Особенности возникновения прав собственности на земельные участки

    2.2. Формы собственности на землю в РФ 

     Конституционно-правовые нормы определяют основополагающее значение земли для жизни и  деятельности российского народа (ст. 9 Конституции РФ), закрепляют многообразие форм собственности в Российской Федерации, в том числе и на землю (ч. 2 ст. 8, 2 ст. 9 Конституции РФ). Ст. 36 Конституции РФ устанавливает пределы осуществления права частной собственности на землю и то, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

     В зависимости от объема прав на земельный  участок субъектов земельных  правоотношений, можно классифицировать их следующим образом. Первая группа – в зависимости от форм собственности: 1) физические и юридические лица, имеющие земельные участки в частной собственности; 2) Российская Федерация и субъекты Российской Федерации, имеющие земельные участки в государственной (федеральной и региональной) собственности (от их имени выступают органы государственной власти); 3) муниципальные образования, имеющие земельные участки в муниципальной собственности (от их имени выступают органы местного самоуправления). Вторая группа – субъекты, обладающие вещными правами на земельные участки¹⁵.     

     В зависимости от объема правоспособности следует различать субъекты земельных правоотношений: 1) с общей правоспособностью; 2) с ограниченной правоспособностью. Например, в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц установлен ряд ограничений (п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, п. 9 ст. 36 ЗК РФ).

     Российская  Федерация в отношениях по возникновению собственности является субъектом с особым статусом. При этом особенности правосубъектности Российской Федерации основаны на разделении статуса суверена, политической власти и статуса равноправного участника гражданско-правовых отношений. В отношениях, в которых Российская Федерация выступает как равноправный субъект права, она не теряет особенностей своего статуса в связи с наличием  специальной правоспособности.

     Анализ  специфики всего комплекса обстоятельств, являющихся основаниями возникновения  права собственности Российской Федерации на земельные участки, позволил выделить следующие особенности этих отношений:

     1. Основания возникновения права  собственности Российской Федерации подразделяются на специальные, применение которых для граждан и юридических лиц законодательством не предусмотрено (разграничение государственной собственности на землю, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд, национализация, конфискация), и общие для всех субъектов прав (наследование, реорганизация, договор купли-продажи, дарения).

     2. В отношениях по возникновению  права собственности на земельные участки Российская Федерация может выступать как суверен и политическая власть либо как  равноправный субъект права. В зависимости от того, в каком качестве выступает государство в этих отношениях, можно выделить следующие группы отношений, в которых:

     - Российская Федерация действует как суверен и политическая власть (разграничение государственной собственности на землю, национализация, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных нужд, конфискация).

     - Российская Федерация не использует  властные полномочия суверена и участвует на равных началах с гражданами и юридическими лицами (наследование, реорганизация, купля-продажа, дарение земельных участков).

     3. Особенностью специальных оснований  возникновения прав на земельные  участки является:

     - наличие акта Российской Федерации (нормативного и ненормативного) как суверена и политической власти, необходимость принятия которого определяется политической волей государства;

     - совмещение в одном лице субъекта, устанавливающего на основании закона порядок возникновения права, субъекта, принимающего решение о передаче (изъятии) земельного участка, и субъекта, принимающего земельный участок.

     4. Возникновение права собственности  на основании наследования, реорганизации, купли-продажи, дарения производится по общим правилам, установленным гражданским и земельным законодательством, с учетом  особенностей, присущих такому субъекту права, как Российская Федерация.

     5. Право собственности Российской  Федерации  в отличие от  иных субъектов прав возникает  на все виды земельных участков: 1) изъятые из оборота; 2) ограниченные  в обороте; 3) в отношении которых нет ограничений в обороте.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                      ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     В результате исследования удалось прийти к следующим выводам: федеральный закон не должен рассматриваться как непосредственное основание для возникновения права собственности на земельные участки публичных образований. Закон является нормативной предпосылкой возникновения отношений собственности. Право собственности возникает на основании юридических фактов, закрепленных законом. В связи с этим законодательное закрепление таких оснований возникновения прав на земельные участки публичных образований, как «признание таковыми федеральными законами» (ст.17-19 Земельного кодекса РФ), обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), «на основании закона» (п.2 ст.235, ст. 306 Гражданского кодекса РФ), должно быть пересмотрено.

     При возникновении права собственности  Российской Федерации и других публичных собственников при разграничении государственной собственности на землю наметилась тенденция к максимальному упрощению фактического состава. Исключены необходимые элементы фактического состава при возникновении  прав на недвижимое имущество, такие как документальное закрепление факта предоставления земельного участка, факт государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Возникновение права собственности публичного образования на земельный участок  на основании того, что на нем  расположено здание, строение, сооружение, принадлежащее соответствующему публичному собственнику (как это предусмотрено ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие  Земельного кодекса РФ» в ред. от 17.04.2006 г.) по мнению автора, не соответствует требованиям о документальном закреплении юридического факта предоставления земельного участка.

    Необходимо  включение в фактический состав еще одного юридического факта в виде акта уполномоченного органа государственной власти  или органа местного самоуправления, который позволит документально подтвердить факт предоставления конкретного земельного участка (правоустанавливающего документа).

    В целях реализации принципа обязательности государственной регистрации прав на земельные участки  при нормативном правовом закреплении юридических фактов - оснований возникновения прав на земельные участки публичных образований необходимо придерживаться общего правила, установленного гражданским законодательством, о том, что права на земельные участки возникают с момента их государственной регистрации.

