Понятие и порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлен ст. 16 Закона о регистрации прав. Независимо от того, заключен договор в простой письменной или нотариальной форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки. Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременное заявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о регистрации договора и права от приобретателя.

Обращение обеих сторон договора (особенно при возмездных сделках) в регистрирующий орган необходимо не только в силу прямого указания закона. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право - перешедшим к приобретателю. Во-вторых, отчуждатель недвижимости должен представить в регистрационную службу подлинник правоустанавливающего документа. В-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, на случай судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.).

Прием документов на государственную регистрацию.

На приеме в соответствии со ст.ст. 16, 18 Закона о регистрации прав осуществляются следующие действия:

- установление личности заявителей;

- проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;

- проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;

- проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия;

- сличение копий с подлинниками документов;

- внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;

- выдача заявителям расписки о принятии документов.

В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 3 ст. 18 Закона о регистрации прав документы не могут быть приняты в следующих случаях:

- документы имеют подчистки либо приписки, неоговоренные исправления;

- документы исполнены карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание;

- не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя;

- не представлен документ, подтверждающий внесение пошлины за государственную регистрацию;

- не представлены подлинники документов (за исключением актов органов государственной власти или местного самоуправления) с приложением копий.

При наличии необходимых для регистрации документов, соответствии их установленным требованиям сотрудник регистрационной службы вносит запись в книгу входящих документов и выдает заявителю расписку о принятии документов на государственную регистрацию по образцу, установленному Методическими рекомендациями Минюста.

В расписку включаются дата представления и время (с точностью до минуты) и перечень документов с указанием их наименования, реквизитов, количества листов в каждом документе, а также книги учета входящих документов и порядкового номера записи о принятом заявлении. Копия расписки приобщается к принятым документам. Возвращенные на приеме подлинники документов (в частности, уставные документы и свидетельства о регистрации юридических лиц, доверенности, свидетельства о браке) в расписку не включаются.

В соответствии с требованиями ст. 18 Закона о регистрации прав, в правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и указывается в свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться:

а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, место нахождения и другие характеристики недвижимости;

б) полное наименование правообладателя для юридического лица (включая организационно-правовую форму); фамилия, имя, отчество и место жительства для граждан;

в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.).

Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов и планов земельных участков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в приеме.

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Исключением являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, например постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа. Такие документы представляются в виде двух копий.

Не оставляются в делах нотариуса подлинники правоустанавливающих и иных документов, необходимых для государственной регистрации, а также документов, подтверждающих регистрацию права на имущество. Подлинники правоустанавливающих документов на отчуждаемое жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации его права должны быть возвращены нотариусом отчуждателю недвижимости (продавцу и пр.). При этом на них делается отметка о совершении соответствующего нотариального действия, скрепленная подписью нотариуса с приложением печати. Также возвращаются нотариусом подлинники иных необходимых для регистрации документов: разрешений органов опеки и попечительства на продажу помещений, в которых проживают или собственниками которых являются несовершеннолетние, согласий супругов на продажу совместно нажитого имущества или его приобретение, справок органов паспортно-визовой службы о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, и пр.

Подлинник правоустанавливающего документа продавца, а также свидетельства о государственной регистрации его права представляются в регистрирующий орган при регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Однако эти документы не изымаются и после регистрации должны быть возвращены продавцу. Регистратор может сделать на них отметку о прекращении права продавца.

Подлинник платежного документа об оплате государственной регистрации также должен быть возвращен заявителю с отметкой: «Погашено». Копия остается в регистрационной службе. Однако заявитель вправе представить только подлинник для хранения в деле регистрационной службы, о чем он должен указать в заявлении на регистрацию.

В соответствии с п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав на приеме могут быть предъявлены либо подлинники, либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица. Подлинники свидетельства о регистрации юридического лица, документа о постановке на налоговый учет (о присвоении ИНН) на приеме также только предъявляются, а не сдаются в регистрирующий орган до окончания регистрации.

Но подлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должны быть сданы, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки или права. Следует также отметить, что копия - это документ, имеющий равную с подлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либо нотариально, либо той организацией, которая выдала документ. Ксерокопии без надлежащего заверения копиями не являются.

Заявления о государственной регистрации представляются в единственном экземпляре. Количество заявлений определяется количеством регистрационных действий и объектов недвижимости.

Копии документов, удостоверяющих личность физических лиц (паспортов и пр.), не предоставляются.

Правовая экспертиза документов.

Ключевая процедура государственной регистрации - правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.

Правовая экспертиза - это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).

Правовая экспертиза проводится в следующем порядке:

1. Проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества.

2. Проверка действительности правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки.

3. Проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям.

4. Принятие решения по результатам правовой экспертизы.

Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП. Поэтому задачи правовой экспертизы - это установление:

- соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок ГК и иным правовым актам;

- юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;

- отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.

С учетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положений Закона о регистрации прав, можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять регистраторы:

- право- и дееспособность сторон;

- наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;

- соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;

- наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий;

- принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;

- соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;

- отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание этих условий в договоре.

Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права.

Важнейший элемент проверки законности сделки - проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы.

Законом не установлено ограничения компетенции регистрирующих органов при проверке законности нотариально удостоверенных сделок. Соблюдение формы договора - необходимое, но не достаточное условие действительности сделки. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение в установленных законом случаях требований о государственной регистрации влечет ничтожность сделки[2]. Если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации, не зарегистрирована, она не считается заключенной, не вступает в силу и не порождает тех правовых последствий, на которые направлена[3]. Несмотря на то, что нотариус проверяет законность удостоверяемого им соглашения, регистратор также должен осуществить проверку законности сделки.

Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость (ст. 166 ГК). Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда.

В случаях, предусмотренных законом, государственная регистрация может быть приостановлена или в ней может быть отказано. При отсутствии оснований для приостановления или отказа, выносится решение о государственной регистрации сделки.

Заключение

По итогам контрольной работы можно сделать следующие выводы:

1.                Основной особенностью сделок с недвижимым имуществом является особый объект таких сделок – недвижимое имущество.

2. Участниками сделок с недвижимым имуществом могут быть субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.

Граждане и юридические лица вправе совершать сделки с недвижимостью в соответствии со своей право- и дееспособностью.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164).

В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.