Приватизация жилищного фонда

     Приватизация  жилищного фонда

     В конце 80-х годов в канун обретения  независимости, после принятия Закона «О разгосударствлении и приватизации» в Казахстане попытались решить проблему государственного жилья путем его приватизации с помощью купонного механизма. Идея купонной приватизации государственных жилищ была предложена американским советником Президента РК доктором Бэнгом. Указом Президента РК от 13 сентября 1991 года № 144 было утверждено Положение о купонном механизме приватизации государственной собственности в республике.

     В соответствии с этим Положением каждому  гражданину было начислено за один год трудового стажа 400 купонов. Были предусмотрены различные льготы и варианты начисления купонов. На эти купоны граждане могли выкупить принадлежащие им государственные квартиры. Граждане, не имеющие жилья и стоящие в очереди на его получение, могли использовать купоны для выкупа жилья, продаваемого исполкомами местных советов народных депутатов, предприятиями и организациями.

     Когда проект Положения обсуждался на заседании Высшего экономического совета при Президенте РК, я говорил в своем выступлении, что данный механизм не является рыночным, это проявление социалистической психологии - опять разделить между всеми поровну.

     Одновременно  с разработкой Положения о купонном механизме Постановлением Президиума Верховного Совета Казахской ССР от 19 мая 1991 года № 600 - XII была образована рабочая группа по подготовке проекта Закона КазССР «О приватизации жилищного фонда в Казахской ССР» под руководством Председателя комитета по вопросам строительства и архитектуры КазССР А.И. Бектемисова. Помимо чиновников и депутатов, в рабочую группу были включены Ю.Г. Басин, М.К. Сулейменов, Р.С. Тазутдинов.

     Первоначальный  вариант проекта Закона был подготовлен  аппаратом Высшего экономического Совета в мае 1991 года, и в октябре 1991 года он был доработан и подготовлен к принятию. В проекте приватизация государственного жилищного фонда определялась как бесплатная передача и продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений. В проекте определялся порядок безвозмездной передачи государственных жилых помещений определенным категориям граждан и порядок передачи с использованием купонного механизма.

     Однако  этот закон так и не был принят.

     Чтобы придать какое-то значение жилищным купонам, было издано Постановление Президента РК от 23 июня 1993 года «Об ускорении приватизации государственного жилищного фонда в Республике Казахстан и мерах по обеспечению процессов разгосударствления и приватизации». Этим постановлением было утверждено Положение о порядке использования приватизационных купонов.

     В соответствии с Положением жилищные купоны, наряду с применением в  качестве платежного средства при приватизации жилья, могли использоваться при приватизации государственной собственности в процессе аукционных продаж объектов малой приватизации и имущества преобразуемых государственных сельскохозяйственных предприятий. Жилищные купоны в обязательном порядке принимались в качестве платежных средств при проведении органами Госкомимущества республики аукционов и конкурсов в рамках малой приватизации. При этом сумма, уплачиваемая покупателем за приобретенное имущество, состояла на 50 процентов из денежных средств и на 50 процентов из имущественных купонов. При выкупе имущества государственных сельскохозяйственных предприятий отдельными работниками или образованными ими хозяйственными товариществами жилищными купонами могло быть оплачено до 75 процентов цены продажи.

     Надо  сразу сказать, что купонная приватизация жилья с треском провалилась. Купоны практически не использовались, исполкомы местных советов народных депутатов своими постановлениями в конце концов передали жилье безвозмездно всем гражданам. Те же, кто жилья не имел, так и остались и без жилья, и без купонов.

     Тем не менее, с купонами или без, приватизация жилья в Казахстане была проведена. Основной задачей  приватизации  государственного  жилья было снятие с государства непосильного бремени несения расходов по содержанию жилья. Необходимо было привлечь к участию в расходах на содержание жилищ самих граждан, проживающих в этих жилищах. А без приватизации сделать это было невозможно.

