Пожизненное содержание с иждивением

 

В противоречие со ст. 604 ГК РФ входит положение п. 2.3.4 Устава ГУЛ "Моссоцгарантия", утвержденного распоряжением Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ2, к которому мы уже обращались в настоящей  работе. Этот пункт устанавливает, что  возможна реализация жилых помещений, переданных по договорам пожизненного содержания с иждивением в собственность  города, в связи с переселением граждан в специальный жилой  дом для одиноких пенсионеров  и инвалидов, а также передача помещений, в том числе при  временном отсутствии граждан (при  их согласии), в аренду и залог. Данное положение московского законодательства должно быть приведено в соответствии с федеральным законодательством.

 

Законодатель не установил  форму, в которую должно быть облечено согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости, явившейся предметом  договора пожизненного содержания. Впоследствии, в процессе реализации указанного права  рентоплательщика, это может породить некоторые сложности. Думается, исходя из аналогии права, согласие получателя ренты должно быть оформлено в письменной форме с заверением подписи у нотариуса. В любом случае такое оформление снимет в дальнейшем все вопросы по поводу действительного согласия получателя ренты на перемену стороны по исполнению обязательств. Так, Л. подала исковое заявление о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного с Н. В судебном заседании в ходе рассмотрения дела истица выяснила, что ответчица по договору купли-продажи продала одну комнату в спорной квартире своей несовершеннолетней дочери, от имени которой выступал ее отец Т. Суд установил, что истица никогда не давала письменного согласия на осуществление купли-продажи комнаты и признал договор купли-продажи комнаты недействительным. Также, поскольку отчуждение квартиры без предварительного согласия истицы явилось существенным нарушением условий договора, суд расторг договор пожизненного содержания с иждивением и на основании п. 2 ст. 605 ГК РФ вернул спорную квартиру в собственность истицы.

 

Согласие на отчуждение не избавляет недвижимость от обременения, предусмотренного п. 1 ст. 586 ГК РФ. Рента  обременяет возникшее у плательщика  право собственности на земельный  участок, предприятие, здание, сооружение, или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Н. Коняев и В. Круглов  справедливо усматривали в этом ограниченном праве собственности, возникающем у плательщика ренты, одну из основных особенностей договора пожизненного содержания1. Подобно  другим обременениям (залоговым, сервитутным) оно носит вещный характер, так  как обладает общим для вещного  права признаком: следованием за вещью. Обременение недвижимости заключается  в том, что при ее отчуждении плательщиком ренты в пользу третьего лица к  последнему вместе с правом собственности  на недвижимость переходят и все  обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора пожизненного содержания с иждивением, в том  числе не выполненные первоначальным плательщиком обязательства. Разумеется, лицо, приобретающее недвижимое имущество, обремененное рентными обязательствами, должно быть заранее уведомлено отчуждающей  его стороной о наличии такого обременения. Покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества  рентой, не имеет право отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Однако он может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК РФ, а именно: требовать уменьшения цены имущества  либо расторжения договора отчуждения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним помогает избежать недоразумений  в этом вопросе, в том числе  случаев признания таких сделок недействительными как совершенных  под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ) или обмана (ст. 179 ГК РФ). В договоре отчуждения обязательно должно быть указано на сохранение обременения, в противном случае возможен отказ  в регистрации в соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"2 на том основании, что  лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило  договор без указания этих условий.

 

Предусмотренные в ст. 586 ГК РФ правовые последствия наступают  только при условии, что плательщик ренты произвел отчуждение недвижимого  имущества в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то ст. 586 ГК РФ на взаимоотношения сторон распространяться не будет.

 

Важной обязанностью плательщика  ренты является обеспечение выплаты  ренты. Эта обязанность призвана служить дополнительной гарантией  защиты интересов получателя ренты. Поскольку по договору пожизненного содержания с иждивением под выплату  ренты отчуждается недвижимое имущество, то получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на это  имущество. Залоговое (ипотечное) право  возникает в данной ситуации в  силу закона. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК РФ. Залог является способом обеспечения исполнения обязательства  по предоставлению пожизненного содержания. В случае невыполнения плательщиком ренты договорных обязательств получатель ренты имеет право удовлетворить  свои требования из стоимости заложенного  имущества преимущественно перед  другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

 

В случае если недвижимое имущество  передается по договору пожизненного содержания с иждивением за плату, у  рентоплательщика согласно п. 1 ст. 486 ПС РФ возникает обязанность уплатить цену, определенную в договоре, за полученное в собственность имущество непосредственно  до передачи ему этого имущества  или после такой передачи.

