Право общей собственности

            Будет сохраняться имущественная сфера участника простого товарищества, которая представляет собственность, не выделенную в предпринимательский оборот (не переданную простому товариществу). Кроме того, он не связан в своих возможностях использования своей иной собственности в предпринимательском обороте, помимо простого товарищества, участником которого он является. Ограничения на субъективно – правовом уровне могут быть установлены непосредственно заключенным им договором о совместной деятельности. Договор о совместной деятельности следует рассматривать как один из способов распоряжения лицом своей частной собственностью. Правомочия сособственников в такой долевой собственности не приобретают кардинально иного наполнения. Тем не менее, п.4 ст.230 ГК указывает на особенности долевой собственности простого товарищества, которые могут быть установлены специальными нормами гражданского законодательства, регулирующими отношения простого товарищества и договоры о совместной деятельности.

            Договор имеет основное значение для возникновения отношений собственности, а непосредственное  содержание собственности в большей степени определяется все же нормами объективного права. Как ив обычных отношениях долевой собственности, договором здесь могут быть установлены размеры долей, решена судьба улучшений  имущества, вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Предоставление права разрешать эти вопросы, основано на наличии долей отдельных собственников в праве собственности на общее имуществом (это участники общей собственности проигнорировать не могут). Поэтому они вынуждены заключать соглашения, влияющие на фактическое  осуществление правомочий собственников,   построенное  на учете  их долей. Несмотря  на  долевой характер  собственности,  участники   простого   товарищества соглашением  между   собой   могут  поручить  ведение общих дел одному  из участников. В прежней редакции п.3 ст.230 ГК, что участники договора  (о совместной деятельности)  не праве распоряжаться   своей долей в общем имуществе без согласия  остальных участников. Это норма существенно  повышала степень императивного правового воздействия  на отношения простого товарищество (общей собственности в его рамках).  

           На практическое осуществление правомочия распоряжения своей долей участником простого товарищества влияет  норма п. 1 ст. 232 ГК. Внешне предоставляется,  что речь идет об осуществлении  участником простого товарищества только своих обязательных прав. Согласно указанной норме передача на участие в совместной деятельности  может быть осуществлена только с согласия участников договора о совместной деятельности (договора простого товарищества). В силу процитированной нормы недоступно распоряжение долей  участником, которое может служить предпосылкой  перехода права на участии в делах товарищества без согласия остальных участников. По этому участник, заинтересованной в отчуждении своей доли, должен вначале потребовать выдела своей доли. Либо он может  распоряжаться своей долей таким образам, что не будет нарушать прав остальных   участников  простого товарищества.

           Консорциум имеет три основные особенности. Во-первых, это объединение только юридических лиц. Во-вторых, участники консорциума объединяют те или иные ресурсы и координируют усилия только для решения конкретных задач. Третья особенность тесно связана со второй, консорциум-это всегда временный союз (объединение) юридических лиц.

            Конкретные цели того или иного консорциума будут влиять на состав  образованного общего имущества (долевой собственности).  Будет конкретизироваться содержание правомочий владения, пользования, распоряжение имуществом, выделенным в консорциум, порядок их  осуществления.

      1.3 Кондоминиум

           Общая  собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума. Кондоминиум – это особая форма собственности на недвижимое имущество, при которой отдельные помещения находятся в индивидуальной собственности граждан и юридических лиц, а части недвижимости, имеющие общее значение, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений. Помимо  нормы приведенного пункта ст.209 ГК, правовые основы кондоминиума устанавливаются и другими нормами, которые содержатся в ГК, Земельном кодексе, Законе « О жилищных отношениях». В римском праве condominium – совместная собственность нескольких лиц на одну и ту же вещь, на одних и тех же основаниях и в одно и тоже время. Представление о кондоминиуме базировалось на признаваемом существовании составных (сложных) вещей, (а объект кондоминиума и в современных условиях можно оценивать с позиции сложной вещи), которые, по мнению римских юристов, делились на две группы:1) вещи, сомкнутые в искусственное единство человеческим трудом; 2) вещи, которые были и остались отдельными или собранными, но право считало их едиными из–за целого, которому эти вещи служили (улей, стадо, народ, легион, склад). Общим для обеих групп вещей являлось то, что каждая составная часть сложной вещи разделяет правовую участь целого.²

           Первоначально римское право из-за исключительного характера права собственности исходило из невозможности существования права собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь. Признание возможности существования общей собственности было связано с идеей древнего классика римского права Кв. Муция Сцеволы о собственности многих лиц на одну вещь в идеальных долях.³ Все бывшие наниматели жилища из государственного жилого фонда стали собственниками в результате проведенной приватизации жилья, дальнейшая перепродажа и покупка жилья на вторичном рынке не изменили сути сложившихся отношений собственности. «Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т.п.)»⁴.

             Сразу же подчеркнем отличия кондоминиума от традиционного права общей долевой собственности. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Такое законодательное регулирование есть закономерный результат развития частной собственности, которое привело к значительному расширению круга объектов права частной собственности. Объект кондоминиума представляет в целом недвижимое имущество. В его состав входит земельный участок, который необходим для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума. На него также распространяется право долевой собственности все участников. Участники, обладающие помещениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, приобретают на тот же земельный участок право общего постоянного землепользования. Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый имущественный комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На объекты, которые не находятся в раздельной собственности, распространяется право общей долевой собственности. Однако право на такие объекты не являются тождественным праву долевой собственности в обычном понимании. Право долевой собственности на объекты назначения предназначено обеспечить не только потребности обладателей отдельных квартир и нежилых помещений, но и их общее потребности, связанные с пользованием имуществом, которое обеспечивает жизнедеятельность многоквартирного дома или иного объекта в целом. Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима  от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение, она не может быть выделена в натуре (идеальная доля).

           Следует учесть, что обеспечение постоянного пользования имуществом кондоминиума имеет второстепенное значение.  В рамках  кондоминиума  в основном не решается задача обеспечения постоянного, беспрепятственного пользования имуществом  каждым из  долевых собственников в соответствии с их долями. В законе части общего имущества именуются частями ограниченного пользования. Собственники помещений вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников, либо решением органа управления объекта кондоминиума. При соблюдении этого требования возможность получения определенной выгоды одним из участников кондоминиума не вызывает сомнений.

            В кондоминиуме в отношении общего имущества не существует право преимущественной покупки долевых собственников. Речь идет о ситуациях, когда кто-либо из участников кондоминиума отчуждает имущество, принадлежащее ему в качестве раздельной собственности и вследствие  этого, меняется состав участников долевой собственности в кондоминиуме.

          Основой существования обязанности по содержанию общего имущества является существование доли в общем имуществе. Собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной  (индивидуальной) собственности. Если иное не предусмотрено соглашением собственников, размеры расходов на содержание  общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения в общем имуществе. Расходы подразделяются  на обязательные и дополнительные. Дополнительные расходы, не относятся  к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.

             Отличается несение бремени содержания имущества собственниками нежилых помещений. Собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями. В свою очередь они и только они, несут расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые  связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями. Собственники  нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и другой аналогичной деятельностью.

           Расходы собственников помещений, связанные с индивидуальным использованием предоставленного им всеми сособственниками или органами управления объектом кондоминиума помещений общего имущества ограниченного пользования или земельного участка, покрываются в таком же порядке. В некоторых случаях обязанность по содержанию объекта кондоминиума может возлагаться на иных лиц, кроме собственников. В соответствии с п.3 ст.34 Закона «О жилищных отношениях» проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещений законодательством, соглашением собственников или уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума. Тем не менее, если отсутствующий собственник  помещений в кондоминиуме не исполняет обязанности по содержанию общего имущества, они должны исполняться лицами, проживающими в нанимаемом жилище или арендующими жилые помещения (впоследствии они будут вправе предъявить регрессивные требования к собственнику). В некоторых случаях обязанности по содержанию общего имущества возлагаются не на собственников, а на субъектов иных вещных прав (в частности речь идет о государственных юридических лицах, обладающими помещениями в кондоминиуме на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления).⁵

           Ст.38 Закона «О жилищных отношениях» предусмотрено еще одно обременение для участников кондоминиума, которое неразрывно связано со спецификой отношений кондоминиума. В какой-то мере складывающиеся при этом отношения схожи с отношениями, которые возникают при реализации сервитутных прав. При получении заблаговременного письменного уведомления собственник помещения или иной его владелец обязаны допустить в него других собственников помещений или представителя органа управления объектом кондоминиума. Причиной этого может стать необходимость проверки состояния общего имущества, ремонта или замены общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.

           Если будет иметь место авария или иные чрезвычайные обстоятельства, создающие угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без уведомления.

      2 ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ  

          СОБСТВЕННОСТЬ

       2.1 Понятие общей совместной   

             собственности     

           Перечень случаев возникновения общей совместной собственности не исключительный. Поэтому законодательными актами  могут устанавливаться  и другие виды общей совместной собственности. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено  соглашением  между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. То есть, при наличии отношений общей собственности  нет необходимости определить порядок владения и пользования  имуществом, поскольку  не происходит определение доли каждого собственника.

           Характер отношений сособственников, особенности имущества обусловливают нецелесообразность взаимного ограничения правомочий сособственников. При желании общие совместные собственники могут соглашением  между собой определить порядок владения и пользования общим имуществом, не определяя  своих долей в нем.

             Ограничение  прав одного собственника правами других проявляется при осуществлении правомочия распоряжения имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. Тем не менее, каждому совместному собственнику предоставляются возможности распоряжения общим имуществом. Обеспечивается такая возможность тем, что предполагается  наличие согласия остальных участников, независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Другое дело, если сделка, которую планирует совершить участник совместной  собственности, будет требовать нотариального удостоверения или государственной регистрации. В таких случаях необходимо нотариально удостоверенное согласие каждого совместного собственника на совершение сделки одним из участников сделки по распоряжению общей собственностью. Если такое согласие отсутствовало в момент совершения  сделки, то будет предполагаться, что другая сторона в сделке знала об отсутствии права на сове6ршение сделки у одного участника общей собственности. Поэтому сделка, совершенная без нотариально удостоверенного согласия всех участников общей собственности, может быть признана недействительной по иску кого-либо из сособственников.