     Законом Республики Казахстан "О жилых  отношениях" от 16 апреля 1997 года предусмотрены случаи приватизации жилища из государственного жилищного фонда с согласия совершеннолетних членов семьи на условиях и в порядке, установленных законодательством Республики Казахстан, в частности: Типовым положением о продаже гражданам квартир (домов) в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденного постановлением Совета Министров Казахской ССР и Казсовпрофа от 10 июля 1989 года № 211, Законом Казахской ССР от 22 июня 1991 года "О разгосударствлении и приватизации", действовавшего до 1 января 1996 года, Указом Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 23 декабря 1995 года "О приватизации", Положением о купонном механизме приватизации государственной собственности в Казахской ССР, утвержденным постановлением Президента Казахской ССР 13 сентября 1991 года, Положением о приватизации государственного жилищного фонда в Республике Казахстан, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от 24 января 1992 года № 66 с изменениями и дополнениями от 20 июля 1992 года, от 21 октября 1993 года № 1043, от 17 ноября 1993 года № 1143, от 16 октября 1999 года № 1560, постановлениями Кабинета Министров Республики Казахстан от 3 февраля 1992 года "О порядке оформления права собственности граждан на приобретаемый государственный жилищный фонд" и от 3 января 1994 года "Об утверждении Положения о порядке приватизации государственного жилищного фонда, введенного в эксплуатацию после 1 января 1992 года" с изменениями от 11 января 1995 года, от 16 октября 1999 года, Гражданским Кодексом Республики Казахстан (Общая часть), введенного в действие с 1 марта 1995 года, Жилищным кодексом Республики Казахстан от 1 июня 1992 г.

     Граждане, получившие жилое помещение из государственного жилищного фонда до принятия Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях", были вправе приватизировать занимаемое помещение по правилам, предусмотренным Жилищным Кодексом Республики Казахстан и другими законодательными актами. Жилое помещение, предоставляемое гражданам из государственного жилищного фонда после введения в действие Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношениях", подлежало приватизации в порядке и на условиях, предусмотренных этим Законом.

     В соответствии с Положением о приватизации государственного жилищного фонда  в Республике Казахстан, утвержденным постановлением Кабинета Министров РК от 24 января 1992 г. №66, приватизация государственного жилищного фонда – бесплатная передача и продажа в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений.

     Не  подлежали приватизации жилые помещения:

     сдаваемые внаем в соответствии с отдельными договорами найма нескольким нанимателям, в случае несогласия хотя бы одного из них осуществить покупку;

     во  временных строениях;

     в строениях, имеющих неплановые постройки  до оформления последних в установленном порядке;

     в помещениях, не отвечающим установленным  санитарным и техническим требованиям;

     в домах, подлежащих переоборудованию в  нежилые помещения; в зонах подработок;

     в домах закрытых военных городков;

     в домах, подлежащих сносу, за исключением  случаев, определяемых главами местных администраций;

     расположенные на территории санаториев, профилакториев, домов отдыха, охотничьих хозяйств, заповедников, природных заказников и других природоохранных объектов и находящихся в их ведении;

     включенные  в число служебных (кроме совхозных);

     в ведомственных домах учреждений социальной защиты населения

     Приватизация  квартир в домах, являющихся памятниками  истории и культуры, допускалась  с обязательного согласия соответствующих государственных органов.

     Право на безвозмездное получение в собственность занимаемых ими жилых помещений государственного жилищного фонда имели:

     - участники Великой Отечественной  войны;

     - инвалиды I и II групп (за исключением лиц, инвалидность которых наступила вследствие противоправных действий);

     - участники ликвидации последствий  аварии на Чернобыльской АЭС  в зоне отчуждения;

     - граждане, состояние здоровья которых ухудшилось вследствие взрывов на Семипалатинском ядерном полигоне, а также радиационного облучения на других ядерных объектах гражданского или военного назначения, перечень которых определяет Кабинет Министров Республики Казахстан;

     - войны-интернационалисты, ставшие  инвалидами в связи с исполнением  интернационального долга.

