Сделки с жилыми помещениями

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту  бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная  рента). Пожизненная рента может  быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты  подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит также государственной  регистрации.

Имущество, которое  отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, когда  договором ренты предусматривается  передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются  правила о купле - продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения.

Рента обременяет жилое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты  его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество  в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность  по требованиям получателя ренты, возникшим  в связи с нарушением договора ренты.

При передаче под  выплату ренты жилого помещения  получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на это  имущество.

За просрочку  выплаты ренты плательщик ренты  уплачивает получателю ренты проценты.

- Наследование жилых помещений

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ).

Жилые помещения  входят в состав наследственного  имущества и наследуются по закону и по завещанию наряду с иным имуществом и имущественными правами наследодателя.

Особенности при  наследовании жилых помещений установлены  законодательством.

Так, пункт 3 ст. 1168 ГК РФ закрепляет, что если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и т.п.), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

В то же время  статья 1170 ГК РФ закрепляет, что несоразмерность имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании статьи 1168 ГК РФ, с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства либо иной компенсацией, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы. Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

Теоретически  правило отвечает принципу справедливости и защиты интересов всех наследников. Однако на практике, если нет соглашения между наследниками, без предварительной  выплаты компенсации остальным наследникам, невозможно реализовать преимущественное право на жилье нуждающемуся в нем наследнику. В случае же, если таким наследником является нетрудоспособный переживший супруг или несовершеннолетний ребенок, соблюдение при таком порядке наследования принципа справедливости ставится под вопрос.

Весьма затруднительно реализовать волю законодателя, если переживший супруг или ребенок умершего, участвовавший в приватизации, проживает  в однокомнатной квартире, сохранение которой для него, ввиду отсутствия средств на компенсацию, будет затруднено при осуществлении права на наследство другими наследниками.

Одной из проблем  при обеспечении наследования жилых  помещений является установление факта  принятия наследства, если наследником  не подавалось заявление в течение установленных законом для этого шести месяцев.

Наследник, не подавший заявление установленной формы  в срок, требуемый законом, должен доказать нотариусу факт принятия наследства.

При оформлении наследственных прав на жилые помещения  необходимо четко идентифицировать объект наследования.

При обеспечении  наследования жилых помещений нотариусу  необходимо учитывать установленные  законом правила, обеспечивающие интересы совместно проживающих с наследодателем лиц, а также лиц, обладающих совместно  с наследодателем правом общей собственности на жилое помещение.

Существенное  количество проблем в нотариальной и судебной практике возникает при  наследовании жилых помещений, право  собственности наследодателя на которые возникло в результате приватизации.

Сложности в процессе обеспечения наследственных прав возникают при проверке прав наследодателя на объект недвижимости, в частности при проверке и анализе правоустанавливающих документов.

 

2. Практическое задание.

Задача:

Гражданка Иванова, будучи членом товарищества собственников жилья, проживала в многоквартирном доме. В августе 1999 г. она составила завещание, в котором говорилось, что после ее смерти владельцем квартиры становится ее совершеннолетний внук.

Через год она  умерла, ее квартиру передали семье  Карповых, нуждающейся в улучшении жилищных условий. Узнав об этом, внук умершей подал иск в суд с заявлением о том, что данная квартира по завещанию принадлежит ему.

Какое решение должен принять суд?

Ответ:

Ответ:

«Товариществом  собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме……» - гласит ч.1 ст. 135 ЖК РФ.

Статья 137 ЖК РФ¹ установила перечень прав, которые предоставляются ТСЖ.

Товарищество вправе:

-заключать в  соответствии с законодательством  договор управления многоквартирным  домом, а также договоры о  содержании и ремонте общего  имущества в многоквартирном  доме, договоры об оказании коммунальных  услуг и прочие договоры в  интересах членов ТСЖ;

-определять  смету доходов и расходов на  год, в том числе необходимые  расходы на содержание и ремонт  общего имущества в многоквартирном  доме, затраты на капитальный  ремонт и реконструкцию многоквартирного  дома, специальные взносы и отчисления  в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

-устанавливать  на основе принятой сметы доходов  и расходов на год товарищества  размеры платежей и взносов  для каждого собственника помещения  в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

-выполнять работы  для собственников помещений  в многоквартирном доме и предоставлять  им услуги;

-пользоваться  предоставляемыми банками кредитами  в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

-передавать  по договору материальные и  денежные средства лицам, выполняющим  для товарищества работы и  предоставляющим товариществу услуги;

-продавать и  передавать во временное пользование,  обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Вторая группа прав, предусмотренных комментируемой статьей, может реализовываться  товариществом лишь при условии, если их реализация не нарушает права  и законные интересы собственников  жилых помещений.

При соблюдении данного условия ТСЖ имеет право:

-предоставлять  в пользование или ограниченное  пользование часть общего имущества  в многоквартирном доме;

-в соответствии  с требованиями законодательства  в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

-получать в  пользование либо получать или  приобретать в общую долевую  собственность собственников помещений  в многоквартирном доме земельные  участки для осуществления жилищного  строительства, возведения хозяйственных  и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

-осуществлять  в соответствии с требованиями  законодательства от имени и  за счет собственников помещений  в многоквартирном доме застройку  прилегающих к такому дому  выделенных земельных участков;

-заключать сделки  и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Следовательно, ТСЖ не имело права передавать квартиру Ивановой семье Карповых, т.к. не имеет на нее права.

Право собственности  на квартиру дано жильцу, а не ТСЖ. Соответственно, и не в компетенции товарищества лишать владельца законного права собственности. Собственник в данном случае внук Ивановой.  Собственником он стал на основании завещания. Данное право предусмотрено гл. 62 ГК РФ². Поэтому суд будет на его стороне.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

¹ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

² Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 05.06.2012) // Собрание законодательства РФ, 03.12.2001, N 49, ст. 4552.