Причины и последствия отстранения нотариусов от оформления сделок с недвижимостью

Дифференциацию дохода нотариуса в зависимости от размера сделки надо сохранить, но ограничить. Существует идея регрессивной шкалы: чем крупнее сделка, тем ниже процент нотариуса. Есть предложение ограничить нотариальный тариф некой предельной суммой, как в ряде европейских стран. То есть, нотариус взимает определенную сумму, но не более 5000 р., например.  Так же можно ввести услуги по ускоренной регистрации недвижимости — чтобы цена зависела от сроков исполнения. Есть миллионы типовых ситуаций, вроде регистрации сделок с квартирами. Здесь необходим единый подход и четкие правила тарификации с учетом интересов социально незащищенных слоев населения.

 Вопрос тарифов на сегодняшний день весьма болезненный. Дело в том, что Налоговый кодекс РФ установил размеры госпошлины за само нотариальное действие, плату же за техническое обслуживание этого действия (техработы, составление проекта и т.п.) нотариус определяет самостоятельно, исходя из своих трудовых и временных затрат. При этом доказать, что он завысил себестоимость техработ или слишком много взял за подготовку проекта договора, сейчас нельзя. Можно только напомнить такому нотариусу про совесть.

Существует три варианта решения данной проблемы:

1) когда государство устанавливает максимальные размеры тарифов, а органы власти на местах определяют конкретные цены на нотариальные услуги, исходя из прожиточного минимума по региону, покупательной способности населения и т.д.

2) со всех нотариальных действий, которые можно оценить (например, стоимость отчуждаемого объекта, залогового имущества), взимать определенный процент. Этот процент государство может устанавливать дифференцированно в зависимости от категории сделки, категории плательщика.

3) предоставить Минюсту как уполномоченному органу право устанавливать тарифы с учетом предложений Федеральной нотариальной палаты и по согласованию с Минфином.

Данные варианты были предложены президентом Федеральной нотариальной палаты России  Марией Ивановной Сазоновой. На мой взгляд, наилучшим из трех предложенных вариантов является второй, когда с каждого нотариального  действия  будет взиматься определенный процент. Так как  это  процент может устанавливаться дифференцировано, то это дает возможность  разграничить тарифы и  по категориям сделок, и по категориям плательщиков, что окажет положительный результат для малообеспеченного населения и наведет порядок в нотариальных тарифах.

3.2  Разграничение деятельности нотариата и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Отстранение нотариусов на фоне реформирования госрегистрации чревато ростом числа споров по сделкам с недвижимостью. В странах континентальной Европы, где нотариус традиционно участвует в сделках с недвижимостью, оспаривается один нотариальный акт из тысячи (0,1%). В США, где сделки заключаются без нотариуса, оспариваются 40-50 договоров из тысячи (4-5%).

Признавая различную правовую сущность нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью, следует сохранить оба института, детально разграничив их функции. Представляется целесообразным оставить в компетенции органов государственной регистрации регистрацию только возникающих прав, передав нотариату в полном объеме регистрацию сделок, поскольку именно такое распределение компетенции будет соответствовать сущности обоих институтов и основывается на положительном опыте зарубежных стран континентальной правовой системы (Франция, Германия, Италия). Например, в государствах Международного Союза Латинского Нотариата законодательство, регулирующее судебное рассмотрение споров, предусматривает, что нотариус в силу осуществления публичной функции придает актам аутентичный характер, то есть нотариальный акт признается обладающим особой достоверностью, бесспорностью, подлинностью и гарантий происхождения. Признание такой доказательственной силы нотариального акта совершенно оправдано, поскольку исходит такой акт от лица, наделенного правом осуществлять публичную функцию от имени государства. Повышенная доказательственная сила нотариального акта в зарубежных странах означает, что представления суду такого акта достаточно для доказательства содержащихся в нем фактов и обстоятельств

