Правовой режим защиты недвижимого имущества

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                              3

 

Глава I. Правовое регулирование недвижимости как объекта гражданских

              прав                                                                                                             5            

1. История развития  недвижимости как объекта гражданских  прав       5

2. Правовое регулирование сделок  с недвижимости в действующем 

     праве                                                                                                          8  

 

Глава II. Правовой режим недвижимого имущества                                         11  

1. Недвижимые вещи  и их место в системе объектов  российского 

    гражданского права                                                                                 11

2. Классификация недвижимого  имущества                                             15

 

Глава III.Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом 18

1. Понятие и виды сделок с недвижимостью                                            18

2. Правовое положение  государственной регистрации сделок  с 

    недвижимым  имуществом                                                                      22         

3. Судебная практика по делам, связанная с недвижимым

     имуществом                                                                                             26    

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                            33

 

ЛИТЕРАТУРА

 

 

 

 

 

ПЛАН

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Глава I. Правовое регулирование недвижимости как объекта гражданских

              прав

1. История развития  недвижимости как объекта гражданских  прав

2. Правовое регулирование  сделок с недвижимости в действующем 

     праве

 

Глава II. Правовой режим недвижимого имущества

1. Недвижимые вещи  и их место в системе объектов  российского 

    гражданского  права

2. Классификация недвижимого  имущества

 

Глава III. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом

1. Понятие и виды сделок с недвижимостью

2. Правовое положение  государственной регистрации сделок  с 

    недвижимым  имуществом

3. Судебная практика по делам, связанная с недвижимым имуществом

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Одним из основных условий  успешного построения гражданского общества с рыночной экономикой является наличие четко сформированной системы законодательства в России. Настоящее время знаменует собой принципиально важный период в развертывании российской правовой реформы.

На данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости – земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п., - вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета.

С переходом к рыночной экономике установилось множество  форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная  и иные. Недвижимость включена в  систему рыночного оборота путем  совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

В последнее время  делаются попытки разработки концептуальных документов в этой области, законодательные  акты сопровождаются, как правило, обширными  комментариями. Следствием этого является введение большого объема новаций в законодательство о недвижимости, что обусловлено требованиями сегодняшнего дня. Кроме того, многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем действует известный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам и другим заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

Данные проблемы весьма актуальны и имеют современный  характер, что и послужило поводом  для выбора мной этой темы. Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее серьезных вопросов в этой области. Мной последовательно реализован принцип синтеза теоретических знаний и правоприменительной практики, что позволяет получить объективное представление о характере отношений, связанных с реализацией прав на недвижимое имущество, выделить главные факторы, влияющие на формирование таких правоотношений. Данная тема мной тщательно рассмотрена и осмыслена, что позволило раскрыть сущность и особенности недвижимого имущества как объекта Гражданского права.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава I. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

 

1. История  развития недвижимости как объекта  гражданских прав

Происходящие  в России политические и социально-экономические пе-ремены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действу-ющая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая склады-вается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, зем-лю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недви-жимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи. Важность этого деления подчеркивали как дореволюционные выдающиеся цивилисты - Д.И. Мейер,  Г.Ф. Шершеневич, так и современные.

Словарь русского языка  С.И. Ожегова определяет недвижимое как не двигающееся, неподвижное. [18, с. 401] Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву.

Термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, определяющие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра I о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен с полной точностью. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

В нормативных актах  Временного правительства России сравнительно часто встречается понятие земли, а не недвижимости. В законодательстве советского периода первоначально использовалось понятие «недвижимость». ГК РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. Так, в ст. 21 было закреплено: «С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью. [16, с. 174]

Понятие недвижимости после достаточно длительного формального  отсутствия вернулось в гражданский  и хозяйственный оборот нашей  страны сравнительно недавно. Впервые  этот термин был упомянут в п. 3 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР. В период господства командно-административной системы недвижимость была в основном объектом государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома). Это было обусловлено тем, что земля, недра, воды и леса являлись исключительной собственностью государства, а в собственности гражданина можно было иметь только один дом. Соответственно, оборота недвижимости не было и поэтому не было необходимости вводить само понятие.

Хотя советское  гражданское право не давало легального понятия недвижимости, в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

В отдельных подзаконных актах использовался и сам термин «недвижимое имущество». В Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Министерством культуры СССР 13 мая 1985 г., давался перечень недвижимых вещей, к которым отнесены: здания, сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства. Это понятие также упоминалось в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР (п. 187), утвержденной Приказом министра юстиции РСФСР от 6 января 1987г. № 01/16-01.

В течение длительного  времени развитие рынка недвижимости в РФ тормозилось отсутствием  необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ (ч. 1, ч. 2, ч. 3), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако требовалась  более конкретная и подробная  регламентация такой регистрации, для чего надо было принять специальное  законодательство. После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. С принятием указанного Закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью. Таким образом, действующее гражданское законодательство не только производит разделение вещей на движимые и недвижимые, но также дает легальное определение недвижимого имущества и детально регулирует его оборот.

2. Правовое  регулирование сделок с недвижимости  в действующем праве

Конституцией Российской Федерации (статьи 35, 36) закреплено право  граждан иметь в частной собственности  имущество, в том числе недвижимое, а также землю, которыми они могут владеть, пользоваться и распоряжаться как единолично, так и совместно с другими лицами. Конституцией гарантируется также право наследования имущества граждан.

Правила, установленные  при совершении сделок на рынке недвижимости регулируются соответствующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), Семейного, Жилищного, Налогового кодексов Российской Федерации, Федеральных законов Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» и др., а также Указами Президента РФ (например, «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»), территориальными законами и ведомственными инструкциями (подзаконными актами).

По большому счёту, любая  сделка с недвижимостью требует  от каждого из её участников знания особенностей правового режима недвижимого имущества, ряда конкретных положений гражданского, жилищного, семейного и корпоративного законодательства, а также чёткого представления о её правовых последствиях.

В соответствии с законом  единственным доказательством права на недвижимость является только его государственная регистрация.

Потребность во введении норм права, устанавливающих государственную  регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием  в России рыночных отношений и  заключалась она в следующем.

Во-первых, хозяйственные  общества и товарищества, которые  приобрели недвижимость в частную  собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного  факта от государства, поскольку  оно являлось бывшим собственником имущества.