Причины и последствия отстранения нотариусов от оформления сделок с недвижимостью

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………..3

1  Причины и последствия отстранения нотариусов от оформления сделок с недвижимостью……………………………………………………….6

2 Введение системы  государственной  регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним……………………………………….8

3 Пути решения проблемы………………………….………………..11

3.1 Снижение стоимости заверения сделок…………………………..11

3.2 Разграничение деятельности  нотариата  и  государственной регистрации……………………………………………………………………..13

3.3 Ответственность нотариусов в случае недействительности сделки……………………………………………………………………………16

Заключение………………………………………………………………18

Список литературы…………………………………………………….20

ВВЕДЕНИЕ

В условиях формирования рынка и развития с ним связанных гражданских правоотношений, решающее значение приобретает нотариат. Российский нотариат представляет собой, прежде всего, систему органов, на которую возложено удостоверение бесспорных прав и фактов, свидетельств с документов, выписок из них, придание документам исполнительной силы и выполнение других нотариальных действий в целях обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Как отмечают эксперты, несмотря на позитивные результаты, полученные вследствие реформирования нотариата за последнее десятилетие, в настоящее время можно констатировать, что нотариальная система России достигла критической точки развития, когда она более не отвечает современным требованиям стабильного и поступательного развития страны. Ключевая проблема в том, что нотариат не выполняет функций, которые должен выполнять в современном  обществе. Когда-то наше законодательство о нотариате опередило время, и это позволило создать относительно работоспособный институт. Но сейчас  «Основы законодательства о нотариате», принятые 17 лет назад, не отвечают потребностям экономического оборота. Нотариусы превратились в заверителей технических актов — основной доход многие из них извлекают из удостоверения копий, доверенностей и других юридически несложных действий. Важнейшей проблемой во всей сложившейся ситуации является практически полное исключение нотариата из сферы оборота недвижимости. Сейчас в нотариальной форме заверяется только 3% сделок с недвижимостью. А именно здесь нотариусы должны играть ключевую роль. Это широчайший рынок, на порядок больше всего, чем нотариусы занимаются сегодня. Активная роль нотариата в сфере удостоверения сделок с недвижимым имуществом является основой стабильности и законности оборота недвижимости в странах латинского нотариата.

Статья 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок, для которых непосредственно законом установлена данная форма. Однако в настоящий момент возможности нотариата в процессе регулирования гражданских правоотношений при осуществлении законотворчества не учитываются должным образом. Так, в частности, в ст.ст. 550, 560, 574 ГК РФ отсутствует положение об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом.

Подобное нововведение необоснованно принижает роль нотариата в обеспечении правовой безопасности граждан и юридических лиц при осуществлении своих прав и законных интересов. Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, существенно сужают гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией Российской Федерации (ст. 8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности. Нотариальная форма придаст сделке достоверность, внесет ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факта ее совершения. Нотариальное удостоверение сделки способно обеспечить возможность доказывания определенных фактов в суде. Нотариусы смогут проконтролировать правильное заключение договора, они беспристрастны в отношениях между сторонами, разъясняя им применяемое право в каждом конкретном случае.

Отсутствие обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью также отрицательно сказывается на международном авторитете России, являющейся членом Европейского сообщества и Международного союза латинского нотариата. Требования к гражданскому законодательству, установленные этими организациями, предусматривают обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, и отмена этой процедуры в Российской Федерации может повлечь существенный экономический ущерб (например, при привлечении иностранных инвестиций или получении кредитов в зарубежных банках). Поэтому проблема вытеснения нотариата с рынка недвижимости очень актуальна на сегодняшний день.