Недостатком российского гражданского процессуального законодательства является то, что оно не придает нотариальному акту повышенной доказательственной силы, игнорируя сложную процедуру его формирования и особый публичный характер деятельности составляющего его нотариуса, что при рассмотрении споров из договоров может привести к явной недостаточности доказательственной базы. Деятельность нотариуса должна включать в себя сбор доказательств и необходимых документов и представление нотариальных актов в органы по государственной регистрации и иные государственные и муниципальные органы. В связи с этим целесообразно рассмотреть возможность введения прямого ограничения гражданам самостоятельно представлять их в государственные органы. Это существенно упростит взаимодействие между государственными органами и снизит риск представления поддельных документов и возникновения в связи с этим неблагоприятных последствий. В силу этого для нотариуса должен быть обеспечен доступ к публичным реестрам, предоставление информации из этих реестров осуществляется для него в первоочередном порядке. Получая такую информацию в интересах граждан он, естественно, может эту информацию гражданам предоставлять. По-видимому, это следует рассматривать как одно из нотариальных действий.

Мнение заслуженного юриста России Марии Ивановны Сазоновой от имени Федеральной нотариальной палаты по данному вопросу : «Мы рассчитываем, что власти примут решение использовать нотариат для повышения достоверности сведений госреестров. Имеются в виду реестры регистрации прав на недвижимое имущество ... и в этом отношении мы должны системно прописать участие нотариуса в сделках с недвижимым имуществом, причем не только с точки зрения их удостоверения. Если мы говорим о достоверности фактов, то под этим подразумевается, что нотариус должен сам проверить отчуждаемый  объект, все правовые моменты, подтверждающие правомочия собственника, и иные аспекты готовящейся сделки. То есть в законе нужно предоставить нотариусу право получения сведений из единого госреестра прав в отношении самого объекта, собственника, который его отчуждает и т.д. Получив такие сведения и убедившись, что сделка проходит на законных основаниях, с учетом волеизъявления сторон, нотариус удостоверяет ее. Более того, он должен сам обеспечить регистрацию перехода права на нового собственника-покупателя и внесение данных на основании этой сделки в реестр, проследить за исполнением обязательств по договору между сторонами, получить свидетельство о госрегистрации и передать его сторонам сделки. Тем самым мы замыкаем кольцо и не даем возможности недобросовестным лицам «проникнуть» в сделку».

То есть необходимо разграничить функции между органами госрегистрации и нотариатом, что не только исключит дублирование их функций, но и будет способствовать обеспечению достоверности возникновения прав и обязанностей сторон сделки;  придать нотариальному акту повышенной доказательственной силы и предоставить нотариусу права на доступ к госреестру, что поможет снизить риск заключения незаконных сделок, защитить права добросовестного приобретателя, освободить  бюджет от бремени расходов по возмещению вреда вследствие регистрации прав на основании незаконной сделки и снизить дополнительные расходы при заключении сделки.

3.3  Ответственность нотариусов в случае недействительности сделки

           Что же касается правовой ответственности по заключенным сделкам, то нотариус за все удостоверенные им сделки несет, согласно ст. 17 «Основ законодательства РФ о нотариате», личную имущественную ответственность, а за возможные ошибки при удостоверении сделок государственными регистраторами будет нести ответственность государство, согласно ст.31 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована в соответствии со ст. 18 Основ законодательства о нотариате и который действует от имени государства, но на свой страх и риск. Объектом страхования является гражданская ответственность нотариуса перед клиентом. При наступлении страхового случая выплата страхового возмещения клиенту производится по правилам статьи 1072 ГК, то есть, если размер возмещения недостаточен для того, чтобы полностью возместить причиненный ущерб, нотариус обязан возместить клиенту разницу между страховым возмещением и фактическим размером ущерба. Договор страхования гражданской ответственности относится к договорам имущественного страхования, поэтому страховщик, если договором не предусмотрено иное, приобретает право требования, которое клиент имел к нотариусу (статья 965 ГК). Если вред причинен умышленными действиями частного нотариуса, то возмещение ущерба производится непосредственно нотариусом. Это правило следует как из статьи 17 Основ, так и пункта 1 статьи 963 ГК, согласно которому страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения, если страховой случай наступил вследствие умысла страхователя. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, но не несут ответственность за правильность оформления сделки, ее удостоверение, т.е. за процедуру ее совершения.

