Право собственности и другие вещные права

Нельзя признать правильным вывод суда надзорной инстанции  о том, что решение мирового судьи  о взыскании алиментов на ребенка  в пользу истицы, проживающей отдельно от ответчика, является доказательством  фактического достижения соглашения между  родителями ребенка о его месте  жительства, а значит и основанием для суда в соответствии с п. 3 ст. 65 СК РФ отказать во вселении сына истицы в спорное жилое помещение.

В деле отсутствуют данные, подтверждающие этот вывод. Из материалов дела видно, что истица с ребенком выехала из спорной квартиры временно по семейным обстоятельствам из-за ухудшившихся взаимоотношений с супругом, при разрешении мировым судьей ее требования о взыскании алиментов на ребенка устанавливался лишь факт неоказания ответчиком материальной помощи на содержание ребенка и нахождения его на иждивении истицы, проживающей с ребенком отдельно от ответчика, вопрос же о месте жительства ребенка в том содержательно-правовом смысле, который придает ему Семейный кодекс Российской Федерации (п. 3 ст. 65), мировым судьей не мог разрешаться как ему неподсудный. Применение норм Семейного кодекса Российской Федерации (п. 3 ст. 65) для разрешения спора, прямо затрагивающего жилищные права несовершеннолетнего, не может быть признано законным, так как основания возникновения и прекращения жилищных прав несовершеннолетних, содержание этих прав определяются нормами гражданского и жилищного законодательства.

Судебная коллегия по гражданским  делам Верховного Суда РФ отменила определение президиума Верховного Суда Республики Татарстан, оставила в  силе определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан²⁵.

При вселении временных жильцов и постоянно  проживающих с нанимателем граждан  необходимо соблюдение требований о  норме предоставления жилой площади. Граждане, постоянно проживающие  вместе с нанимателем, имеют равное с ним право пользования жилым  помещением. Указанные граждане могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о солидарной ответственности, т.е. фактически они становятся сонанимателями. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Временные жильцы не должны проживать в помещении дольше шести месяцев. По первому требованию нанимателя или любого гражданина проживающего совместно с ним они обязаны в течение семи дней покинуть помещение²⁶.

Перед наймодателем ответственность за временных жильцов и граждан, совместно проживающих с ним, несет наниматель.

По истечении  срока найма наниматель имеет  преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения  на новый срок. Это право предоставляет  гарантию стабильности удовлетворения жилищных прав граждан.

Таким образом, собственник осуществляет свои права  на жилое помещение в соответствии с его назначением, то есть с целью  проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи (ст. 288 ГК РФ). Жилые помещения могут  сдаваться собственником для  проживания других лиц на основании  договора.

§2. Право распоряжения жилыми помещениями

Собственник может сдавать жилое помещение  третьим лицам на основании договора коммерческого найма.

Поскольку договор коммерческого найма  является двусторонним, то наймодатель (собственник жилого помещения) также имеет определенные права и несет обязанности.

Он обязан передать нанимателю свободное жилое  помещение в состоянии, пригодном  для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату  необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества  многоквартирного дома и устройств  для оказания коммунальных услуг, находящихся  в жилом помещении. В обязанности наймодателя входит и капитальный ремонт жилого помещения. Наймодатель должен при желании нанимателя продлить закончившийся договор аренды на новый срок. При отказе нанимателю по мотивам прекращения сдачи помещения внаем наймодатель не имеет права предоставлять помещение другим нанимателям в течение года. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При неуведомлении нанимателя и наличии у него желания договор считается продленным на тот же срок²⁷.

В качестве одного из прав нанимателя Гражданский  кодекс также регламентирует заключение договора поднайма. Наниматель с согласия собственника передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Также, как и при вселении временных жильцов, необходимо соблюдение нормы жилой площади, ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения также остается наниматель. Однако в отличие от вселения временных жильцов поднаем является возмездным. Во взаимоотношениях между поднанимателем и нанимателем последний приобретает статус наймодателя. Срок поднайма не может превышать срока найма.

Договор найма может быть расторгнут в добровольном или судебном порядке. Инициатором добровольного расторжения договора коммерческого найма является наниматель. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя об этом за три месяца.

В судебном порядке договор расторгается в случаях.

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

При невнесении платы, разрушении или порче помещения  наниматель должен быть предупрежден о необходимости устранения нарушений. По решению суда нанимателю может  быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших  снованием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение  определенного судом срока наниматель не устранить допущенных нарушений  или не примет всех необходимых мер  для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года²⁸.

Последствия расторжения договора коммерческого  найма жилого помещения определены законодательством как выселение  из жилого помещения на основании  решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом  помещении к моменту расторжения  договора.

Некоторыми  учеными отстаивается точка зрения, согласно которой приватизация жилого помещения гражданином, в нем  проживающим, либо приватизация жилищного  фонда в целом, либо приватизация государственных и муниципальных  предприятий, организаций, учреждений, в ведении которых находится  жилищный фонд, также являются юридическими основаниями прекращения жилищных отношений, так как меняется правовой режим жилого помещения (оно переходит  из государственной либо муниципальной  собственности в собственность  граждан)²⁹.

