Право собственности как вещественное право

В сентябре 2005 года она обратилась в администрацию  г. Самары с заявлением о передаче ей в собственность бесплатно  указанного земельного участка, в удовлетворении которого ей отказано.

Ссылаясь на то, что отказ комитета по управлению имуществом г. Самары нарушает ее исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен жилой дом, М. просила признать за ней право  собственности на вышеназванный земельный участок.

Удовлетворяя  исковые требования М., суд исходил  из того, что жилой дом, расположенный  на земельном участке площадью 235,6 кв. м, ранее принадлежал на праве  собственности К. и К-му.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации истица приобрела право пользования земельным участком, занятым указанным жилым домом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Соответственно, на основании пункта 4 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 5 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации М. имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в ее постоянном бессрочном пользовании земельный участок.

Однако согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участка в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Согласно п. 5 ст. 20 ЗК РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право однократно бесплатно приобрести их в собственность.

При этом согласно ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Согласно ст. 31 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей до декабря 1993 года, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком удостоверялось государственным актом, который выдавался и регистрировался соответствующим Советом народных депутатов.

Между тем суд в нарушение ст. 56 ГПК РФ не принял во внимание, что М. не предоставила доказательств того, что ей бывшим собственником К. спорный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование в установленном порядке на основании разрешений или актов органов, наделенных полномочиями по распоряжению земельными участками. Фактическое пользование К-ми, а впоследствии М. указанным земельным участком само по себе не свидетельствует о нахождении земельного участка в их постоянном (бессрочном) пользовании.

В имеющемся в материалах дела договоре мены жилыми помещениями  от 27 марта 1996 года, заключенном между  К-ми и М., отсутствует указание на то, что принадлежавшая К-м на праве  собственности на основании дубликата  регистрационного удостоверения от 23.06.1993 трехкомнатная квартира полезной площадью 51,3 кв. м, находящаяся по адресу: г. Самара, ул. Степана Разина, дом N 62, квартира N 5, расположена на каком-либо земельном участке.

Также указание на нахождение строения на земельном участке отсутствует  в приказе комитета по управлению имуществом г. Самары N 476 от 11 июля 2003 года о передаче с баланса КЖКХ и ОН администрации Самарского района М. отдельно стоящего здания N 62 литера Ж по улице Степана Разина, состоящего из трехкомнатной квартиры N 5, и в соответствующем акте приема-передачи от 29 июля 2003 года.

Поскольку договор мены между  К-ми и М. заключен 27 марта 1996 года, то в данном случае не применим и пункт 4 статьи 3 Федерального закона "О  введении в действие Земельного кодекса  Российской Федерации", предусматривающий право граждан, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до 6 марта 1990 года, но которые не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы, приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 20 ЗК РФ.

Решение Самарского районного  суда отменено, дело направлено на новое  рассмотрение в тот же суд Извлечение из постановления Президиума Самарского областного суда № 0706/676-06 от 15.12.2006 г. // Судебная практика (Приложение к информационному бюллетеню управления Судебного департамента в Самарской области). - 2007. - № 4(23). - С. 15..

В целях стимулирования собственников  недвижимого имущества к более эффективному использованию недвижимости в гражданском обороте, предлагается закрепить в п.2 статьи 272 ГК РФ необходимость использования судом при разрешении споров между собственником земельного участка и собственником находящейся на нем недвижимости критерия максимальной социальной и экономической целесообразности.

Д.Ф. Еремеев пишет, что, "если собственник длительное время не владеет вещью (например, пропустил  давностный срок на истребование), закон  признает ее бесхозяйной" Еремеев  Д.Ф. Указ. соч. - С. 28.. В таком виде это утверждение неправильно. Его автор тут же сам добавляет, что "строение, собственник которого известен, но живет не в той местности, где находится строение, не может быть признано бесхозяйным". Следовательно, само по себе неосуществление владения не влечет за собою никаких юридических последствий. Бесхозяйным признается имущество, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен (п. 1 ст. 225 ГК).

