Незавершенный объект строительства

 

НЕ ЗАВЕРШЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТ:

НОВЫЙ ВЗГЛЯД НА СТАРУЮ ПРОБЛЕМУ

 

О.Г. ЕРШОВ

 

Ершов Олег Геннадьевич, кандидат юридических  наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России.

 

Строительство зданий и сооружений не всегда заканчивается их вводом в эксплуатацию и выполнением  предусмотренного проектно-сметной  документацией объема работ. Возникает  не завершенный строительством объект, с которым связаны пока не разрешимые наукой гражданского права проблемы. В частности, не решен окончательно вопрос о природе не завершенного строительством объекта до государственной  регистрации на него права собственности. Пока до конца не ясно, можно ли такой  объект считать недвижимостью, и  если да, то с какого момента он должен признаваться недвижимым имуществом или объектом вещного права.

Анализ материалов судебной практики показывает, что единого подхода  в решении вопроса о том, с  какого момента результат строительной деятельности может быть признан  не завершенным строительством объектом, не сложилось. Суды по-разному определяют степень строительной готовности, когда  результат строительства признается недвижимой вещью. Проведенное в  юридической литературе обобщение  материалов судебных дел позволяет  сделать вывод о том, что суды признают не завершенным строительством объектом котлован, в других случаях - котлован с залитым в нем фундаментом, в третьих - свайное поле. Было сделано предположение о том, что не завершенным строительством может быть признан только тот объект, который имеет хотя бы готовый фундамент, поскольку характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики достраиваемого здания <1>.

--------------------------------

<1> См.: Практика применения Гражданского  кодекса РФ, части первой / Под ред. В.А. Белова. М.: Юрайт-Издат, 2009. С. 165 - 166 (автор - Р.С. Бевзенко).

 

Изучение проблемы природы незавершенного строительством объекта предполагает предварительное осмысление зарубежного  опыта правового регулирования  отношений, а также оценку состояния  разработанности этого вопроса  в отечественной цивилистической науке. Обращаясь к зарубежному опыту правового регулирования вещных отношений, необходимо отметить, что оценка незавершенного строительством объекта по гражданскому праву зарубежных стран имеет значение в рамках решения вопроса о праве собственности.

В Германии незавершенный строительством объект, так же как и само строение, рассматривается в качестве существенной составной части земельного участка. К существенным составным частям самого строения относятся вещи, которые включены в него для возведения. К составным частям земельного участка не относятся вещи, связанные с землей лишь для временных целей. Это правило действует в отношении строения или иного объекта, возведенного на земельном участке управомоченным лицом. Вещи, присоединенные к строению лишь для временных целей, не принадлежат его составным частям (§ 94 - 95 ГГУ). Вместе с тем если движимая вещь соединена с земельным участком таким образом, что становится существенной составной частью этого земельного участка, то право собственности распространяется на эту вещь (§ 946 ГГУ) <2>.

--------------------------------

<2> См.: Гражданское уложение  Германии / Под ред. А.Л. Маковского. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 17 - 18, 267; Савельев В.А. Гражданский кодекс Германии (история, система, институты): Учебное пособие. М.: Юрист, 1994. С. 86.

 

Во Франции строение, соединенное  с земельным участком, является недвижимостью. Оно рассматривается как составная  часть земельного участка и образует вместе с ним единое имущество. Строительные материалы рассматриваются как  вещи, утратившие индивидуальный характер вследствие их включения в состав недвижимости. Несмотря на допущение  того, что строение может принадлежать не собственнику земельного участка, а  другому лицу <3>, результат постройки, неразрывно связанный с земельным  участком, считается соединенным  с землей и принадлежащим изначально собственнику земельного участка <4>.

--------------------------------

<3> См.: Морандьер Л.Ж. де ла. Гражданское право Франции / Пер. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1960. Т. 1. С. 242, 245.

