Право собственности и другие вещные права

Основной  формой образования частного жилищного  фонда является строительство новых  жилых домов гражданами на праве  собственности за счет собственных  средств или с привлечением кредитов, субсидий и других средств. Также  Законом определено, что граждане имеют право на получение земельного участка для строительства жилья, и таким правом могут воспользоваться  не только граждане, нуждающиеся в  улучшении жилищных условий, но и  те, которые по общим основаниям не являются нуждающимися в улучшении  жилищных условий¹¹.

Предоставление  гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья  регулируется Положением «О жилищных кредитах», утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180, в соответствии с которым кредиты на указанные цели могут предоставляться как юридическим лицам, так и гражданам, даже не состоящим на учете для улучшения жилищных условий. Обеспечивается кредит залогом в виде недвижимого имущества, принадлежащего заемщику. В данном случае вопросы о предоставлении кредита решаются в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля 2004 г.) и Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Частный индивидуальный жилищный фонд может быть пополнен за счет приватизации гражданами квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Состав жилищного фонда, принадлежащего гражданам, может пополняться также за счет жилых домов, построенных или приобретенных на основании гражданско-правовых сделок — договоров купли-продажи, дарения, мены и т.д.¹²

Статьей 213 Гражданского кодекса РФ устанавливается: в собственности граждан может  находиться любое имущество, за исключением  отдельных видов имущества, которое  в соответствии с законом не может  принадлежать гражданам. Количество и  стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие  ограничения установлены законом¹³.

Как мне  кажется, необходимо отметить, что частная  собственность на недвижимость и  ее часть в жилищной сфере не ограничиваются по количеству, размерам и стоимости, в отличие от прежнего регулирования, когда в собственности гражданина или у совместно проживающих  супругов и их несовершеннолетних детей  могло находиться не более одного жилого дома или части его; устанавливались также предельные размеры жилой площади, количество этажей (не более двух) и количество комнат (не более пяти).

§2. Приобретение права  собственности на жилые помещения

Право собственности  на жилые помещения возникает  у граждан в следующих случаях:

• приобретение квартиры по гражданско-правовым основаниям;
• приватизация имеющейся у гражданина жилой площади;
• выплата пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе в полном объеме.

Гражданско-правовыми  договорами, ведущими к приобретению жилья в собственность, являются купля-продажа, дарение, рента, пожизненное  содержание с иждивением и иные.

Уделим  некоторое внимание характеристике приобретения жилья по гражданско-правовым договорам представленным ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Не допускается  продажа иным лицам заселенных квартир  и домов государственного, муниципального жилищных фондов без согласия проживающих  в них совершеннолетних граждан. Думается, указанный запрет имеет место и при изменении статуса жилого помещения (придания ему статуса служебного жилого помещения или общежития)¹⁴.

Договор мены осуществляется по правилам купли-продажи, однако каждая сторона предоставляет другой жилое помещение, т.е. является и продавцом, и покупателем.

По договору дарения лицо безвозмездно получает определенное имущество. Дарение квартиры или иного жилого помещения в силу ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса подлежит государственной регистрации.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Указанными видами сделок договоры, ведущие к приобретению жилых помещений, не исчерпываются, но данными способами приобретается большинство квартир¹⁵.

Жилое помещение, находящееся в собственности, может  перейти к гражданину по наследству. Получение жилья, переходящего по наследству, осуществляется по общим правилам вступления в наследство. Наследники должны уплатить соответствующие пошлины и налоги, а также произвести государственную  регистрацию перехода права собственности.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Субсидия  предоставляется только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете  по предоставлению жилой площади, а  также лицам, имеющим согласно действующему законодательству право на льготное финансирование строительства или  приобретение жилья, но не использовавшим это право. Субсидия на руки не выдается, а предоставляется справка, подтверждающая, что продавцу или застройщику  будет перечислена предоставленная  гражданину субсидия. Право собственности  может даже быть признано и на самовольную  постройку. Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным  недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Приобретение жилого помещения по этому основанию также подлежит государственной регистрации¹⁶.

В соответствии с ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса члены жилищного, жилищно-строительного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Жилое помещение, находящееся в государственной  или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Не могут быть приватизированы служебные жилые помещения, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии или в домах закрытых военных городков, а также общежития до придания им иного статуса. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется на бесплатной основе. Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

Жилые помещения  передаются в общую собственность  либо в собственность одного из совместно  проживающих лиц, в том числе  несовершеннолетних. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Собственнику  приватизированного жилого помещения  в коммунальной квартире принадлежит  доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире¹⁷.

Осуществление права собственности на жилое  помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством  интересов других лиц.

Передача  жилых помещений в собственность  граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

Каждый  гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в  порядке приватизации, жилого помещения  в государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования  один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого  жилого помещения в порядке его  приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда  после достижения ими совершеннолетия.

Если  гражданин, подавший заявление о  приватизации и необходимые для  этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения  в собственность или до регистрации  такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора  по поводу включения этого жилого помещения или его части в  наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал своего заявления, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано¹⁸.

После приобретения жилья в собственность граждане владеют, пользуются и распоряжаются  ей по своему усмотрению. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается  законом или иным соглашением  сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда.

В силу ч. 2 ст. 213 Гражданского кодекса количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. Жилые помещения могут находиться в индивидуальной или общей собственности. Собственность супругов на жилые помещения является общей совместной (т.е. размер долей в общем имуществе не определен). Общая собственность, принадлежащая иным лицам, может быть только долевой (каждому из сособственников принадлежит заранее определенная часть имущества). Она может быть изменена только в судебном порядке (см. приложение 1).

После приобретения жилья в собственность большая  часть регулирования связанных  с ним правоотношений переходит  в гражданско-правовую сферу. Однако некоторые из них продолжают регулироваться жилищными правовыми актами. В  частности, к пользованию жилыми помещениями членами семьи нанимателя применяются нормы, закрепленные в ст. 31 Жилищного кодекса.

В отличие  от найма собственник производит и текущий, и капитальный ремонт, а также перепланировку за свой счет. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения соответствующего органа самоуправления.

Однако  государство не устраняется от контроля за жилыми помещениями, находящимися в собственности, и оказания содействия собственником. Ремонт домов, квартир, принадлежащих гражданам, по их желанию может производиться предприятиями бытового обслуживания населения. Работы по ремонту и благоустройству указанных домов, квартир могут также производиться силами ремонтно-строительных организаций по договорам. За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями). Кроме того, местная администрация осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, принадлежащих гражданам.

Собственник имеет право сдавать принадлежащее  ему жилое помещение внаем (имеется  виду коммерческий наем) и аренду (юридическим  лицам)¹⁹.

Необходимо  отметить, что большое значение имеет  закрепленное в законодательстве предоставление государственной помощи гражданам. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья. Компенсации (субсидии) — средства, предоставляемые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки.