Незавершенный объект строительства

Если нет государственной регистрации  права собственности на не завершенный  строительством объект, это еще не указывает на то, что нет иного  вещного права. По крайней мере здесь вполне может быть поставлен вопрос о наличии владения не завершенным строительством объектом и, соответственно, о владельческой защите. Это обусловлено тем, что государственная регистрация права на недвижимость есть акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения перехода или прекращения права на недвижимость, единственное доказательство существования права. Следовательно, акт регистрации выполняет легитимную и доказательственную функции. Чтобы это стало возможным, должен быть объект вещного права в виде вещи. Поэтому если поступили документы на государственную регистрацию, то следует признать, что вещь в виде не завершенного строительством объекта уже существует. Она также продолжает существовать и после регистрации.

Сама государственная регистрация  права не придает здесь характер незавершенности, не позволяет определить степень готовности объекта. Рассматривая не завершенный строительством объект как простую совокупность материалов, следует сделать вывод о том, что регистрация права собственности  должна признаваться лишней для введения такого объекта в оборот. Простая  совокупность материалов не обладает признаками недвижимости. Особенность  в том, что о совокупности материалов можно вести речь лишь в том  случае, если они завезены на строительную площадку и там складированы. Как  только к материалам был приложен трудовой элемент и их совокупность образует систему строительных конструкций, неразрывно связанных с земельным  участком, здесь возникает ключевой признак - неразрывная связь с  землей, по которому объект простой  совокупностью материалов уже не назовешь. Отсюда несостоятельным должен также признаваться довод о том, что отнесение не завершенного строительством объекта к особому юридическому понятию кроется в особой организации  оборота недвижимости, а не в ее природе. Оборот возникает после  возникновения права собственности, т.е. на тот момент, когда объект недвижимости, пусть и в виде недостроя, уже существует.

Поэтому государственная регистрация  не может рассматриваться правообразующим  юридическим фактом, с которым  необходимо связывать момент появления не завершенного строительством объекта в качестве вещи. Помимо этого, также нужно обратить внимание на то, что регистрация права собственности на не завершенный строительством объект в силу принципа единства судьбы земельного участка и всего того, что с ним прочно связано, предполагает обязательное решение вопроса и о правах на земельный участок. Особенно это проявляется в том случае, когда необходимо совершать сделку, поскольку она совершается не с совокупностью материалов, а с целым объектом, включая права на земельный участок.

В связи с этим физическая теория выглядит предпочтительнее, поскольку  в ее основе лежит главный закрепленный в ст. 130 ГК РФ признак недвижимости в силу ее природы - прочная связь с землей. Но эта теория сама по себе еще точно не определяет момент, с которого не завершенный строительством объект следует считать объектом недвижимости. Можно предположить несколько вариантов <14>. В частности, считать не завершенный строительством объект как самостоятельную вещь с момента: а) получения разрешения на строительство; б) ввода в эксплуатацию; в) начала совершения фактических строительных работ, которые приводят к изменению земельного участка и переводу его в качественно иное состояние, когда он уже связан с возводимыми строительными конструкциями; г) достижения объема выполнения работ до отметки нулевого цикла, т.е. устройства фундамента; д) технического учета и государственной регистрации объекта.

--------------------------------

<14> Такое предположение следует  из литературы. См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 350; Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. 2008. N 4. С.  24 - 31; Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С.  2 - 5.

Предложенные подходы весьма спорны. Во-первых, получение разрешения на строительство еще не означает, что  появился не завершенный строительством объект как объект недвижимости. После  получения разрешения необходимо, чтобы  были произведены строительные работы, результатом которых стало качественно  иное состояние земельного участка, когда он уже связан с возводимыми  строительными конструкциями. В  противном случае без строительных работ будет просто земельный  участок с зарегистрированным на него первоначально правом собственности. Это наводит на мысль о том, что необходимо учитывать производственный процесс.

Во-вторых, не любое качественное изменение  состояния земельного участка приводит к возникновению не завершенного строительством объекта. Если исходить из того, что назначение процесса строительства - достижение цели в виде возведения строения, то изменение состояния  земельного участка в связи с  устройством строительных конструкций  должно быть произведено таким образом, чтобы была возможность впоследствии заложить основу индивидуальных признаков  строения как недвижимой вещи и возможность  вовлечения ее в гражданский оборот. Очевидно, это может быть достигнуто, если будут проведены работы нулевого цикла до отметки фундамента. Последующий  технический учет и государственная  регистрация такого объекта связаны  лишь с его описанием и удостоверением, но не с фактом создания.

В-третьих, разрешение на ввод объекта  в эксплуатацию возможно только в  том случае, когда выполнен весь объем строительных работ, прекращены обязательства, что подтверждается подписанием акта приемки. Но тогда  это противоречит самой природе  не завершенного строительством объекта, когда предполагается, что работы выполнены не до конца, а сам объект нуждается в достройке. Получить разрешение на ввод недостроенного объекта  нельзя. Это обусловлено тем, что  разрешение на ввод связано не с  фактом создания не завершенного строительством объекта, а окончанием обязательственных отношений.