<4> См.: Гражданское и торговое  право зарубежных государств / Под ред. Е.А. Васильева, А.С. Комарова. М.: Международные отношения, 2008. Т. 1. С. 362 (автор - Е.А. Васильев).

 

Анализ представленных положений  континентального гражданского права  ряда государств позволяет сделать  следующие выводы. Строение не рассматривается  как самостоятельный объект недвижимости на момент проведения строительных работ. Самостоятельным объектом недвижимости является земельный участок, а строение есть его составная часть, на которую  распространяется общий принцип, воспринятый  из римского права, - superficies solo cedit (все, что неразрывно связано с земельным участком, принадлежит собственнику земельного участка). Если строительные материалы рассматривать как соединение движимых вещей с земельным участком, то материалы утрачиваются как вещь и входят в состав недвижимости. Это справедливо как при возведении строения собственником земельного участка, так и при возведении строения на чужом земельном участке другим лицом. Следовательно, передача строения от подрядчика к заказчику не сопровождается переходом права собственности на строение, поскольку право собственности изначально определено и установлено в силу прямого указания закона.

При единообразном решении вопроса  о праве собственности на земельный  участок и строение, возведенное  на таком участке, познание природы  не завершенного строительством объекта  теряет всякий смысл. Разделение вещей  на движимые и недвижимые в континентальном  праве происходит в основном по трем основаниям: в силу природных свойств, в силу своего назначения, вследствие предмета, принадлежность которого вещь составляет. Строение относится наряду с земельным участком к недвижимой вещи в силу природных свойств <5>. При таком подходе установление состояния строительной готовности объекта в целях признания  его строением будет иметь  значение для того, чтобы установить необходимые индивидуализирующие  признаки вещи при последующем ее введении в гражданский оборот.

--------------------------------

<5> См.: Зенин И.А. Гражданское и торговое право капиталистических стран: Учебное пособие. М.: МГУ, 1992. С. 68; Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 130 (автор - У. Маттеи).

 

Еще более значительная потребность  установления индивидуальных признаков  строения прослеживается в английском праве. Здесь имущество в зависимости  от возможности предъявления и удовлетворения иска о восстановлении владения разделяется  на реальное и персональное. Реальное имущество представлено материальным объектом, который включает земельный участок, строение, а также права, связанные с земельным участком и возводимым на нем строением. Соответственно, устанавливая степень готовности объекта строительства через закрепление индивидуальных признаков строения, можно выделить и конкретизировать материальный объект владения, относительно которого рассматривается требование о восстановлении фактического господства.

Конкретизация такого объекта весьма важна в американском праве, поскольку, несмотря на то что вещи, неразрывно связанные с землей, являются недвижимым имуществом, допускается превращение недвижимого имущества в движимое, и в обратном порядке. В частности, Г. Ласк приводит следующий пример: камень, находящийся в земле, является недвижимым имуществом; когда он добыт из карьера - становится движимым имуществом, а если он будет использован как строительный материал при постройке здания, то он вновь станет недвижимым имуществом <6>. В связи с этим при установлении степени готовности строения констатируется факт, что строительные материалы образуют систему конструкции, которая неразрывно связана с земельным участком. Эта система является самостоятельным объектом владения, который отличается от такого объекта, как земельный участок, что необходимо принимать во внимание при оценке притязаний, связанных с решением вопроса о восстановлении фактического господства над вещью.

--------------------------------

<6> Ласк Г. Гражданское право  США (право торгового оборота) / Пер. Ю.Э. Милитаревой и В.А. Дозорцева. Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1961. С. 465.

