Правовой режим защиты недвижимого имущества

Сделки, подлежащие государственной регистрации, подразделены на два вида: основные и дополнительные сделки. Подлежащие государственной  регистрации сделки считаются законченными с момента их регистрации. Закон не связывает момент заключения перечисленных выше соглашений с необходимостью их государственной регистрации. Все они являются обычными консенсуальными сделками и считаются заключенными с момента достижения согласия в надлежащей форме. Требования закона о подлежащей форме сводятся к тому, что перечисленные дополнительные сделки по договорам, совершенным в нотариальной форме, должны быть нотариально удостоверены. Дополнительно сделки считаются заключенными с момента подписания сторонами соглашений в простой письменной форме, если основные договоры совершены в той же форме. И все же без их регистрации они не соответствуют требованиям законодательства.

Самостоятельным видом сделок, подлежащих государственной  регистрации, выступают определенные договоры. Исходя из времени их возникновения, они делятся на: консенсуальные договоры, для достижения которых достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям, т.е. подписать договор в надлежащей форме (например, при продаже нежилого помещения); реальные договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и передача предмета договора (например, ее характеристика); подлежащие государственной регистрации договоры, для заключения которых кроме соглашения сторон необходима еще и государственная регистрация сделки (например, при продаже жилого помещения). Закон считает сам факт заключения такой сделки моментом ее регистрации. При заключении соглашения по всем существенным условиям складывается особое правоотношение, содержание которого составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку.

В ГК предусмотрены  следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной  регистрации:

- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК);

- соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;

- договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК), а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности;

- договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);

- договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК) и отказ от принятия дара или пожертвования (п. 2 ст. 573, п. 1 и п. 6 ст. 582 ГК);

- договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

- договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК).

Перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен законом. Напротив, перечень сделок, государственная регистрация которых не производится, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота – физические и юридические лица - могут заключать сделки, как преду-смотренные законодательством, так и не предусмотренные им (свобода дого-вора - п. 2 ст. 421 ГК). Важно отметить следующее: если законом не установ-лена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, нотариального удостоверения) и не подлежит госу-дарственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость (связан с отчуждением недвижимости), то только возникшее право и должно быть зарегистрировано.

3. Судебная  практика по делам, связанная  с недвижимым имуществом

Одной из наболевших проблем, возникающих при разрешении споров о недвижимом имуществе, является вопрос о том, какие правовые последствия  признания недействительной сделки с недвижимостью должны быть от-ражены в судебном решении. В частности, необходимо ли в решении призна-вать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица. От решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган, и другие аспекты исполнения данных судебных актов.

На практике часто возникает несколько вопросов. Какое решение будет основанием для прекращения записи в ЕГРП бывшего владельца имущества - ответчика и восстановления записи о праве истца - собственника недвижимого имущества? Достаточно ли просто решения о признании сделки недействительной или необходимо, чтобы суд применил последствия ее недействительности, необходимо ли указание в решении суда на какие-то действия регистрирующего органа по восстановлению записи о праве собственности бывшего собственника имущества?

Судебная практика по данной проблеме является достаточно противоречивой. Некоторые суды в случае признания сделки недействительной признают недействительным зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество.

Так, ФАС УО своим  Постановлением от 18.01.2005г. по делу №  Ф09-4479/04-ГК оставил в силе решение  Арбитражного суда Свердловской области, которым был признан недействительным договор купли-продажи и признано недействительным зарегистрированное за ответчиком право собственности на трансформаторную подстанцию.

При этом суд  кассационной инстанции отклонил ссылку ответчика на то, что он является добросовестным приобретателем, указав, что разрешение данного вопроса не входит в предмет рассмотрения по настоящему делу, поскольку требование о применении последствий недействительности или виндикационный иск не заявлены. То есть суд применил последствие недействительности сделки, не предусмотренное законом.

Также есть случаи, когда вместе с признанием сделки недействительной суды прекращают право  собственности ответчика. Например, Арбитражный суд Саратовской  области своим решением, оставленным  без изменения апелляционной инстанцией, применил последствия недействительности сделки - прекратил право собственности ЗАО на нежилое здание.

ФАС ПО от 21.03.2005г. № А57-9239/04-5 своим Постановлением указанные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав, что норма закона, на основании которой допускается применение последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности, судом не указана и вывод суда о возможности таких действий противоречит ст. 235 ГК РФ.