 

Обязанности возникают у  обеих сторон договора, в том числе  у получателя ренты. Основная обязанность  последнего - передать право собственности  на недвижимое имущество во исполнение договора. Если недвижимое имущество  передается по договору пожизненного содержания за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате применяются  отдельные нормы о договоре купли-продажи. Так, получатель ренты обязан в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК РФ одновременно с передачей  вещи передать плательщику ренты  ее принадлежности, а также относящиеся  к ней документы, предусмотренные  законом, иными правовыми актами или договором. Также получатель обязан передать недвижимость, качество которой соответствует договору, пригодную для использования  по своему назначению (ст. 469 ПС РФ) и  свободную от любых прав третьих  лиц (ст. 460 ПС РФ).

 

Диспозитивная норма ст. 210 ГК РФ позволяет плательщику ренты  в договорном порядке переложить на получателя ренты бремя содержания переданного по договору пожизненного содержания жилого помещения, в частности, оплату коммунальных услуг и иные расходы. Многие организации, например ГУЛ "Моссоцгарантия", идут по такому пути. Однако полагаем, что возложение бремени содержания имущества на получателя ренты, который собственником  этого имущества не является, не соответствует целям и общему смыслу договора пожизненного содержания с иждивением. Чтобы плательщик, как собственник жилья, в императивном порядке осуществлял за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвовал в расходах по техническому обслуживанию и ремонту всего дома, следует  ввести в главу 33 ГК РФ императивную норму о том, что плательщик ренты  несет бремя содержания имущества, полученного им в собственность  по договору пожизненного содержания с иждивением. При этом желательно в заключаемом договоре пожизненного содержания указывать, какие именно услуги и в каком объеме оплачивает плательщик.

 

Проконтролировать исполнение обязанности по оплате плательщиком ренты ритуальных услуг, оказываемых  после смерти получателя ренты весьма проблематично, так как получателями по договору пожизненного содержания являются, как правило, не имеющие  родственников люди. Контрольную  функцию в данной ситуации должно взять на себя государство.

 

Кроме того, целесообразно  было бы поставить общий объем  пожизненного содержания в месяц  в зависимость не от минимального размера оплаты труда, а непосредственно  от прожиточного минимума человека.

 

Требование п. 2 ст. 602 ГК РФ об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением вызывает некоторые  затруднения, так как невозможно определить общий объем содержания с момента заключения договора до момента его прекращения. Представляется необходимым конкретизировать норму, установленную п. 2 ст. 602 ГК РФ, путем  указания промежутка времени, на который  определена общая стоимость пожизненного содержания с иждивением. Например: "В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц".

 

В противоречие со ст. 604 ГК РФ, устанавливающей возможность отчуждения плательщиком ренты имущества, обремененного  рентой, только с предварительного согласия получателя, входит положение  п. 2.3.4 Устава ГУП "Моссоцгарантия", утвержденного распоряжением Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ1. Этот пункт  устанавливает, что возможна реализация жилых помещений, переданных по договорам  пожизненного содержания с иждивением в собственность города, в связи  с переселением граждан в специальный  жилой дом для одиноких пенсионеров  и инвалидов, а также передача помещений, в том числе при  временном отсутствии граждан (при  их согласии), в аренду и залог. Данное положение московского законодательства должно быть приведено в соответствии с федеральным законодательством.

 

 

Законодатель не установил  форму, в которую должно быть облечено согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости, явившейся предметом  договора пожизненного содержания. Думается, исходя из аналогии права, согласие получателя ренты должно быть оформлено в  письменной форме с заверением подписи  у нотариуса.

 

 

3. Расчет стоимости пожизненного  содержания с иждивенцем

 

 

 

Посчитаем затраты плательщика  ренты, заключившего договор с пенсионером  чуть больше семидесяти лет на небольшую  двухкомнатную квартиру. Квартира, в которой проживает пенсионер, оценена по рыночной стоимости 2000000 тысяч рублей. По договору пожизненного содержания с иждивенцем (Приложение 1) стоимость объема содержания в  месяц составляет 8660 рублей, Договором  определены ежегодные затраты на медицинский уход в размере 3000 рублей и ежегодные затраты на одежду, обувь, постельное белье, туалетные  принадлежности в размере 3000 рублей. Коммунальные платежи в среднем  за год составляют 4500 руб.

 

 

Получатель ренты

 

Иванов И.И.

 

     

Плательщик ренты

 

Димов Д.Д.

 

 

 

 

 

 

                                         квартира          

 

 

 

 

                                  пожизненное содержание

 

Рисунок 1 – Механизм проведения сделки пожизненного содержания с иждивенцем

 

Расчет стоимости пожизненного содержания с иждивенцем произведем в таблице 1.