1  ПРИЧИНЫ И ПОСЛЕДСТВИЯ ОТСТРАНЕНИЯ НОТАРИУСОВ ОТ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Нотариусов отстранили от оформления сделок с недвижимостью, чтобы убрать посредников между гражданином и государственным регистрирующим органом и снизить расходы граждан на оформление документов. Но посредники остались, только гораздо более низкого качества. Это риэлторские и страховые фирмы, которые зачастую занимаются неприкрытым коррупционным посредничеством. Вся их работа сводится к тому, чтобы собрать необходимый пакет документов и подать в регистрирующие органы. На предварительной стадии заключения договора, чтобы исключить нежелательные последствия, стороны вынуждены обращаться к услугам адвокатов для составления юридически грамотного договора. Стоимость его услуг составляет до 5% от суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам также придется застраховать саму сделку и оплатить страховку, составляющую 10% от суммы договора. Таким образом, получается примерно 15% от суммы сделки. Нотариус же за нотариальное оформление берет 1,5% от суммы сделки, т.е. в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий устанавливаются государством. Адвокаты размер своих тарифов за услуги определяют самостоятельно, и государство не в состоянии воздействовать на механизм ценообразования их услуг. Ответственность таких посредников ограничивается размером оплаты по договору об оказании услуг, что не идет ни в какое сравнение с полной имущественной ответственностью нотариуса, обладающего высокой квалификацией и действующего под контролем органов нотариального самоуправления и органов юстиции.

В большинстве стран мира функции по сопровождению рынка недвижимости выполняет именно нотариат. У него три существенных преимущества перед посредниками-риэлторами. Во-первых, нотариусы — это закрытое, ограниченное для доступа сообщество, что обеспечивает более высокий уровень юридической подготовки. Во-вторых, нотариат — регулируемая корпорация. В-третьих, нотариус в силу закона несет перед клиентом ответственность. Но в России пока этот механизм несовершенен.

Мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что в свою очередь оказывает влияние на количество судебных споров по делам бесспорного характера. Значительно возрастет объем работы судов, и так работающих с предельной нагрузкой. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов по сравнению с Европой выше примерно в 3 - 7 раз. Поэтому придание сделкам с недвижимостью обязательной нотариальной формы способствует предварительному контролю за законностью действий участников гражданского оборота, снижению количества споров в судах, экономя тем самым столь необходимые средства для проведения судебной реформы.

ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем не удостоверенной, поскольку ст. 185 ГК РФ предусматривает нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы. Это еще более усугубляет положение договаривающихся сторон. Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факта ее совершения. Нотариальное удостоверение сделки смогло бы обеспечить  возможность доказывания определенных фактов в суде.

2  ВВЕДЕНИЕ СИСТЕМЫ  ГОСУДАРСТВЕННОЙ  РЕГИСТРАЦИИ  ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Современная государственная регистрация прав на недвижимость появилась в 1997 году, когда 17 июня был принят ФЗ Государственной Думой «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В регионах начали создаваться регистрационные палаты, а сведения об объектах недвижимости и правообладателях заноситься в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Поскольку законность сделок стали проверять госрегистраторы, роль нотариуса, прежде очень значительная, резко снизилась. Участие нотариуса в сделках с недвижимостью, за исключением ипотеки и ренты, стало необязательным. Удостоверить у нотариуса договор об ипотеке стоило до 1,5% стоимости недвижимости, что показалось неподъемной платой, поэтому новые законы с 1 января нынешнего года обязательный поход к нотариусу отменили.

Значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нацеленного на создание гарантий права собственности на недвижимое имущество, действительно велико. Система государственной регистрации, производя учет и регистрацию объектов недвижимости и закрепляя принадлежность их конкретным субъектам, в конечном итоге обеспечивает праву собственности на недвижимое имущество нужную доказательность и правомерность.  Все функции согласно ГК РФ (ст.ст. 131, 164) возлагаются на государственные органы, регистрирующие недвижимость и сделки с ней. Так, ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов и проверяется законность совершенной сделки, а также устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества и др. В то время как нотариусом проверяется законность совершаемой сделки на стадии ее заключения и в случае, если условия сделки явно будут противоречить интересам какой-либо стороны, она не будет совершена в нотариальной форме. Нотариус, прежде всего, имеет высшее юридическое образование, которое предусматривает изучение специальных курсов (судебная психология, судебная медицина и т.п.), позволяющих более точно делать специалистам выводы о дееспособности субъектов сделки, чего в Государственной регистрации даже не предусматривается. Это имеет большое значение для  участников сделки на момент ее заключения в случае возникновения в последующем каких-либо разбирательств, что обеспечит защиту прав и законных интересов добросовестных участников.