Данный вывод  суда кассационной инстанции является абсолютно правомерным, поскольку для прекращения чьего-либо права оно должно сначала возникнуть у этого лица.

Договоры дарения  чаще, чем какие-либо другие виды сделок, становятся предметом судебных споров. Иски о признании договора дарения недействительным связаны в основном с тем, что стороны при заключении договора подразумевали заключение договора пожизненного содержания с иждивением или оформление наследства, были не способны понимать значение своих действий, не осознавали юридические последствия при заключении договора дарения.

Однако законодательством  не предусмотрены полномочия регистрирующего  органа по выяснению воли сторон. Предполагается, что в заявлении, поданном на регистрацию, граждане письменно излагают свою волю и намерение передать в собственность одаряемого недвижимое имущество.

В Благовещенский городской суд Амурской области  обратился прокурор с иском о  признании договора дарения недействительным. Иск мотивирован тем, что между  истцом (дарителем) и ответчиком (одаряемым) был заключен договор дарения квартиры, согласно которому Х. дарит Р. квартиру. Договор дарения Х. оформила по просьбе Р. за обещание продолжать ухаживать за ней. В момент заключения договора Х. в силу ряда заболеваний нуждалась в постороннем уходе при отсутствии внимания родственников.

В соответствии со статей 572 ГК РФ по договору дарения  одна сторона безвозмездно передает другой стороне вещь в собственность. Согласно статье 178 ГК РФ сделка, совершенная  под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки. Из пояснений Х. следует, что она не продает квартиру, а передает ее бесплатно. Однако при этом Х. полагала, что квартира перейдет в собственность Р. лишь после ее смерти, т.е. существенно заблуждалась относительно природы сделки, поскольку по договору дарения право собственности переходило Р. сразу после заключения сделки с момента ее государственной регистрации. На этом основании договор дарения был признан недействительным.

Рассмотрим  Обзор судебной практики рассмотрения дел, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Арбитражным судом.

По делу № А04-3828/2002-5/147  Товарищество с ограниченной ответственностью «Амурская ПКФ «Хозторг» обратилось в суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное в цокольном и первом этажах.

В обоснование  иска указывал на то, что по рассматриваемому судом другому делу были приняты  обеспечительные меры и наложен  арест на подвал и первый этаж данного  здания. В период действия ареста Управлением Федеральной регистрационной службы было зарегистрировано право собственности на данные помещения, что, по мнению истца, противоречило ст. 19 Закона о регистрации. В соответствии со ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

В соответствии с требованиями ст. 80 Федерального закона от 21071997г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (действовавшая в 2002г.) арест недвижимого имущества влечет ограничение в правах: имущество не может быть продано, подарено, обменено, сдано в аренду, заложено. В данном случае суд установил, что фактического распоряжения имуществом при регистрации не произошло, так как Управление Федеральной регистрационной службы осуществило регистрацию права собственности во исполнение вступившего в законную силу решения суда, право собственности зарегистрировано с обременением права. В связи с этим в удовлетворении иска было отказано.

В последние  годы с введением в действие Земельного кодекса РФ земля стала полноправным объектом собственности и все более широко включается в гражданский оборот, в связи, с чем возросло количество исков, связанных с регистрацией прав на земельные участки.

Так, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» рассматривается ситуация, когда у покупателя строения отсутствуют надлежащим образом оформленные документы на земельный участок, на котором оно находится. И данная ситуация не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.

Товарищество  с ограниченной ответственностью обратилось в арбит-ражный суд с иском о признании недействительным постановления земель-ной административной комиссии, которым на него наложен штраф за само-вольное занятие земельного участка. Как следует из материалов дела, истец по договору купли-продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, самовольно занявшее земельный участок. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться как самовольное.

С вступлением  в силу Земельного кодекса были изменены или отменены во многом устаревшие нормативно-правовые земельные акты 90-х годов. Однако никаким законом невозможно сразу разрешить все имеющиеся в конкретной сфере правоотношений вопросы и проблемы. Порядок применения некоторых положений Земельного кодекса корректируется по результатам судебной практики. Многие положения Земельного кодекса стали более понятными благодаря разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Пленума от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Но ряд вопросов до настоящего времени вызывает трудности для понимания и землепользователей, и органов государственной власти и местного самоуправления.