрено, что нормы договора о строительном подряде к нему не применяются, тем самым предопределено действие по отношению к этому договору статей гл. 39 ГК (“Возмездное оказание услуг”). Вместе с тем не исключается и третий вариант, при котором содержатся ссылки только на часть статей § 3 гл. 37 о строительном подряде при условии, если это не затрагивает императивных норм гл. 39 ГК³⁴.

Статьи § 3 “Строительный  подряд” гл. 37 ГК распространяются и на работы по удовлетворению бытовых или других личных потребностей выступающего в роли заказчика гражданина (например, на работы по строительству жилого дома, гаража или дачи). Однако в соответствующих случаях статьи указанного параграфа действуют вместе с нормами о договоре бытового подряда. Все же основное регулирование такого договора должно осуществляться статьями о строительном подряде. Именно в этой связи п. 3 ст. 740 ГК, который содержит отсылку к договору бытового подряда, указывает на то, что к отношениям по договору строительного подряда для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика) применяются правила соответствующего параграфа (§ 2 гл. 37 ГК) только “о правах заказчика по договору бытового подряда”. При определении источников правового регулирования договора строительного подряда в рассматриваемых случаях следует иметь в виду отмеченную уже выше цель специального режима договоров бытового подряда: то, что он установлен именно для защиты прав потребителей. По этой причине к договору на удовлетворение соответствующих потребностей заказчика - гражданина должны применяться нормы о защите прав потребителей, содержащиеся не только “в законах о защите прав потребителей и иных правовых актах, принятых в соответствии с ними, но также в статьях вышеуказанного § 3.

В этом параграфе ГК широко применяется термин “объект строительства”. Соответствующее понятие разъясняется в Инструкции “О порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству”³⁵. Она признала объектом строительства отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопровода, теплопровода, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками. К этому же объекту отнесены затраты на благоустройство и другие работы, а также на строительство, на реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета. При этом имеется в виду, что на строительной площадке по проекту (рабочему проекту) возводится только один объект основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов. Например, в промышленности - это здание цеха основного назначения, на транспорте - здание железнодорожного вокзала, в жилищно-гражданском строительстве - жилой дом, театр, школа, городской мост и т. п. Таким образом, оказывается, что понятие “объект строительства” совпадает с другим - “стройка”. Наконец, следует отметить, что здание (корпус), в котором размещаются несколько цехов, считается одним объектом.

2. Предпосылки  и порядок заключения договора  строительного подряда

 Предварительная разработка и утверждение в установленном порядке обязательных для обеих сторон определенных документов, наличие которых необходимо для заключения договора строительного подряда (так называемых плановых предпосылок или оснований заключения договора), действующим законодательством не предусматриваются. Как отмечалось выше, заключение договора, выбор контрагента и определение условий договора (не противоречащих законодательству) законом отнесены к компетенции сторон договора.

Однако, чтобы заключенный договор  был действителен, стороны предварительно должны получить определенные документы. Для заказчика — разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления³⁶, а для подрядчика — лицензия (разрешение) на осуществление строительной деятельности³⁷.

Расчеты по договору строительного  подряда, заключенного неуполномоченным лицом, но впоследствии одобренного заказчиком, должны быть произведены в установленном порядке.

  Подрядчик обратился в арбитражный  суд с иском о взыскании  с предприятия-заказчика стоимости  выполненных работ на основании  акта приемки результатов работ.  Заказчик заявил встречное требование о признании договора недействительным, так как он подписан неуполномоченным лицом.

Суд первой инстанции удовлетворил встречный иск, согласившись с доводами заказчика о недействительности письменного договора, и отказал  в иске о взыскании стоимости работ.

Апелляционная инстанция отменила решение, удовлетворила исковое  требование и отказала во встречном  иске по следующим основаниям.

В период строительства предприятие  производило промежуточные платежи. В деле имеются документы за подписью руководителя предприятия, в которых обсуждаются особенности производства отдельных видов работ и качество используемых материалов.

Все это свидетельствует о последующем  одобрении сделки заказчиком в лице компетентного органа (статья 183 ГК РФ).