После принятия вышеуказанного закона, заключающие сделку лица должны сразу минуя нотариусов, подавать свои документы (договоры) в органы их регистрирующие. Это привело к появлению большого количеств договоров, не соответствующих требованию законодательства, а услуги адвоката, который мог бы указать на такие противоречия еще на стадии заключения договора, стоят дорого. Естественно, закон нанес удар и по карману самих нотариусов - ведь они лишились основного источника доходов.

В нашей стране немало людей с низкой правовой культурой, а устранение нотариуса от удостоверения сделок с недвижимостью приведет к увеличению и без того тревожащего уровня криминальности в данной сфере. От такого положения страдают граждане, что вносит в наше нелегкое экономическое положение излишнюю сумятицу в обществе.

В качестве еще одного негативного последствия отмены обязательного нотариального удостоверения сделок можно назвать и необходимость создания специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки, что потребует, помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала, дополнительных расходов из федерального бюджета.

Кроме того, вызывают озабоченность сроки проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество - до 1 месяца со дня подачи заявления и документов на государственную регистрацию. Не вызывает сомнений то, что месячный срок будет выдержан до конца, а это негативно скажется на самих гражданах, увеличивая их потери. Так, для того чтобы зарегистрировать нотариально удостоверенный договор на отчуждение недвижимости в Московской областной регистрационной палате администрации Московской области необходимо затратить три недели (например, регистрация сделки с недвижимостью в Комитете муниципального жилья правительства г. Москвы происходит в день подачи документов).

Наличие одной лишь государственной регистрации при отсутствии обязательного нотариального удостоверения привело к существенному росту количества судебных споров по поводу незаконных сделок, в том числе по причинам порока воли, наличия заблуждения, заключения сделок неуполномоченным лицом. По данным ВАС РФ в 2009 г. количество дел, рассмотренных судами первой инстанции по спорам о признании права собственности, выросло по сравнению с 2008 г. на 33,8%, при среднем росте количества рассмотренных дел, возникающих из гражданских правоотношений 10,9%. Количество дел по спорам о государственной регистрации (из которых значительную часть составляет регистрация недвижимости) выросло на 31,4%. Отмена обязательного нотариального удостоверения договора, несомненно, повлекло негативные и широкомасштабные последствия.

3  ПУТИ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ

В настоящее время необходимо вернуть нотариат в сферу оборота недвижимости как надежный инструмент правовой защиты  сделки с недвижимым имуществом. Это поставит заслон на пути черных маклеров и риэлторов, совершения недобросовестных сделок, в которых нарушаются законные интересы и права граждан. Но для того, чтобы осуществить возврат нотариата в сферу недвижимости и обеспечить его эффективную работу необходимо урегулировать определенные аспекты, рассмотренные ниже.

3.1  Снижение стоимости заверения сделок

Как уже выяснилось, причиной вытеснения нотариата с рынка недвижимости является высокая стоимость нотариального заверения сделок, поэтому данному  вопросу нужно уделить особое внимание. С одной стороны, необходимо государственное регулирование тарифов, и доходы нотариусов в процентах от сделки с недвижимостью. С другой стороны, нотариус несет ответственность в полной сумме сделки, которую он заверяет. Было бы неправильно возлагать на него кратно различающуюся ответственность при одном и том же тарифе — это приведет к тому, что закон начнут обходить. Желательно создать баланс правовой защиты интересов обращающихся лиц и в то же время не развалить нотариат из-за того, что за совершение серьезного действия, которое в случае ошибки грозит серьезными материальными последствиями, в десятки и сотни раз превышающими размер тарифа, размер пошлины будет минимальным.