При правомерном изъятии  вещи у собственника без лишения  его права собственности право владения сохраняется за ним и одновременно возникает у лица, осуществляющего владение в силу закона или договора. В этой связи М.В. Самойлова справедливо считает, что передача собственником одного или нескольких принадлежащих ему правомочий вообще невозможна, как невозможно признание существования неполной собственности, неизвестной нашему законодательству. Передача правомочия означала бы тождественность правомочия собственника с одноименным правомочием несобственника, к которому оно перешло. Между тем в этом случае "право собственности на вещь временно усложняется наличием известного права на ту же вещь у контрагента по договору, что не лишает, однако, собственника его права в целом или правомочия владения в отдельности, а ограничивает осуществление права собственности. Отношения по поводу вещи определяются теперь совокупностью нескольких правовых характеристик. В отношении одной и той же вещи оказываются сосуществующими два различных правомочия владения: владение собственника и договорного владельца. Через владение последнего осуществляет правомочие владения также и собственник" Самойлова М.В. Законное владение в советском гражданском праве [Текст] // Правоведение. - 1965. - № 4. - С. 66..

В литературе высказывается  взгляд, что право владения отделимо от права собственности Граве К. Момент перехода права собственности по договору [Текст] // Советская юстиция. - 1940. - № 22. - С. 10; Шапп Я. Основы гражданского права Германии: Учеб. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2005. - С. 54-61.. Правильнее было бы говорить о возможности ограничения права владения собственника. Собственник не осуществляет фактического владения, но не теряет права владения, если остается собственником. Д.М. Генкин правильно отмечает, что собственник, временно лишившийся возможности использовать принадлежащие ему правомочия, не лишается их, а лишь временно ограничивается в них Генкин Д.М. Право собственности в СССР. [Текст] - М., Юридическая литература. 1961. - С. 48.. Но он почему-то различает: если вещь изъята у собственника помимо его воли, безразлично, правомерно (при аресте) или незаконно, то собственник не лишается правомочий; если же собственник передает владение нанимателю, то последний в это время является единственным титульным владельцем Новоселова Л.А. Истребование из чужого незаконного владения имущества, проданного в порядке исполнения судебного акта [Текст] // Вестник гражданского права. - 2006. - № 1. - С. 41.. Между тем одинаково, лишь ограничение правомочий, но не утрата их имеет место как в случае ареста имущества, так и в случае предоставления имущества в пользование другому лицу. Поэтому следует признать неточным утверждение Д.М. Генкина, что "носитель права собственности использует свои правомочия самостоятельно и независимо от прав других лиц на эту вещь" Генкин Д.М. Право собственности в СССР. [Текст] - М., Юридическая литература. 1961. - С. 62.. Если другие лица имеют какие-либо права на ту же вещь, то ни собственник, ни эти лица не могут использовать свои права независимо друг от друга. Данное правило, например, распространяется на учреждения, финансируемые собственником Сафронова Т.Н. Некоторые проблемы осуществления вещных прав образовательного учреждения [Текст] // Закон. - 2006. - № 4. - С. 71-75..

В литературе имеется достаточно общих определений пользования. Удачным представляется определение, даваемое профессором Агарковым: "Пользованием является употребление вещи для достижения тех или иных целей, в частности для удовлетворения каких-либо потребностей, а также для извлечения доходов" Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права. [Текст] // Советское государство и право. - 1947. - № 11. - С. 41..

Близко к этому определение  Д.Ю. Лялин: "Пользование означает фактическое применение объектов присвоения в соответствии с их назначением в качестве средств производства или предметов потребления, извлечение из них полезных свойств". Однако он не считает пользование "стороной или моментом собственности (как его считают в юридической литературе)". К сожалению, он почти так же определяет владение: "во-первых, фактическое использование работником (членом общества) объектов присвоения в процессе труда и, во-вторых, частичное присвоение результатов трудовой деятельности" Лялин Д.Ю. О содержании права собственности государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов физических лиц" [Текст] // Банковское право. - 2007. - № 5. - С. 17-18..

Пользование может выражаться в разнообразных действиях и  бездействии.

Закон не обязывает собственника пользоваться его имуществом Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности [Текст] - М., Юрист. 2007. - С. 73.. Однако если закон обязывает субъекта действовать (например, по ст. 426 ГК), то косвенно это может относиться и к пользованию необходимым для этого имуществом. Непользование или ненадлежащее пользование способно послужить основанием прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 284 - 286, 293 ГК).

Под распоряжением понимается совершение действий, влекущих за собою  существенное изменение самой вещи (вплоть до перехода ее в иное состояние) либо ее правовой принадлежности, а также предполагающих возможность такой перемены. Такими действиями могут быть: отчуждение вещи, отказ от нее, залог, переработка, уничтожение и т.д.