Поскольку обусловленная  договором работа выполнена и  заказчиком это не оспаривается, стоимость  ее подлежит взысканию³⁸.

Работы по договору строительного  подряда могут финансироваться за счет собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов заказчика (инвестора) (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан — предпринимателей и юридических лиц, средства, выплачиваемые страховыми организациями в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и др.), заемных финансовых средств заказчиков (инвесторов) (банковские кредиты, облигационные займы и другие средства), привлеченных финансовых средств заказчика (инвестора) (средства, полученные от продажи акций, и др.).

Заключение договора строительного подряда составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы - те, кто осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и одновременно обеспечивает их целевое использование. Инвесторы могут сами от своего имени выступать в договоре подряда в качестве заказчиков. Возможны и такие варианты, когда заказчиками являются те, кого инвестор уполномочил в силу инвестиционного договора. Инвесторам предоставляется возможность передавать по контракту (договору) в установленном законом порядке принадлежащие им полномочия гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам.

В случаях, когда на стороне заказчика  выступают несколько инвесторов либо когда заказчик уполномочен  инвесторами, возникает необходимость после завершения строительства осуществить раздел результата работ, в частности выстроенного здания. Здание как таковое является неделимой вещью, а значит, между соинвесторами могут быть распределены лишь идеальные доли. Во всех таких случаях регистрация производится в порядке, предусмотренном ст. 24 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”³⁹. Указанная статья посвящена государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество. Исключение составляют случаи, когда речь идет о жилом доме, и потому объектом права собственности должны стать определенные квартиры, а как вытекает из ст. 5 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”⁴⁰, также части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. По этой причине, например, при рассмотрении одного из рассмотренных им дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ счел неправильным решение нижестоящего суда о признании за застройщиком АО "Спецремстрой" права собственности на жилую площадь в натуре в размере определенного количества квадратных метров. Сославшись на ст. 209 ГК, Президиум обратил внимание на то, что “право собственности возникает только в отношении конкретного имущества, обособленного от иных вещей этого же рода. Следовательно, суд не мог признать право собственности на... кв.м. жилой площади, не определив ее состав в натуре”⁴¹.

В некоторых случаях чисто подрядные  и инвестиционные отношения сливаются в один договор. Это имеет место при выступлении подрядчика и заказчика одновременно в качестве соинвесторов. Так, например, произошло в договоре, заключенном производственно-коммерческой фирмой со строительной организацией АО "Спецремстрой" . В нем было предусмотрено, что стороны осуществляют инвестирование в размере 50% каждая и соответственно выстроенное здание должно быть разделено между ними поровну. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении дела указал на ошибочность решения нижестоящего суда, который, во-первых, признал такой договор недействительным и, во-вторых, считал невозможным для подрядчика осуществить самостоятельно, без согласия заказчика распределение квартир в пределах своей доли⁴².

В роли заказчика в договоре строительного  подряда может выступать любой участник гражданского оборота. Специально выделены отношения, связанные с выполнением подрядных работ, предназначенных для удовлетворения потребностей Российской Федерации или ее субъектов и финансируемых за счет средств их бюджета и внебюджетных источников, а также, как уже отмечалось, случаи, когда строительные работы направлены на удовлетворение личных потребностей граждан. 

Иностранцы могут участвовать  в договоре строительного подряда  в качестве заказчиков в рамках общего предоставленного в Российской Федерации иностранцам режима, которому посвящены, в частности. Закон “Об иностранных инвестициях в РФ”, иные законы и другие правовые акты, а в тех случаях, когда международным договором РФ установлены отличные от содержащихся в гражданском законодательстве РФ правила, - в соответствии со ст. 7 ГК нормы международного договора (имеются в виду прежде всего двусторонние договоры о защите иностранных инвестиций).

Согласно Закону от 25 февраля 1999 г. инвесторами могут быть физические и юридические лица, а также создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы и органы местного самоуправления (ст. 4). В этом же Законе идет речь и о возможности выступления в таком качестве иностранных субъектов предпринимательской деятельности, а также определен правовой статус заказчиков. В таком качестве могут выступать уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Специально предусмотрено, что они не вмешиваются в предпринимательскую или иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если только иное не предусмотрено договором между ними. Заказчики могут быть инвесторами. Если же заказчик не является инвестором, то на период и в пределах полномочий, которые установлены договором с ним (государственным контрактом), он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями.

Ограничение участия в договорах строительного подряда распространяется на подрядчиков. Это связано с необходимостью иметь для осуществления определенной строительной деятельности лицензию. В соответствии с Законом от 25 сентября 1998 г. “О лицензировании отдельных видов деятельности” в это число включена “деятельность по строительству зданий и сооружений”. Особо выделены “строительство централизованных систем питьевого водоснабжения и систем водоотведения городских и других поселений”, “строительство взрыво- и пожароопасных, химически опасных и вредных производств”, “строительство горных производств и объектов”, “строительство магистральных газопроводов, нефтепроводов и продуктопроводов” и др. Вместе с тем следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 указанного Закона правовые акты, изданные до вступления его в силу и регулирующие порядок осуществления лицензирования отдельных видов деятельности, применяются в части, не противоречащей Закону. Указанная норма распространяется и на Положение о лицензировании строительной деятельности, утвержденное постановлением Правительства РФ от 25 марта 1996 г.⁴³

Договор строительного подряда  с подрядчиком, не имеющим лицензии, может быть по основаниям, указанным  в ст. 173 ГК, оспорен самим подрядчиком, его учредителями (участниками) или  Государственным комитетом по строительной, земельной, жилищной политике как органом, осуществляющим контроль или надзор за деятельностью строительных организаций.

В полном соответствии со ст. 173 ГК Высший Арбитражный Суд  РФ отверг попытку заказчика отказаться от оплаты выполненных работ подрядчику в лице АО "Спецремстрой", ссылаясь на то, что подрядчик не имел лицензии⁴⁴. Кодекс упоминает об особой фигуре в организации строительства “инженере” (инженерной фирме). “Инженер” по общему правилу связан с заказчиком договором поручения, и тогда  он выступает в ходе строительства от имени заказчика в соответствии с данными им полномочиями, которые закреплены в особой доверенности или в самом договоре подряда.

Смысл правового положения “инженера” состоит тогда в том, что за него несет полную ответственность заказчик, однако лишь  при условии, если соответствующие действия осуществлены в рамках полномочий, данных “инженеру” (инженерной фирме). Эти полномочия могут включать контроль и надзор за строительством, дачу обязательных для подрядчика указаний от имени заказчика и др. Возможна ситуация, при которой функции “инженера” выполняет работник заказчика-организации или гражданина-предпринимателя. Поскольку во взаимоотношениях с подрядчиком “инженер” (инженерная фирма) выступает как представитель, среди других правил о представительстве к нему применяется и норма о возможности и значении последующего одобрения заказчиком действий, совершенных им сверх имевшихся полномочий (п. 2 ст. 133 ГК). Заслуживает внимания содержащаяся в Международных условиях договора о строительстве 1977 г. рекомендация предусматривать в договорах ситуации, при которых требуется специальное одобрение заказчика.

Правовое руководство  по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов предусматривает и возможность использования фигуры “инженера”, функции которого ограничиваются одними консультациями. Правда, само Правовое руководство все же осторожно относится к оценке действий такого лица, справедливо обращая внимание на то, что если “инженера” нанимает заказчик, то, естественно, подрядчик не станет считать соответствующие его предложения беспристрастными⁴⁵.

Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации предлагало еще ранее использовать сходную с инженерной фирмой (“инженером”) конструкцию. Речь идет о возможности для заказчика передавать право управления с его стороны исполнением договора подряда другому юридическому или физическому лицу, которое специализируется на соответствующих работах. Это последнее, доверенное лицо заказчика, действует от его имени и предоставляет его интересы в течение всего инвестиционного процесса. Специально оговаривалось, что имущественную ответственность перед подрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору подряда в любом случае несет заказчик.