Покупка квартиры оформляется договором  купли-продажи и регистрируется в соответствии с законодательством. По данному договору банк оплачивает стоимость жилья из аванса и суммы кредита. Наконец, учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно зарегистрировать переход права собственности на квартиру, и покупатель смело может вселиться в квартиру и зарегистрировать залог жилой площади. А в ближайшие десять лет мне предстоит ежемесячно выплачивать платежи по ипотечному кредиту.

     Поскольку в программе ипотечного кредитования предполагается участие разных категорий  населения, то и схемы выплат будут  различными. При стандартной схеме 30 процентов вкладывается собственными средствами, кредит стоимости жилья составляет 70 процентов. Гражданам, которые не располагают достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, предлагается следующий вариант: 30 процентов от стоимости квартиры оплачивается за счет собственных средств, доля государственных субсидий составляет 20-50 процентов и на ипотечный кредит приходится 20-50 процентов. Однако постепенно доля рынка с льготными условиями кредитования будет сокращаться. Первоначальный взнос также может формироваться за счет имеющегося жилья и приниматься к зачету продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами.

     Глава 11. Социальный аспект ипотеки

     Ипотека — это практически единственное в настоящий момент средство для  решения средним классом своих  насущных жизненных проблем. Посудите сами. Можно в течение 5-10 лет откладывать  средства для приобретения квартиры и при этом неоправданно тратить деньги на аренду жилья. Но лучше сегодня приобрести квартиру в собственность, используя ипотечный кредит и, проживая в ней, выплачивать в течение тех же лет взятый кредит. Конечно, за такую квартиру придется в итоге заплатить больше рыночной цены, однако, деньги деньгами, а нормальная жизнь в собственном благоустроенном жилье, в конечном счете, привлекательнее и дороже этих денег. В отличие от других схем, выплата ипотечного кредита на протяжении всего срока погашения производится равными платежами, что значительно облегчит планирование семейного бюджета.

     Сумма выплат должна быть не более трети  от общего дохода семьи. Для получения  ипотечного кредита необходимо накопить первый взнос, то есть не менее 30% от стоимости  приглянувшегося жилья. Это делается для покрытия расходов банка и приобретения заемщику другого жилья, если он не сможет погасить кредит. Однако, если возникает необходимость, то кредит может быть переоформлен и на другое лицо. В качестве гарантии погашения предоставляемых кредитов некоторые банки, например Сбербанк, требуют поручительства физических или юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения. Конкретные условия ипотечного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком.

     Есть  целый ряд схем кредитования. При  рассрочке, например, квартира зачастую оформляется в собственность  заемщика только после полной выплаты  задолженности. Это чревато возможной  потерей выплаченной суммы и  квартиры в случае банкротства организации-продавца. Такие схемы теперь не очень популярны у москвичей, ведь после падения многих с финансовых пирамид остальным даже взбираться на них не кажется привлекательным.

     Для настоящего становления ипотеки  нужна долгосрочная общественная и  экономическая стабильность, а также изменение психологии наших граждан в сторону доверия власти и государству. И здесь серьезнейшим аргументом в пользу повышения уровня общественного доверия является получение квартиры в собственность, что обеспечивается рассмотренной выше моделью ипотеки».

     Глава 12. Минусы ипотеки

     Чтобы ипотека была массовой, охватила процентов 70 населения (хотя бы в перспективе), надо, чтобы деньги, которые человек  вкладывает, как минимум, не облагались подоходным налогом. А сейчас с этих денег берут подоходный налог. Вначале, мол, заплати, а уж потом вкладывай в ипотеку. В принципе, это ненормально, так в мире не делается.

     У нас все операции с квартирами облагаются НДСами, поэтому ипотечники выдумывают разные хитрые схемы, чтобы НДС не платить. Когда люди через ипотеку купили квартиру, им надо образовывать кондоминиум, и выясняется, что и там поборы: и по части НДС, и по части несоответствия платы, которую они будут потом платить за коммунальные услуги, плате за обычное коммунальное жилье В банковском законодательстве тоже есть что менять… В общем, есть целая серия законов, которые надо “чистить”, поскольку они тормозят нормальное развитие ипотеки.

     В связи с ипотекой в первую очередь  главное – решить вопрос с налогами налоги. Нужны поправки к НДС и подоходному налогу, так, чтобы человек мог, не скрывая ничего, показывать свои доходы. Ставка подоходного налога не должна быть высокой. Второе: вложение денег в жилье должно освобождаться от подоходного налога. Правда, если это не хоромы за миллион долларов.то легко сделать. Просто нужно категоризировать недвижимость. Недвижимость одной категории подпадает под налогообложение, другой категории - нет.

     Заключение

     На  сегодняшний день ипотека доступна лишь тем, чей годовой доход составляет от $ 25 000 до $ 50 000. Все проблемы ипотечного кредитования на данный момент укладываются в три равно значимых пункта: макроэкономические параметры программы, т.е. низкая покупательная способность населения (лишь 1,5% россиян могут позволить себе купить жилье; годовой доход выше 4 тыс. руб. на человека имеют всего

     5% наших сограждан; остальные вообще  не имеют шансов на кардинальное  решение своих жилищных проблем); ее институциональное обеспечение;  профессиональные кадры.

     Приоритетными шагами тут должны стать реализация небольших ипотечных кредитов, покрытие части расходов на приобретение нового жилья - старым (его стоимостью), приведение нормативных актов в соответствие с федеральной программой "Свой дом". Сегодня назрела потребность в федеральном институте для стимуляции ипотечного кредитования, в нормативной базе на федеральном и региональном уровне, в анализе и прогнозировании всего относящегося к ипотеке, в подготовке специалистов. Но пока все эти препоны не устранены , слово "ипотека" не будоражит воображение потенциального новосела.

     Тем не менее ипотека, на мой взгляд, получит все большее и большее  распространение и даст импульс  инвестициям и экономическому росту. Иного пути просто нет.

     Список использованных источников:

     1) Гражданский кодекс РФ – 1994 г.

     2) ФЗ «Об ипотеке» - 1998 г.

     3) ФЗ «О регистрации недвижимого  имущества» - 1998 г.

     4) А.В Терёхин «Пояснительная записка  для ипотечного кредитования»  - статья 2000 г.

     5) Р.С. Петров «Обязательственное  право» - Москва 1997 г.

     6) А. С. Куприянов «Комметарий  к ипотечному кредитованю» - статья 2001 г.

     7) К.Л Ромашов «Ипотека в России»  - статья 2000г.

     8) А.С. Лавров «Что представляет  собой ипотека на практике?»  - статья 2000 г.