В юридической литературе обращается внимание на то, что следует разграничивать две категории: "не завершенный  строительством объект" и "объект незавершенного строительства", поскольку  в первом случае следует вести  речь о вещных отношениях, во втором - об обязательственных. Несмотря на то что попытка обосновать разграничение этих категорий предпринята через исследование предмета договора строительного подряда <15>, т.е. фактически через конструкцию обязательства без изучения вещно-правовой составляющей, что крайне неудачно, мысль следует признать верной. Искать решение проблемы природы не завершенного строительством объекта необходимо, обратив внимание на момент, когда прекращается обязательственное отношение и возникает вещное. Этот момент условно можно назвать моментом пограничного состояния, который способен восполнить недостатки существующей физической теории не завершенного строительством объекта. Именно этот момент во времени определяет, когда не завершенный строительством объект признается и становится объектом недвижимости, объектом вещного права и, соответственно, прекращает быть результатом работы как объектом обязательства. Развернувшаяся научная дискуссия этот момент не учитывает, поскольку не рассматриваются динамика существующих правоотношений, их прекращение и начало.

--------------------------------

<15> См.: Черная Н.В. Объект незавершенного строительства как предмет договора строительного подряда // Юридический мир. 2010. N 11. С. 42 - 45; Сидорова В.Н., Черная Н.В. Соотношение понятий "объекты незавершенного строительства" и "не завершенные строительством объекты" как проблема гражданского законодательства // Гражданское право. 2010. N 3. С. 10 - 13.

Наступление момента пограничного состояния должно быть связано с  одновременным наличием трех условий. Во-первых, юридически закрепленное волеизъявление сторон, направленное на прекращение  существующих договорных отношений, когда  не выполнены в полном объеме строительные работы, заданные проектом. Здесь возможны следующие варианты: взаимное волеизъявление заказчика и подрядчика либо одностороннее  волеизъявление заказчика, направленное на односторонний отказ от договора подряда и консервацию объекта  строительства.

Во-вторых, должны быть прекращены строительные работы и остановлен процесс строительства в момент достижения готовности объекта, позволяющего в будущем установить индивидуализирующие признаки строения. Наличия одного котлована или поля забитых свай здесь явно недостаточно. В основе индивидуальности признаков строения лежит в первую очередь расположение несущих и ненесущих стен (перегородок), которые опираются на фундамент. Следовательно, готовность фундамента и должна указывать на минимальную степень готовности не завершенного строительством объекта для признания его объектом вещного права.

В-третьих, стороны должны подписать  акт приемки-передачи не завершенного строительством объекта. Необходимо отметить, что данное условие в отличие  от первых двух носит факультативный характер, поскольку акт приемки-передачи здесь выполняет несколько иную функцию, чем при нормальном выполнении всего объема строительных работ. Этим актом фактически подтверждается, что  работы на объекте не проводятся, есть результат этих работ и оформляется  волеизъявление сторон, связанное с  передачей не завершенного строительством объекта заказчику. При обычном  исполнении договора строительного  подряда акт еще указывает  на надлежащее исполнение обязательств сторон. При не завершенном строительством объекте подрядчик может оказаться ненадлежащим и вообще отказаться от подписания такого акта.

В связи с этим момент пограничного состояния, разделяющий вещное правоотношение и обязательство, должен наступать  при совокупности двух юридических  фактов: а) достижения степени готовности объекта до отметки фундамента, вследствие чего появляется такой признак недвижимости, как неразрывная связь с земельным  участком и индивидуализация строения; б) наличия правового результата волеизъявления сторон о прекращении  договорных отношений. Совершенно очевидно, что наступление каждого из этих фактов в отдельности не способно установить момент, с которого не завершенный строительством объект прекращает быть результатом работы подрядчика и становится недвижимой вещью, объектом вещного права. Совокупность этих фактов образует сложный юридический состав, позволяющий в пограничном состоянии установить, когда прекращается обязательство и наступает вещное правоотношение.

Пристатейный библиографический список

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2002. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.

3. Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. 2008. N 4.

4. Гражданское и торговое право  зарубежных государств / Под ред. Е.А. Васильева, А.С. Комарова. М.: Международные отношения, 2008. Т. 1.

5. Гражданское уложение Германии / Под ред. А.Л. Маковского. М.: Волтерс Клувер, 2006.

6. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. N 10.

7. Зенин И.А. Гражданское и торговое право капиталистических стран: Учебное пособие. М.: МГУ, 1992.

8. Козлова Е.Б. Государственная  регистрация права собственности  на вновь созданные объекты  недвижимости и объекты незавершенного  строительства // Юридический мир. 1999. N 7.

9. Морандьер Л.Ж. де ла. Гражданское право Франции / Пер. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1960.

10. Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1.

11. Ласк Г. Гражданское право  США (право торгового оборота) / Пер. Ю.Э. Милитаревой и В.А. Дозорцева. Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1961.

12. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999.

13. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебное пособие / Под ред. А.И. Казанника. Омск: Омский государственный университет, 2003.

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2007.

14. Постатейный комментарий к  Федеральному закону "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.

15. Практика применения Гражданского  кодекса РФ, части первой / Под ред. В.А. Белова. М.: Юрайт-Издат, 2009.

16. Савельев В.А. Гражданский  кодекс Германии (история, система,  институты): Учебное пособие. М.: Юрист, 1994.

17. Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии. М.: Прогресс, 1983. Т. 1.

18. Сидорова В.Н., Черная Н.В. Соотношение понятий "объекты незавершенного строительства" и "не завершенные строительством объекты" как проблема гражданского законодательства // Гражданское право. 2010. N 3.

19. Суханов Е.А. Приобретение  и прекращение права собственности  // Хозяйство и право. 1998. N 6.