В ряде случаев  в качестве оснований прекращения  жилищных отношений могут быть признаны выкуп квартиры (жилого помещения) в домах жилищно-строительного и жилищного кооперативов путем полной выплаты пая членом данного кооператива. Однако данный юридический факт также может служить основанием изменения жилищных отношений, так как после полной выплаты пая жилое помещение меняет свой правовой режим (переходит из собственности кооператива в собственность гражданина). В соответствии с ч. 1 ст. 124 Жилищного кодекса лицу, принятому в члены жилищно-строительного или жилищного кооператива, по решению общего собрания кооператива предоставляется отдельная квартира в соответствии с суммой его паевого взноса. Особенным основанием прекращения жилищных отношений является исключение из жилищно-строительного либо жилищного кооператива. Согласно ч. 3 ст. 130 Жилищного кодекса член жилищно-строительного или жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае грубого нарушения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом либо уставом жилищного кооператива.

Порядок исключения гражданина из членов кооператива  устанавливается Уставом жилищно-строительного  либо жилищного кооператива, решение  общего собрания кооператива об исключении может быть обжаловано в судебном порядке³⁰.

Однако  важно учесть, что при исключении гражданина из членов жилищно-строительного  кооператива и выселении его  из занимаемого жилого помещения  после того как гражданин выплатил паевой взнос в полном размере  фактически производится принудительное изъятие жилого помещения, находящегося в частной собственности. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда.

Так, например, Президиум  Верховного Суда Российской Федерации  рассмотрел в порядке надзора  по протесту заместителя Генерального прокурора Российской Федерации  Макарова Н.И. гражданское дело по иску АООТ "ПТГО-Север" к Дорониной Л.С. и Доронину Н.В. о выселении и по встречному иску Дорониной Л.С. к АООТ "ПТГО-Север" о признании права собственности на жилое помещение.

Заслушав доклад судьи  Верховного Суда Российской Федерации  Гуцола Ю.А., заключение заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Кехлерова С.Г., полагавшего протест удовлетворить, Президиум Верховного Суда Российской Федерации установил:

Акционерное общество открытого  типа "ПТГО-Север" (АООТ "ПТГО-Север") обратилось в суд с иском к Дорониным Л.С., Н.В. о выселении из квартиры 50 дома 19-а по улице Победы в г.Тосно Ленинградской области без предоставления другого жилого помещения. В обоснование заявленных требований указывалось, что ответчики вселились в квартиру без законных на то оснований. Кроме того, решением Совета директоров АООТ "ПТГО-Север" Дорониной Л.С. отказано в продаже квартиры в этом доме, поскольку она обеспечена жильем - имеет на праве собственности 1/2 часть дома в г.Тосно.

Доронина Л.С. предъявила встречный иск о признании  права собственности на спорную  квартиру. При этом- указала, что  в квартиру вселилась в 1994 г. на основании смотрового ордера, была включена в списки лиц, подлежащих заселению в указанный выше дом по ул.Победы в г.Тосно.

Дело судом рассматривалось  неоднократно.

Решением Тосненского городского суда от 20.03.2000 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13.04.2000 г., исковые требования АООТ "ПТГО-Север" удовлетворены: Доронина Л.С. и Доронин Н.В. выселены из квартиры 50 дома 19-а по улице Победы в г.Тосно в принадлежащую Дорониной Л.С. на праве собственности 1/2 долю домовладения 251 по улице Ленина в г.Тосно. В удовлетворении исковых требований Дорониной Л.С. отказано.

Постановлением президиума Ленинградского областного суда от 24.07.2000 г. решение Тосненского городского суда от 20.03.2000 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13.04.2000 г. оставлены без изменения, а протест прокурора Ленинградской области - без удовлетворения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.08.2001 г. протест заместителя  Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений по делу оставлен без удовлетворения.

В протесте, внесенном в  Президиум Верховного Суда РФ, поставлен  вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального  права, и направлении дела на новое  рассмотрение.

Проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, Президиум  не находит оснований к отмене судебных постановлений.

Судом при рассмотрении дела было установлено, что собственником  кв. N 50 в д. N 19-а по ул.Победы в г.Тосно является АООТ "ПТГО-Север" (на основании свидетельства о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью на территории Ленинградской области от 8 сентября 1998 г. N 51433). Доронины Л.С. и Н.В. проживают в ней без законных оснований, вселились на спорную жилую площадь в нарушение установленного порядка, предусмотренных законом документов на право проживания акционерное общество им не выдавало. Договор найма либо аренды с ответчиками акционерным обществом не заключался, основания для возникновения права собственности, предусмотренные законом, на спорное жилое помещение у Дорониной Л.С. отсутствуют. Директор Тосненского филиала АООТ "ПТГО-Север" Казаковцева В.И. при выдаче смотрового ордера на спорную квартиру превысила предоставленные ей полномочия, разрешив Дорониной Л.С. вселиться в жилое помещение.

Таким образом, не имелось  оснований для признания за Дорониной  Л.С. права собственности на кв.50 в д.19-а по ул.Победы в г.Тосно, в связи с чем в иске о признании права собственности на спорную квартиру ей судом отказано обоснованно.

Ссылку в протесте на Положение  о порядке и условиях распределения  жилой площади во вновь построенном  доме 17-а по ул.Победы в г.Тосно от 14.12.93 г. (позже дому присвоен N 19-а), принятое на конференции трудового коллектива, согласно которому Доронина Л.С. якобы имела право на получение спорной квартиры, а также другие, указанные в протесте, документы нельзя признать обоснованной, поскольку всем им была дана правовая оценка судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РСФСР, а доводы протеста в этой части по существу сводятся к иной оценке доказательств.