Особенности возникновения прав собственности на земельные участки

     При динамике правоотношения, объектом которого выступает земельный участок, применяются  нормы Гражданского кодекса РФ, если нет специальных норм федерального законодательства, устраняющих их применение.

     Роль  специальных законов о земле  видится в установлении запретов, определяющих границы законного перехода земельных участков от одних правообладателей к другим. Это подтверждается п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившей, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничен в силу очевидных естественных причин, а их использование затрагивает интересы общества в целом⁶.

     Следовательно, земельно-правовые нормы содержат императивные предписания, которые должны учитываться  при регулировании имущественных  отношений по поводу земельных участков. В основе вывода лежит то обстоятельство, что правоотношения, возникающие при заключении и исполнении некоторых договоров, являясь по своей природе частными, несут в себе публичный элемент⁷, это связано с общественной значимостью земельных участков как недвижимость особого рода, представляющую собой основу жизни и деятельности народа, проживающего на соответствующей территории.

     Таким образом правовой режим земельного участка носит комплексный межотраслевой  характер, который устанавливается  природоресурсным, природоохранным, земельным, гражданским, градостроительным законодательством.

     Необходимо  отметить, что в рамках гражданского законодательства может сложиться  ситуация следующего толка: способны возникать (и действительно имеют место) несоответствия между нормами ГК РФ и нормами законов, принятых в  соответствии с ним. Как отмечает В.С. Якушев, ГК формально допускает принятие законов, правила которых могут не соответствовать его нормам. Иначе говоря, известная юридическая формула «специальный закон отменяет действие общего закона» действует в пределах всего гражданского законодательства (этот вывод вытекает из ч. 1 п. 2 ст. 3 ГК РФ), что создает возможность более гибкого регулирования на уровне закона тех или иных отношений⁸. Однако, если в рамках гражданского законодательства допускается противоречие между ГК и федеральными законами, принятые в соответствии с ним, то закрепленные в законах других отраслей права гражданско-правовые нормы не могут противоречить ГК РФ. Указанное положение трактуется некоторыми учеными в качестве «агрессивной» черты Кодекса⁹.

     Таким образом, можно прийти к выводу, что в отношении земельного законодательства возможно лишь одно правило – земельно-правовые нормы, где бы они не содержались (в федеральных законах, законах субъектов РФ и т. д.) всегда должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Следовательно, если выявляются противоречия между источниками земельного и гражданского права, необходимо четко выявить отраслевую принадлежность норм и с учетом этого подходить при регулировании общественных отношений. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА   2     ОСОБЕННОСТИ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ             

1.  Право собственности на земельные участки

     Земельные участки закрепляются на праве постоянного (бессрочного) пользования за государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органами государственной власти и органами местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ), либо передаются на праве аренды иным землепользователям, либо являются местами общедоступного пользования. В отношении правомочия пользования для частной земельной собственности характерно то, что оно может быть реализовано путем непосредственного физического воздействия на земельный участок, либо получения дохода от него. Публичные собственники не осуществляют непосредственную хозяйственную эксплуатацию земельных участков, следовательно, правомочие на пользование землей для них существует лишь в одной форме – получение рентного дохода (земельный налог, арендная плата), таким образом, им предоставляется лишь юридическая, а не фактическая возможность извлечения из имущества полезных свойств, так как большая часть объектов права собственности находится во владении и пользовании физических и юридических лиц несобственников. Еще одна особенность пользования – наделенные земельными участками юридические лица, созданные публичными образованиями, пользуются землей не для удовлетворения своего имущественного интереса, а для обеспечения потребностей общества и реализации функций публичных собственников.

     В.Е. Некрасов, предлагает правомочие пользования, которым обладает любой земельный собственник, отличать от права использования земельного участка, возникающего по воле собственника у других лиц, то есть существует необходимость в разграничении терминов «правомочие пользование собственника» и «право использования» земельного участка, причем у частных собственников эти два юридических факта могут совпадать, а публичные собственники не являются субъектами права использования¹⁰.

     Земельный кодекс РФ также разграничивает эти  два термина, в частности, в ст. 1 один из принципов земельного законодательства гласит, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. В ст. 40-41 ЗК РФ установлены права собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов на использование земельных участков, а в ст. 42 - их обязанности. При анализе этих норм нетрудно выявить их направленность именно на физическую эксплуатацию природного объекта – земли. Правомочие распоряжения для частного собственника характеризуется тем, что ему достаточно совершить волевое действие – подписать сделку, а для публичного собственника важнейшим средством осуществления данного правомочия является индивидуальный административный акт¹¹.

     Последний будет иметь самостоятельное  значение, если впоследствии не требуется  совершать на его основе гражданско-правовую сделку (например, решение о предоставлении земли в аренду и заключение договора аренды), то есть, когда необходимо наличие юридического состава – административного акта и гражданско-правовой сделки.

