Общее имущество собственников

Общим имуществом собственников в  многоквартирном доме признаются все  элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном  доме. 
Состав и границы общего имущества определяются п. 1—9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и 
ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». 
К такому имуществу относятся: 
— фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома; 
— помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; 
— инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения; 
— земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности. 
1. Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома — несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и 
иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.

Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять  свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы.

Крыша— это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции. 
Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом: 
— конструкции обслуживают более одного помещения; 
— конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки  и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия  тепла, холода, влаги, ветра, а также  разделяют многоквартирный дом  на отдельные помещения (квартиры, офисы  и т.п.).

Кроме того, ограждающие конструкции  подразделяются на: 
— ограждающие несущие конструкции; 
— ограждающие ненесущие конструкции.

Ограждающие несущие конструкции  — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме  собственной массы они несут  нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Ограждающие ненесущие конструкции  являются ограждениями, которые опираются  на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей  способности данных конструкций  в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

Например, межкомнатные стены в  квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты  в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту  квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при  перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников  помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников  в коммунальной квартире.

Для справки

Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более  пользователям и /или собственникам, не являющимся членами одной семьи, совместно использующим вспомогательные  помещения (места общего пользования  квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

Коммунальная квартира, как и  многоквартирный дом, не является самостоятельным  объектом права собственности. Объектами  права собственности в коммунальной квартире являются 
жилые помещения — комнаты. В этом случае стены служат ограждающей конструкцией (значит, общим имуществом), так как разделяют помещение одного собственника от помещения другого, и их перепланировка одним собственником без согласия других не допускается.

Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые «общие»  балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые  как несущие и ненесущие конструкции  дома. Приведем еще один пример общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является общим имуществом дома. Это объясняется  тем, что для собственника квартиры данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих  этажом выше, — полом, т.е., во-первых, оно ограждаетквартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир.

К вопросу о конструкции здания следует добавить несколько слов о пристроенных и встроенных помещениях, которые характерны для городских  населенных пунктов. Если к зданию примыкает  сооружение (еще одно здание или  пристроенное помещение) и имеет  с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное  конструктивное целое, то их считают  отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359.

Этот факт следует учитывать  при управлении многоквартирным  домом. В частности, на свои общие  собрания собственники помещений не обязаны, но могут пригласить собственников  пристроенных объектов (например, для  вступления в ТСЖ). Собственников  встроенных объектов надо обязательно  приглашать, если речь идет об управлении многоквартирным домом.

2. Помещения, не являющиеся частями квартир, — подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и 
технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Данные помещения будут являться общим имуществом, если они не входят ни в состав квартир, ни в состав нежилых помещений, принадлежащих  собственникам и используемых для  ведения разрешенных видов деятельности (офисов, аптек и т.п.). Следует  отметить, что помещения в соответствии со ст. 36 ЖК РФ признаются общей собственностью, если они не являются частью квартир. При этом ничего не говорится о  нежилых помещениях. Но в 
этом случае получается, что нежилые помещения (аптеки, офисы и т.п.) могут стать объектами общего имущества. Это невозможно, так как нежилые помещения, как и жилые, принадлежат определенному собственнику и, конечно, не обслуживают какое-либо 
иное помещение.

Но возникают ситуации, когда  люди осуществляют предпринимательскую  деятельность не в нежилых помещениях, а занимают места общего пользования (например, подвал). В этом 
случае нужно проверить проект строительства дома и определить целевое назначение помещения — является ли оно по проекту местом общего пользования или предназначено под нежилое помещение для индивидуального собственника наравне с квартирами. Таким образом, использование общего имущества не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений.ПРИМЕР из судебной практики ЗАО «Латц» обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение — технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7, и об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности ЗАО «Латц» на указанное 
помещение.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил следующее. ЗАО «Латц» обратилось в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение — технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7. В качестве основания возникновения права 
собственности на нежилое помещение истец указал акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 30 апреля 2000 г., утвержденный постановлением мэра города Т. от 30 апреля 2000 г. № 716.

Решением от 24 сентября 2005 г. № 75/2005-381 учреждение юстиции отказало заявителю  в государственной регистрации  права собственности на основании  абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Существенным основанием для отказа является то, что согласно ст. 36 ЖК РФ технический этаж является общим имуществом собственников  помещений в многоквартирном  доме. Таким образом, при наличии  прямого указания в законе о правовом положении технических этажей в  многоквартирных домах представление  доказательств, подтверждающих, что  они являются общим имуществом 
собственников помещений, не требуется.

Итак, для признания помещения  общим имуществом необходимо наличие  одновременно двух признаков: 
— помещение не должно являться частью квартиры (т.е. это не квартира), а также частью офиса, магазина, аптеки и т.п. нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику; 
— помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме. 
Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме. 
К помещениям, являющимся общим имуществом, могут относиться:

подъезд — часть жилого помещения, ограниченная лестничной клеткой;

тамбур — помещение, предназначенное  для защиты здания от прямого проникновения  наружного воздуха в холодный период года;

вестибюль — помещение при входе  в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, в том числе  лестнично-лифтовой группы, квартирам  первого этажа, помещениям общественного  назначения и техническим помещениям;коридор — помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же с входом и не имеющее других функций;

лестницы — конструктивный элемент, соединяющий этажи многоквартирного дома, снабженный ступенями;

лифты — современные подъемные  устройства, предназначенные для  перевозки пассажиров и грузов в  многоквартирном доме;

технические этажи — вспомогательные  помещения, предназначенные для  размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Они должны быть доступны собственникам  помещений для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Могут  располагаться под зданием, над  верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах;

чердак — нежилое верхнее  помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием  и крышей, обычно не отапливаемое.

Рассмотрим пример про общие  лоджии. Лоджия будет являться общим  имуществом, если используется двумя, тремя и более собственниками различных помещений. Но является ли 
индивидуальная лоджия, расположенная в отдельной квартире, общим имуществом?

Площадь лоджии в соответствии с  п. 5 ст. 15 ЖК РФ не входит в общую площадь  жилого помещения (квартиры). Лоджия не является частью квартиры, так как  она обслуживает только одно помещение. Следовательно, отсутствует второй признак общего имущества — обслуживание более одного помещения в доме. Таким образом, если лоджия, расположенная  в отдельной квартире, предназначена  для обслуживания одного помещения, то она не является общим имуществом, хотя не входит в состав квартиры.

А вот, например, лифтовая шахта в  доме является общим имуществом, так  как обладает двумя признаками общего имущества: не входит в состав квартиры и обслуживает множество помещений.

3. Инженерные коммуникации и  оборудование (механическое, электрическое,  санитарно-техническое и иное  оборудование) за пределами или  внутри помещений. Инженерные 
коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме данной категории общего имущества можно отнести:

• систему отопления со всеми  устройствами; 
• внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами; 
• сеть газопровода со всеми устройствами; 
• сеть канализации со всеми устройствами; 
• внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; 
• внутренние телефонные и сигнализационные сети; 
• вентиляционные устройства общесанитарного назначения; 
• подъемники.

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).