Распоряжение и пользование  тесно связаны между собою  Корнеев С.М. Право государственной социалистической собственности в СССР. [Текст] - М., Юрлитиздат. 1964. - С. 118.. Когда собственник сам осуществляет пользование и распоряжение, то вопрос о том, что относится к пользованию, а что к распоряжению, носит отвлеченный характер и практического значения не имеет.

Промежуточное положение  в отношении пользования и  распоряжения занимает предоставление вещи в пользование другому лицу. С одной стороны, совершается  предоставление права другому лицу, то есть акт распорядительного характера. С другой стороны, имеет место использование вещи для получения наемной платы, что почти всеми авторами включается в пользование Генкин Д.М. Право собственности в СССР. [Текст] - М., Юридическая литература. 1961. - С. 105.. Тем не менее наниматель вправе отдавать нанятое имущество в пользование другому лицу (ст. ст. 615, 647, 685 ГК), что является уже распоряжением.

Пользование и распоряжение, подобно владению, могут быть связаны  с правом собственности, могут быть осуществляемы на иных правовых основаниях, и могут встретиться такие случаи, когда пользование и распоряжение осуществляются без какого-либо правового основания, незаконно. Следовательно, пользование и распоряжение могут быть соединены с правом пользования и правом распоряжения и могут быть отделены от правомочий. При этом не должны нарушаться права других лиц.

Так, общество с ограниченной ответственностью "Торпедо" обратилось в арбитражный суд с иском  к Обществу с ограниченной ответственностью "Культурно-спортивный центр "Калейдоскоп" о взыскании 304435 руб. 57 коп. ущерба.

Ответчик заявил встречный  иск о признании договора аренды N 1/141-2003-юр от 14 ноября 2003 г. незаключенным.

Предметом спора является взыскание с ответчика ущерба, причиненного имуществу истца действиями ответчика по прекращению доступа работников истца в арендованное истцом помещение (кафе "Подсолнух") и отключению электроэнергии, что повлекло порчу и утрату потребительских свойств принадлежащих истцу продуктов, истец также считает, что ответчик должен возместить ему упущенную выгоду в виде неполученной прибыли от эксплуатации кафе.

Суд первой инстанции установил, что истец пользовался принадлежащим  ответчику помещением кафе "Подсолнух" на основании договора аренды N 1/141-2003юр от 14 ноября 2003 г. Поскольку суду было представлено два договора аренды от 14 ноября 2003 г. с различным текстом в части срока аренды, суд правомерно исследовал в качестве доказательства подлинный договор от 14 ноября 2003 г. со сроком аренды в 3 года, так как подлинник договора от 14.11.2003 со сроком аренды в 11 месяцев суду не представлен. Дав оценку данному договору, суд пришел к обоснованному выводу о его незаключенности вследствие отсутствия государственной регистрации права аренды (ч. 2 ст. 651 ГК РФ). Однако придя к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств, суд первой инстанции не принял во внимание, что в основание иска положены и обстоятельства, связанные с неправомерными действиями ответчика по созданию истцу препятствий в пользовании имуществом, принадлежащим истцу, данные обстоятельства не были исследованы судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции  при повторном рассмотрении дела в Постановлении от 07.12.2006 дал  оценку данным обстоятельствам. Подтвердив вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 14.11.2003, суд установил, что истец пользовался помещением кафе с согласия ответчика, так как помещение было передано истцу по акту приема-передачи, в помещении кафе находилось принадлежащее истцу имущество. 09.09.2005 ответчик своими действиями прекратил доступ работников истца в помещение, где находилось имущество истца, в том числе и прекратил подачу электроэнергии в помещение, в результате чего были обесточены холодильные установки. Мотивацией данных действий явилась задолженность истца по уплате арендной платы. Суд установил, что в результате учинения истцу препятствий в пользовании принадлежащим истцу имуществом пришли в негодность хранившиеся в холодильных установках принадлежащие истцу продукты питания, а также истек срок реализации принадлежащих истцу винно-водочных изделий (утрата потребительских свойств товара). При этом суд апелляционной инстанции дал оценку и доводам ответчика о том, что истец не предпринял мер к вывозу принадлежащего ему имущества после того, как препятствия к доступу были сняты, указав на отсутствие доказательств направления истцу писем, положенных ответчиком в обоснование данных обстоятельств.