Сделки с жилыми помещениями

1. Теоретический вопрос

Сделки  с жилыми помещениями.

 

Жилые помещения  – являются объектами жилищных прав. Согласно п.4 ст.1 Жилищного кодекса  РФ граждане, законно находящиеся  на территории Российской Федерации, имеют  право свободного выбора жилых помещений  для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Легальное определение  жилого помещения дается законодателем  в ст.6 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Исходя из данного  определения можно выделить следующие  признаки жилого помещения:

Во-первых, жилое помещение является объектом жилищных прав.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим  ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п.1 ст.288 ГК РФ).

Право владения, пользования и распоряжения собственника ограничено целевым использованием жилого помещения. Последнее предназначено только для проживания граждан.

Во-вторых, жилое  помещение является недвижимым имуществом.

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В-третьих, жилым  признается изолированное помещение.

Данный признак  впервые добавлен в жилищное законодательство РФ. Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.

В-четвертых, только такое недвижимое имущество является жилым, которое «пригодно для  постоянного проживания граждан» - то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Порядок признания  помещения жилым помещением и  требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством Российской Федерации  в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами (п.3 ст.15 ЖК РФ).

Таким образом, понятие жилого помещения можно  сформулировать следующим образом: Жилым помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, и признанное таковым в установленном законом порядке.

Жилые помещения  – объекты не только жилищных прав, но и гражданских прав. Жилые помещения могут выступать объектом различных гражданско-правовых сделок. Собственник жилого помещения, реализуя свое право по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, может: отчуждать жилое помещение (например, путем совершения дарения, купли-продажи, мены) сдавать помещение в аренду, закладывать жилое помещения во исполнение определенного обязательства.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи  жилого помещения.

- договор купли-продажи

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Гражданский кодекс Российской Федерации ограничивается простой письменной формой заключения договора купли-продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Предмет договора купли-продажи включает в себя два  рода объектов:

1. передаваемое недвижимое имущество;
2. действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате.

По сравнению  с общими положениями о купле - продаже товаров законодательство ужесточает требования относительно условия  договора о продаваемом объекте  недвижимости.

В договоре продажи  недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в  том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор купли - продажи считается незаключенным.

Для определения цены продаваемого объекта стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений. Однако регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Существенным  условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после приобретения его покупателем (члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Законодательством установлен прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Данная норма имеет обратную силу, т.е. распространяется и на сделки, заключенные до вступления в силу Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. № 4218-1.

- Договор дарения

Согласно п.1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное  право либо освободить кого - либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения  и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть  своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, также ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Признаки договора дарения:

• безвозмездность. Данный признак означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого. Если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признается;
• увеличение имущества одаряемого, которое должно происходить за счет уменьшения имущества дарителя;
• согласие одаряемого на получение подарка. Одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять недвижимое имущество в дар.

Как правило, договор  дарения жилых помещений заключается  между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем сторонами  в договоре дарения могут выступать  как граждане, так и юридические лица, а также Российская Федерация, ее субъекты, города и иные муниципальные образования в лице их органов. Обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если оно было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.

Не допускается  дарение жилых помещений:

1. от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2. работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3. государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностными полномочиями или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4. в отношениях между коммерческими организациями.

Организации, которым  принадлежит жилое помещение  на праве хозяйственного ведения  либо оперативного управления, могут подарить его только с согласия собственника.

В исключительных случаях закон дает возможность  дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение, в частности:

• когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнениедоговора в новых условиях приведет к существенному снижениюуровня жизни;
• если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю;
• если даритель переживет одаряемого.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает  пожертвование как вид дарения.

Субъектами пожертвования  могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Организация, принимающая  жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести обособленный учет всех операций по его использованию. Если использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможным вследствие изменившихся обстоятельств, то оно может быть использовано по другому назначению, лишь с согласия жертвователя.

Использование пожертвованного  имущества не в соответствии с  указанным назначением или изменение  этого назначения дает право жертвователю, его наследникам или иному  правопреемнику требовать отмены пожертвования.

- Договор мены

Согласно п.1 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой стороны один товар в обмен  на другой.

К договору мены применяются  правила о купли - продаже. При  этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Самостоятельный характер договора мены в системе  гражданско-правовых договоров предполагает выделение определенных, присущих этому договору признаков, отличающих его от всех иных типов договорных обязательств, в том числе и от наиболее близкого к договору мены договора купли-продажи. В этом смысле могут быть названы следующие основные признаки договора мены:

1. договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества (к этой же категории относятся договоры купли-продажи, дарения, аренды, ренты и некоторые другие);
2. обмениваемое имущество передается в собственность;
3. имущество также передается в собственность контрагента (купля-продажа), договор мены отличается характером встречного предоставления;
4. право собственности на полученные в порядке обмена объекты недвижимости переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по его передаче исполнены обеими сторонами.

Договор мены носит  универсальный характер и может  применяться для регулирования  правоотношений с участием любых  лиц, признаваемых субъектами гражданских  прав (прежде всего права собственности  и иных ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав): граждан, юридических лиц, а также публично-правовых образований (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).

Законодательством не предусматривается каких-либо особых требований, предъявляемых к форме договора мены.

Право собственности  на обмениваемые жилые помещения  возникает у каждой стороны с  момента государственной регистрации  по месту нахождения жилья.

- Договор ренты

Согласно п.1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.