 

Следует отметить, что в отличие  от зарубежного гражданского права  проблема природы не завершенного строительством объекта и права на такой объект до государственной регистрации  свойственна и актуальна лишь для отечественной цивилистической науки. Появилась она сравнительно недавно в связи с необходимостью решения вопроса о введении не завершенного строительством объекта в гражданский оборот. При отсутствии изначального закрепления в ст. 130 ГК РФ не завершенного строительством объекта в качестве объекта недвижимости в одном из актов высших судебных органов было дано разъяснение. При разрешении споров о праве собственности на такие объекты следовало исходить из того, что они являются объектами недвижимости, если прекращены договорные отношения строительного подряда <7>. В дальнейшем эта позиция с некоторым уточнением была последовательно отражена при решении вопросов, связанных с государственной регистрацией не завершенных строительством объектов. Судом было обращено внимание на то, что без оформления и подписания актов приемки объекта в эксплуатацию такой объект следует рассматривать как объект, не завершенный строительством. Право регистрируется в случае совершения с ним сделки <8>. Такого же подхода придерживается ВАС РФ, когда указывает, что право собственности на не завершенный строительством объект возникает у заказчика с момента государственной регистрации объекта <9>.

--------------------------------

<7> См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

<8> См.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

<9> См.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договорам строительного подряда" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3.

 

Вместе с тем состояние научной  разработанности этой проблемы пока нельзя признать удовлетворительным. Первое, на что следует обратить внимание. При отсутствии единого  подхода в решении вопроса  правовой природы не завершенного строительством объекта, несмотря на его закрепление в ст. 130 ГК РФ в качестве объекта недвижимости, предложено две теории, объясняющие момент возникновения такого объекта в качестве самостоятельной вещи. В рамках первой теории, которую условно можно назвать юридической, моментом, с которого вещь можно считать созданной (существующей), является государственная регистрация права собственности. Государственная регистрация права собственности является правообразующим юридическим фактом. До момента государственной регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. Если этот объект является предметом договора строительного подряда и находится в стадии возведения, его нельзя признавать недвижимостью - право собственности на объект как на известную совокупность движимых вещей принадлежит собственнику материалов. С этим положением связывается и решение вопроса о распределении риска между сторонами договора подряда (п. 1 ст. 705, п. 1 ст. 741 ГК РФ). Не завершенные строительством объекты могут считаться недвижимостью лишь в случае их консервации <10>. В процессе исполнения договора строительного подряда не завершенные строительством объекты не являются объектами недвижимости, объектами вещного права, поскольку это объекты обязательства <11>.

--------------------------------

<10> См.: Суханов Е.А. Приобретение  и прекращение права собственности  // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 3 - 13; Козлова Е.Б. Государственная  регистрация права собственности  на вновь созданные объекты  недвижимости и объекты незавершенного  строительства // Юридический мир. 1999. N 7. С. 46 - 52; Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебное пособие / Под ред. А.И. Казанника. Омск: Омский государственный университет, 2003. С. 37; и др.

 

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

 

<11> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2001. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 203 (автор - В.В. Витрянский).

 

В рамках второй теории, условно называемой физической, не завершенный строительством объект рассматривается в качестве объекта недвижимости в силу природных  свойств, так как прочно связан с  земельным участком, объект невозможно переместить в пространстве без  соразмерного ущерба назначению. Не завершенный  строительством объект следует рассматривать  в качестве недвижимости, поскольку  он обладает всеми ее признаками и нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым только после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта, но права на недвижимость возникают после его совершения <12>. Акт государственной регистрации не означает создание недвижимого имущества, а должен рассматриваться как элемент правового режима недвижимости <13>.

--------------------------------

 

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2007.

 

<12> См.: Постатейный комментарий  к Федеральному закону "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 16 (автор - Б.М. Гонгало); Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. N 10. С. 56 - 59; и др.

<13> См.: Тресцова Е.В. Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика // Правовые вопросы строительства. 2006. N 1. С. 12.

 

Предложенные теории имеют как  сильные, так и слабые стороны, однако они не позволяют решить проблему природы не завершенного строительством объекта, поскольку нельзя точно  установить момент, с которого этот объект является объектом недвижимости. Следуя первой, юридической, теории, можно  сделать вывод о том, что в  ее основу положен следующий тезис: если право собственности на недвижимость возникает после государственной  регистрации, то при отсутствии первичного права собственности на недвижимую вещь нет и самой вещи. При таком  подходе не учитывается следующее.