Получается, что нотариальная процедура совершения сделок более надежна с точки зрения защиты прав собственника, поскольку органы регистрации, к сожалению, пока не обладают специалистами такого уровня, как нотариусы, способными юридически грамотно оценить правовую сторону сделки. И если нотариус, непосредственно общаясь с людьми, на основе собственного опыта, практики, может сделать заключение об их дееспособности, то вряд ли то же можно сказать о регистраторе, удостоверяющем сделку, который в лучшем случае лишь увидит документы.
Очевидно, что нотариальное удостоверение — это дополнительная гарантия защиты прав участников сделки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом является серьезной гарантией защиты прав граждан и юридических лиц, участвующих в сделке. Система римского права, которой придерживаются все участники Международного союза латинского нотариата, предусматривает активное участие нотариуса в правовом сопровождении таких сделок. И нам не надо искать свою особую российскую концепцию развития нотариата, а надо перенять все лучшее, имеющееся в странах с развитой законодательной системой и установившееся в результате многолетнего опыта традиций нотариата, и сохранить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом.

Возникновение проблем в сфере нотариата напрямую связано с устарелым законодательством, которое необходимо серьезно пересматривать и менять. Сейчас в Министерстве юстиции разрабатывается проект нового закона о нотариальной деятельности, согласно которому влияние и полномочия нотариусов должны заметно вырасти. Законопроект также предполагает усиление контроля за нотариусами со стороны Минюста. Предлагается расширить перечень нотариально оформленных документов, имеющих силу исполнительных документов, и придать нотариальному акту доказательственную силу. Но принятие  нового закона ожидает сложный этап — согласование проекта уже на уровне правительства со всеми заинтересованными министерствами и ведомствами. Перед этим, ориентировочно в III квартале, намечается обсуждение законопроекта с Ассоциацией юристов России, чтобы получить предварительные мнения и отзывы, а также адаптировать восприятие законопроекта теми министерствами, которые представлены в Ассоциации.

Человек, который посетил нотариуса, должен твёрдо знать, что те акты, которые получили официальное подтверждение с его стороны – это акты, соответствующие закону на 100 %, и действительно полностью надёжны. В этом смысл деятельности нотариата, и поэтому то, как работает нотариат – дело не только самих нотариусов,  это задача гражданского общества, задача, которую нужно во что бы то ни стало решить в интересах наших граждан в условиях рыночной экономики.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.             Конституция РФ: Официальный текст от 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ  о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)//Издательский дом А.Громова, 2009

2.             Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. Федеральный закон от 11.02.1993 (в ред. 19.07.2009) //Собрание законодательства РФ //www.consultant.ru

3.             О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.07.1997-№122 (в ред. от 27.12.2009) //Собрание законодательства РФ //www.consultant.ru

4.             Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая, третья, четвертая) по состоянию на 1 апреля 2010 года//Новосибирск: Сиб.унив.изд-во, 2010.-473с.

5.             Калиниченко Т.Г. Становление и развитие нотариального процесса в России // Нотариальный вестник. – № 7. – 2008.

6.             Концепция развития нотариата в России//Центр нотариальных исследований//www.notiss.ru

7.             Леонова Р.Г. Проблемы нужно решать сегодня//Бюллетень Министерства Юстиции РФ.-2008-№1.-с.77-80

8.             Любимов Ю. Судам придется воспринять нотариусов в новой роли//Справочно-правовая система право.ru- 7.06.2010// www.pravo.ru/review/view/31648/

9.             Манников О.В. О концепции развития нотариата в России//Российская Юстиция -2008.-№11

10.        Мерлютти М.И. Нотариат-это инструмент мира//Российская юстиция.-2003-№5-с.8-10

11.        Сазонова М. В. В старину говорили: Нотариус - это светский священник// Медиация и право – 4.08.2010 // http://www.notariat.ru/interview/press_3551_73.aspx

12.        Сазонова М.В. Нотариат меняет формат// Сайт федеральной нотариальной палаты РФ. - 02.02.2010 //www.notariat.ru/ interview/press_3335_73.aspx

13.        Степашин C.В. Нотариат, государственная власть и гражданское общество: современное состояние и перспективы// Сайт Счетной палаты Российской Федерации http://www.ach.gov.ru/psp/dv/70.php

14.           Угловская И.С. Актуальные проблемы развития нотариата в России//Бюллетень Министерства Юстиции РФ.-2007.-№5-с.26-27  

15.        http://www.allpravo.ru/diploma/doc4259p0/instrum6370/print6377.html#_ftn3