 

Таблица 1 – Расчет стоимости  пожизненного содержания с иждивенцем

2-х комнатная квартира (вторичный рынок) 

Квартира по договору ренты

Рыночная стоимость 2 500 000 рублей

Ежемесячные выплаты 

Рентные платежи-8660 руб.

 

Коммунальные платежи - 4500 руб.

 

 Итого: 13 160 руб.

Годовые расходы 

13160 руб. х 12 мес .+ 3000 руб. + 3000 руб.

 

 Итого: 163 920руб. 

Расходы по квартире за 10 лет 

163920 руб. х 10 лет. 

 

Итого: 1 639 200 руб.

 

 

Приблизительно через  десять лет плательщик ренты получит  квартиру стоимостью 2 500 000 рублей за 1 639 200 рублей. Причем, эти платежи  нужно будет выплачивать постепенно. Правда, сложно оценить, сколько будет  стоить недвижимость через несколько  лет.

 

 

 

4. Определение суммы налога  по сделке пожизненного содержания  с иждивенцем

 

 

 

Налоговые обязательства  у граждан - собственников недвижимости возникают при совершении ими  сделок по договорам постоянной, пожизненной  ренты или пожизненного содержания с иждивенцем в связи с получением доходов:

 

- при передаче недвижимости  в собственность плательщику  ренты за плату или бесплатно;

 

- в виде периодических  выплат, в том числе стоимости  содержания с иждивенцем;

 

- в случае досрочного  выкупа ренты ее плательщиком.

 

Все виды доходов физического  лица – получателя ренты имеют  единую экономическую природу: они  образуются в результате отчуждения недвижимого имущества и облагаются налогом в установленном порядке. Действующее законодательство содержит неоднозначные положения о налогообложении  доходов по договорам ренты. Статьей 585 ГК РФ установлено, что если по договору ренты недвижимое имущество передается за плату, то к отношениям сторон применяются  правила купли-продажи, а если бесплатно  – правила договора дарения.

 

Положениями ст. 209 НК РФ определено, что объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиком – физическим лицом от источников в Российской Федерации. При определении  налоговой базы учитываются все  доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в  натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ).

 

При этом суммы ежемесячных  рентных платежей следует рассматривать  как доходы от сдачи в аренду или  иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации (п. 4 ст. 208 НК РФ). Следовательно, исчисление и уплату НДФЛ с выплачиваемых  доходов производит как налоговый  агент организация – плательщик ренты по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ) в  соответствии со ст. 226 НК РФ.

 

Если договор пожизненного содержания с иждивением прошел государственную  регистрацию, оплата коммунальных услуг, а также стоимости газа, электроэнергии, обслуживания, услуг телефонной связи  является обязанностью плательщика  ренты, и, следовательно, оплаченная их стоимость не будет являться доходом  получателя ренты.

 

Определим сумму налога по сделке пожизненного содержания с иждивенцем. Исходные данные для расчета возьмем  из таблицы 1.

 

Ежемесячные выплаты × 13% = 1 660 × 13% = 1125 руб. 80 коп.

 

 

Заключение

 

 

 

Итак, договор ренты как  самостоятельный вид гражданско-правового  договора с его разновидностями (постоянная рента, пожизненная рента, содержание с иждивением) появился во второй части ГК РФ, которая начала действовать с 1 марта 1996 года. До этого  периода российскому законодательству был известен такой вид сделки, как купля-продажа жилого дома с  условием пожизненного содержания продавца.

 

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий  ему жилой дом, квартиру, земельный  участок или иную недвижимость в  собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Характер данного договора предполагает, что виды и объем  содержания, даже если они четко  оговорены договором, не могут рассматриваться  в качестве неизменных величин. В  то же время в договоре обязательно  должны быть прописаны две цифры: стоимость всего объема пожизненного содержания, соизмеримая стоимость  передаваемого плательщику ренты  недвижимого имущества и стоимость  содержания за один месяц. Если данное условие отсутствует, договор не считается заключенным.

 

Случаи расторжения по требованию рентополучателя договора пожизненного содержания с возвратом  переданной в обеспечение содержания квартиры не так уж и редки. Причем такое требование может быть удовлетворено  и в пользу наследников получателя ренты.

 

Большинство получателей  ренты по договору содержания с иждивением мотивируют подачу в суд иска о  расторжении договора тем, что, заключая его, они рассчитывали на больший  объем услуг или иной их характер по сравнению с теми, что впоследствии предоставлялись ответчиком. Избежать подобных ситуаций поможет включение  в договор подробного перечня  обязательств плательщика ренты  по обеспечению жизненных потребностей ее получателя. Суды обычно не удовлетворяют  встречные требования плательщика  ренты о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи, прежде всего из-за характера договора.