     Исходя  из принципа свободы договора и положения о возможности перевода должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора,  можно прийти к выводу о том, что передача арендатором третьему лицу права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможна только после получения согласия арендодателя.

     В качестве критерия определения экономически обоснованного размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной  собственности и не подлежащими  разграничению,  необходимо предложить отношение платы к кадастровой стоимости земельного участка; конкретное процентное соотношение следует  определять в централизованном порядке уполномоченными на то государственными органами в соответствии с федеральными нормативными правовыми актами, что ограничит усмотрение государственных органов и органов местного самоуправления, заключающих такие договоры.

       С учетом критериев, предъявляемых к объекту договора доверительного управления (недвижимая вещь), а также принципа о единстве судьбы земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем,  можно выделить два возможных объекта названного договора:  отдельный земельный участок, если он не занят объектом недвижимости, либо участок только совместно с объектом недвижимости (зданием, строением, сооружением), находящимся на нем. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     СПИСОК  ИСТОЧНИКОВ 

1. Нормативные правовые акты:

1.1. Конституция РФ от 12.12.1993г. (с изменениями на 12 июля 2006 года) // Российская газета, N 153, 15.07.2006) (изменения вступили в силу с 1 июля 2007 года)

1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.11.2001 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001) (ред. от 29.11.2007) (с изм. и доп., вступившими в силу с 24.07.2008) // Гарант, 2008.

1.3. Земельный Кодекс  Российской Федерации от 28 сентября 2001 года N 136-ФЗ (ред. от  30.12.2008. N 311-ФЗ).

1.4. Федеральный  закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ «О внесении  изменений в законодательные  акты Российской Федерации в  части уточнения условий и  порядка приобретения прав на  земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» // Гарант, 2008. 

2. Акты, утратившие силу:

1. Постановление Правительства Российской Федерации «О порядке определения нормативной цены земли» от 3 ноября 1994 года .
2. Указ Президента от 16 декабря 1993 г «О порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в РФ»
3. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г № 1767»О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»
4. Постановление Правительства РФ от. 12.03.96 №271 «О порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в РФ.»
5. Разъяснения о порядке работы органов осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, по привлечению должностных лиц, граждан и юридических лиц, виновных в нарушении  земельного законодательства, к административной ответственности. Утверждены совместным приказом Комитета по земельным ресурсам при правительстве РФ.

     3.   Литература: 

1. Бахрах  Д.Н. Административное право. - М., - 2003. – 258 с.
2. Белых В.С. Земельный участок как объект гражданских прав. – М., 2006. – 178 с.
3. Белых В. С., Скуратовский М. Л. Гражданский кодекс России: новая модель регулирования и судебная практика.//Государство и право.2001. №8. - С. 14.
4. Боголюбов С.А. Земля и право . – М.: Инфра., - 2004. – 412 с.
5. Дамбиева Т.В. Земля как объект права собственности Российской Федерации //  Журнал Российского права. - 2005. - №11.- С.71-75.
6. Дамбиева Т.В. О презумпции государственной собственности на землю // Вестник Бурятского университета. Серия 12: Юриспруденция. - Улан-Удэ, 2005. Вып. 1.- С.191-196.
7. Дамбиева  Т.В. Основания возникновения прав на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю // Материалы научно-практического семинара по актуальным вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - Улан-Удэ, 2006. - С.69-75.
8. Ерофеев Б.В. Земельное право. – М., 2004. – 304 с.
9. Ероофеев  Б.В. Земельное право России (общая часть). М., - 2003. – 512 с.
10. Жариков Ю., Улюкаев В. Земельное право России - М., - 2002. – 320с.
11. Забелышенский А.А.Правовая основа собственности на землю, - СПб., - 2005. – 280 с.
12. Иконицкая И.А. Красно Н.И. Земельное право и охрана природы // Государство и право – 2006, № 6. – С. 23-29.
13. Колбасов О.С. Правовой режим земель населенных пунктов. М., - 2002. – 112 с.
14. Комов Н. Управление земельными ресурсами России – М., 2003. – 423 с.
15. Комов Н., Родин А., Алаказ В. Земельные отношения и землеустройство в России.  - М., 2006. – 301 с.
16. Некрасов В.Е. Земельный участок как объект земельного правоотношения // Социально-экономические и правовые аспекты развития Южного федерального округа. Материалы Международной научно-практической конференции. ПФ РГТЭУ. Пятигорск, 2006. – С.123-182.
17. Петров А.Т. Объект и предмет правовой охраны земель. // Государство и право 2002.  № 4  -С.60 – 65.
18. Петров В.В. Земельное право России. – М., - 2002. – 342 с..
19. Петров В.В. Земельное право России: Учеб. - М., 2001. - 212 с.
20. Современные проблемы земельного законодательства // Государство и право. - 2004 № 8 с. 35-44.
21. Собрание законодательства. 2006. № 17. (1 часть). Ст. 1782
22. Харьков В. Н. Организационно-правовое обеспечение рационального использования и охраны земель на уровне субъекта РФ. – Тверь: Россполиграфпром, - 2006. – 87 с.
23. Файрадова У.Ш. Ответственность за нарушение земельного законодательства. – Баку. 2006 – 178 с.
24. Шемшученко Ю.С. , Мунтян В.Д. Розовский Б.Т. Юридическая ответственность в области охраны земель. Киев- 2002. – 119 с..
25. Якушев В. С. Гражданский кодекс Российской Федерации и гражданское законодательство (к 5-летию действия ГК)//Российский юридический журнал. 1999. №4. С. 8.