Основания и порядок предоставления жилого помещения

Основания и порядок предоставления жилого помещения

Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III ЖК РФ. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ.

Сфера применения договора социального найма определена в ст. 19 ЖК РФ — это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма, если он признан:

1) малоимущим органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации;

2) нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, но имеют право на получение жилого помещения по договору социального найма, то им жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных или региональных). Категории граждан и порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ). Кроме того, согласно ч. 4 ст. 49 ЖК РФ иным категориям граждан, имеющим право на жилье по договору социального найма, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, установленных названной статьей.

Не имеют права претендовать на получение жилых помещений по договору социального найма лишь две категории физических лиц:

1) иностранные граждане;

2) лица без гражданства.

Однако при наличии соответствующего международного договора Российской Федерации с иностранным государством (государствами) указанные категории лиц также могут обеспечиваться социальным жильем.

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях содержатся в ст. 51, вопросы предоставления жилья — в ст. ст. 57, 58 ЖК РФ.

Правила ст. 52 ЖК РФ, регулирующей принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, адресованы как малоимущим, так и гражданам иных категорий, о которых говорилось выше. Принятие указанных граждан на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений на условиях социального найма осуществляет орган. Согласно ч. 2 ст. 52 ЖК РФ, если гражданин имеет право состоять на таком учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), то такой гражданин по его выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Граждане принимаются на учет на основании заявлений, поданных в соответствующий орган местного самоуправления по месту жительства. Учет не по месту жительства возможен только в случаях и в порядке, установленных законодательством (ст. 58 ЖК РФ). К заявлению о принятии на учет гражданин должен приложить документы, подтверждающие право состоять в качестве нуждающегося в жилищном помещении. Орган местного самоуправления, принявший заявление гражданина, выдает расписку с указанием перечня принятых документов и даты их поступления.

В течение 30 рабочих дней со дня получения документов соответствующий орган местного самоуправления обязан рассмотреть указанное заявление и представленные вместе с ним документы и вынести решение о принятии гражданина на учет или об отказе в этом. Если принято положительное решение, то орган местного самоуправления обязан в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения выдать заявителю на руки либо направить ему по почте или с курьером документ, подтверждающий решение о постановке гражданина на учет.

В ст. 54 ЖК РФ установлены правила отказа в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Решение об отказе может быть принято только в трех случаях, исчерпывающим образом перечисленных в указанной статье. Решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ признает значимость нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Ее необходимость обозначается ст. ст. 679, 680, 685 ГК РФ. Вместе с тем это понятие в ЖК РФ не используется, и конкретный размер учетной нормы не указывается. На основании ч. 5 ст. 50 ЖК РФ учетная норма площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления. При этом максимальный размер учетной нормы может совпадать с размером нормы предоставления, установленной для соответствующего населенного пункта, или быть меньше указанного размера. Например, в соответствии с п. 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» учетная норма площади для коммунальной квартиры составляет 15 кв. м на человека.

Правила о сохранении за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях предусмотрены ст. 55 ЖК РФ, которая гарантирует гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, что они не могут быть произвольно лишены права состоять на указанном учете. Такие граждане могут быть сняты с учета только тогда, когда им фактически предоставлены жилые помещения по договорам социального найма (ст. 57 ЖК РФ) либо выявлены основания для снятия их с учета, предусмотренные ч. 1 ст. 56 ЖК РФ. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится по правилам ст. 56 ЖК РФ.

Правила и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, сгруппированные в ст. ст. 57—59 ЖК РФ, имеют обязательное значение для всех региональных и муниципальных органов в Российской Федерации, имеющих отношение к обеспечению граждан жильем. По общему правилу жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Однако из указанного правила предусмотрены исключения — вне очереди жилые помещения предоставляются по договорам социального найма категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ.

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт — решение о предоставлении жилого помещения (ч. 3, 4 ст. 57 Кодекса), принятое органом местного самоуправления, которое выдается или направляется гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня их принятия.

Жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. При определении общей площади жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину по договору социального найма, учитывается площадь жилого помещения, уже находящегося у него в собственности, если таковое имеется. Одновременно учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению.

Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов (если в составе соответствующего жилищного фонда имеются дома, предназначенные для проживания одной семьи). Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в исключительном случае (ч. 4 ст. 59 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения

Регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 ЖК РФ, большинство статей которой содержат нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в указанной главе правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Предметом договора социального найма могут быть только жилое помещение, т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, нормативные определения которых содержатся в ст. 16 ЖК РФ.

Помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ). Поэтому не могут быть использованы в качестве жилых и, следовательно, являться предметом договора социального найма помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.

Самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть: неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом. Вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и т.д. (ст. 36 ЖК РФ).

Устанавливая правила о форме договора социального найма, ч. 1 ст. 63 ЖК РФ воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). При этом указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Таким образом, договор социального найма, заключенный в письменной форме в отсутствие решения о предоставлении жилого помещения, является недействительным (ст. 162 ГК РФ).

Одной из сторон по договору социального найма жилых помещений выступают наймодатели — органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор.

Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения сформулированы в ст. ст. 65—69 ЖК РФ. В частности, наймодатель жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Соответственно наймодатель обязан:

                    передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

                    принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

                    осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и т.п.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения своих обязанностей, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

                    вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

                    сдавать жилое помещение в поднаем;

                    разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

                    осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения и т.д.

Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

                    использовать жилое помещение по назначению;

                    обеспечивать сохранность жилого помещения;

                    поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

                    проводить текущий ремонт жилого помещения;

                    своевременно вносить плату за жилое помещение;

                    нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. В частности, каждый из членов семьи вправе:

                    бессрочно пользоваться жилым помещением;

                    сохранять права и обязанности по договору в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ);

                    участвовать в решении вопросов обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ), переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ).

Никто из членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма не может быть ограничен в праве пользования жильем или выселен из жилого помещения кроме как по основаниям и в порядке, установленных законом (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).