Основания и порядок предоставления жилого помещения

Обмен жилыми помещениями. Поднаем жилого помещения. Временные жильцы. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

Наниматель вправе осуществить обмен предоставленного ему по договору социального найма жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. ст. 72—74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. ст. 567—571 гл. 31 ГК РФ.

Для осуществления обмена требуется письменное согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих. При наличии между нанимателем и членами его семьи споров относительно обмена жилого помещения, каждый из указанных лиц вправе потребовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке. Суд обязан принимать во внимание существенные доводы и законные интересы сторон.

Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями не допускается в шести случаях, перечисленных в ст. 73 ЖК РФ в исчерпывающем перечне.

Порядок и условия сдачи жилого помещения в поднаем определены в ст. 76 ЖК РФ. Договор поднайма жилого помещения носит возмездный характер, и заключается на срок, определяемый сторонами договора. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Кроме указанной статьи договор поднайма регулируют ст. ст. 77—79 ЖК РФ, а также п. 1—3 ст. 685 ГК РФ.

Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на сдачу всего помещения или его части в поднаем обусловлено необходимостью получить на это согласие проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя. Одновременно условиями заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир — нормы предоставления, а также отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заселиться по договору поднайма.

Согласно ст. 80 ЖК РФ нанимателю жилого помещения по договору социального найма и проживающим совместно с ним членам его семьи принадлежит право вселить в занимаемое ими жилое помещение временных жильцов с соблюдением условий, указанных в указанной статье, воспроизводящей большинство положений ст. 680 ГК РФ. Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи (вселенных в жилое помещение по правилам ст. 70 ЖК РФ), независимо от наличия родственных отношений с нанимателем.

Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий:

1) взаимного согласия (т.е. единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи;

2) предварительного уведомления наймодателя.

Временные жильцы, в отличие от поднанимателей, занимают жилье безвозмездно. При этом временные жильцы не могут занимать жилую площадь дольше 6 месяцев подряд.

В соответствии с ч. 4 ст. 80 ЖК РФ временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован, — не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке они выселяются в случае, если прекращен или расторгнут договор социального найма жилого помещения.

Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору лиц. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Граждане в этом случае вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на занимаемые жилые помещения. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Договор социального найма может быть изменен также и в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, в случае смерти нанимателя), а также при:

                    выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ);

                    вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ);

                    получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59 ЖК РФ).

Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя. Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ.

Вопросам расторжения и прекращения договора социального найма посвящена ст. 83 ЖК РФ. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Кроме того, наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия всех членов семьи расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности в этом жилье.

Основаниями расторжения договора социального найма в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством, являются:

                    невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

                    разрушение или повреждение жилого помещения;

                    систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

                    использование жилого помещения не по назначению.

Расторжение договора социального найма имеет место также в случаях:

                    самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 29 ЖК РФ);

                    приватизации;

                    обмена (ст. 74 ЖК РФ) и замены (ст. 81 ЖК РФ) жилого помещения.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, производится по правилам ст. ст. 84, 85 ЖК РФ. Выселение из жилых помещений допускается лишь по основаниям, предусмотренным законом, и только в судебном порядке. Выселение производится:

                    с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

                    с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма без предъявления требования о благоустроенности;

                    без предоставления другого жилого помещения.

Основания и порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений установлен ст. 103 ЖК РФ. Следует учитывать, что указанные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ категории граждан не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если они:

1) не имеют другого жилья на праве собственности или на праве пользования по договору социального найма;

2) состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Если дом является кооперативным, то к лицу, занимающему жилое помещение в таком доме, применяются правила ст. 133 ЖК РФ о выселении члена жилищного кооператива при невыплате полностью паевого взноса.

1