     Управление  земельным фондом представляет собой  вид исполнительно-распорядительной деятельности, особую форму реализации правомочий владения, пользования и распоряжения собственником, наделенным властными полномочиям, тем самым управление публичной собственностью не охватывается правомочием распоряжения, однако в некоторых случаях они могут пересекаться.

     Процедура разграничения государственной собственности на землю до 1 июля 2006 г. выглядела как совокупность взаимосвязанных этапов, представляющих собой общественные отношения, возникающие между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерацией, муниципальными образованиями в лице их уполномоченных органов в процессе совместного решения вопросов юридической дифференциации земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности и их последующее отчуждение в соответствии с произведенной дифференциацией с изменением вида государственной собственности (федеральная или собственность субъекта Российской Федерации) либо ее формы (муниципальная). Однако, в связи с принятием Федерального закона от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»¹² в настоящее время можно сформулировать следующее определение процесса разграничения государственной собственности на землю. Это - первоначальный способ возникновения федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на земельные участки, представляющий собой юридическую дифференциацию земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, в зависимости от права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этих земельных участках, от субъектов землепользования, которым предоставлены эти земельные участки или от значимости земельных участков для определенной территории с последующим изменением вида государственной собственности (федеральная или собственность субъектов Российской Федерации), либо сменой ее формы (муниципальная).

     Понятия «ограничение» и «обременение» прав собственников имеют не идентичные трактовки в земельном и гражданском законодательстве. Земельный кодекс содержит по своей направленности исключительно публично-правовые ограничения, которые не подлежат государственной регистрации, так как они устанавливаются законом, признание и подтверждение их государством не требуется, смысл в том, что они являются объективно необходимыми и не зависят от волеизъявлением собственников или иных лиц. Диссертант обосновывает необходимость выделить еще один вид ограничения - недопустимость владения земельным участком без его использования, по крайней мере, тем земельным участком, который является плодородной недвижимостью, то есть представляет собой геометризованный блок почвенного слоя, что позволит избежать нарушения норм, связанных с охраной земель как компонента природной среды, причем включить этот вид ограничение в число принципов земельного права.

     Обременение же права носит частноправовой характер, то есть собственник добровольно ограничивает свои права вследствие заключения какого- либо договора, например, аренды, ипотеки, частного сервитута, безвозмездного срочного пользования и другие), по аналогии со ст. 210 ГК РФ, устанавливающей бремя (обязанность) собственника по содержанию своего имущества на основании закона, обременение частноправового характера устанавливает для собственника, с момента заключение договора, обязанность ограничивать свои права условиями заключенной сделки. Причем не все обременения подлежат государственной регистрации. Так, в силу ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     Белых В.С. предлагает выделять еще и термин «стеснение права», которое, по своей природе является публично-правовым, не зависит от воли собственника, является результатом действий уполномоченных органов, и подлежит государственной регистрации¹³. В качестве примера он приводит установление публичного сервитута, который в соответствии с ч. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ устанавливается на основании нормативно-правовых актов соответствующих органов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований. Другой пример: арест имущества, который может быть наложен судом по основаниям, в порядке и на условиях, предусмотренных законом. Еще один вид стеснения, предусмотренный Земельным кодексом РФ (ч. 5 ст. 51) - это временное занятие земельного участка при отсутствии необходимости его реквизиции в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, которое осуществляется органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства. На взгляд В.С. Белых, указанное стеснение также должно подлежать государственной регистрации, к тому же собственник в этом случае должен освобождаться от уплаты земельного налога, так как фактического пользования земельным участком не происходит.

     Таким образом, временное занятие земельного участка для использования в  интересах защиты жизненно важных интересов  граждан, общества и государства  не является гражданско-правовым титулом  как предлагается его рассматривать в литературе¹⁴, а является видом стеснения права собственности.

     Таким образом, можно прийти к выводу, что  правовой режим земельного участка  может сочетать в себе элементы публично-правовых ограничений, стеснений и частноправовых обременений, которые для целей государственной регистрации объединяются одним родовым понятием «ограничение», то есть как факт признания и подтверждения государством пределов осуществления конкретным собственником своих прав.

      Однако  с 1 января 2008 года законодательство  значительно  изменилось, в частности вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты российской федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», хотя существует неопределенность и в вопросе, связанном с официальным опубликованием полного текста данного нормативного акта, что ставит под сомнение точное утверждение о дате его вступления в силу.

      В частности закон установил, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, порядок определения и оплаты которой устанавливается, в зависимости от принадлежности участков, Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления. В отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена между Российской Федерацией и субъектами РФ, порядок определения их цены, а также порядок оплаты этих земельных участков, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ. Цена выкупаемых земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости (подп. «б», «в» п. 2 ст. 2, п. 1 ст. 3; здесь и далее указываются статьи, пункты и подпункты Закона).

      Земельным кодексом РФ установлено, что в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения. Закон уточнил, кому из совладельцев здания земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование — это лицо, во владении которого находится большая площадь помещений в здании (подп. «д» п. 2 ст. 2).