     Вышеуказанные категории граждан наделялись также  приватизационными купонами. Право на безвозмездное получение в собственность занимаемых ими жилых помещений могло быть представлено и другим категориям граждан в соответствии с Законами Республики Казахстан, постановлениями Верховного Совета Республики Казахстан, Указами и постановлениями Президента Республики Казахстан, постановлениями Кабинета Министров Республики Казахстан и решениями местных Советов народных депутатов.

     Безвозмездной передаче в собственность граждан  подлежали квартиры, предоставляемые  при сносе находившихся в их личной собственности жилых помещений в результате изъятия земельных участков для государственных или общественных нужд.

     Признавалось  безвозмездное право собственности  на снимаемые внаем дом или  квартиру за бывшими домовладельцами (а при отсутствии таковых - за наследниками, проживающими в предоставленной бывшему владельцу квартире), которым предоставили квартиры при сносе находившихся в их личной собственности жилых помещений и не компенсировали их стоимость в соответствии с действовавшими в тот период времени законами.

     В соответствии с Законом РК от 16 апреля 1997 «О жилищных отношениях» приватизированное жилище переходит в общую совместную собственность нанимателя и всех постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договором между ними.

     Отчуждение  жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища, требуется согласие органа опеки и попечительства.

     Жилые помещения комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда  могут быть приватизированы постоянно проживающими в них гражданами в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан. При этом нежилые помещения общего пользования и иные части здания, не находящиеся в раздельной (индивидуальной) собственности и являющиеся общим имуществом, переходят в общую собственность всех собственников.

     В случае смерти гражданина, которому было предоставлено названное жилое  помещение,. право приватизации переходит к членам семьи умершего (погибшего), если последний имел на это право.

     Приватизации  не подлежат жилые помещения коечного типа, а также комнатного типа, предоставленные лицам, работающим по трудовому договору, студентам (курсантам, аспирантам) и учащимся на период учебы.

     Жилище (квартира), в котором проживает  несколько нанимателей, может быть приватизировано только с согласия всех нанимателей и их совершеннолетних членов семьи. В этом случае жилище (квартира) поступает в общую долевую собственность всех нанимателей.

     В Гражданском кодексе РК общая  собственность на приватизированное  жилище рассматриваются как один из видов общей совместной собственности (ст. 219 ГК).

     Выкупленное или приобретенное безвозмездно нанимателем в соответствии с  законодательством о приватизации жилище в домах государственного жилого фонда, переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно  проживающих с ним членов семьи, в том числе несовершеннолетних и временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договором между ними. Особенности права совместной собственности на приватизированное жилище определяются законодательными актами о жилищных отношениях. (ст. 227 ГК.)

     Массовая  бесплатная приватизация жилья закончилась  в 90-е годы. В настоящее время  жилища из государственного жилого фонда, как правило, выкупаются по рыночной стоимости, если иное не предусмотрено  законодательством или решениями  государственных органов.

     Например, Правительство Национального Банка РК постановлением от 7 октября 1999 г. №328 утвердило «Правила реализации Национальным Банком РК жилищ с рассрочкой платежа». На основании этих Правил допускается  реализация жилища в рассрочку с разрешения Совета директоров Национального Банка на основании протокола Комиссии и ходатайства руководители подразделения центрального аппарата или филиала Национального Банка.

     Национальным  Банком незаселенные жилища реализуются  на основании договора купли-продажи  с рассрочкой платежа работникам Национального Банка, являющимся гражданами Республики Казахстан и имеющим стаж работы в системе Национального Банка не менее 3 (трех) лет. При стаже работы в системе Национального Банка менее 3 (трех) лет, в исключительном случае, жилище может быть предоставлено по ходатайству курирующего заместителя председателя Национального Банка специалисту высокой квалификации, добросовестно исполняющему должностные обязанности и не имеющему взысканий со стороны руководства Национального Банка.