Вещные права на землю

   Основаниями приобретения рассматриваемого права  являются:

   1. Административный правовой акт  - решение уполномоченного государственного или муниципального органа о предоставлении земельного участка указанным в законе лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования.

   2. Правопреемство при реорганизации  юридического лица. Такое основание  может применяться до 1 января 2004 г., поскольку до указанной даты юридические лица (за исключением указанных в ЗК РФ) обязаны переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования.

   3. Переход к гражданину права  собственности на здания, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, если прежний собственник указанных объектов недвижимости является гражданином и использовал передаваемый участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.

   Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке здания, сооружения и другого недвижимого имущества. Здание, сооружение, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

   Если  нормы ГК РФ закрепляли право лица, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, ограниченно распоряжаться участком (передавать его с согласия собственника участка в аренду или безвозмездное срочное пользование), то ЗК РФ определил, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться этими земельными участками⁴².  Более того, в п. 6 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ подчеркнуто, что не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

   Землепользователь может добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ. 

   3.3 СЕРВИТУТ

   Сервитут  — право ограниченного пользования  земельным участком. Сервитут является одним из видов ограничений (обременении), под которыми понимаются установленные законом или уполномоченными органами условия, запрещения, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости⁴³ . Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника, землевладельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком.

   Право ограниченного пользования чужим  земельным участком представляет своего рода «право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей»⁴⁴. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

   Субъектами сервитута следует считать собственников имущества, обремененного сервитутом, с одной стороны, и лиц, осуществляющих право сервитута, — с другой. По существующему законодательству это должны быть граждане или юридические лица — собственники, либо владельцы, либо пользователи земельного участка или иной недвижимости. Можно сказать, что, как и вещный сервитут римского права, сервитут российского права устанавливается в пользу определенного земельного участка или иной недвижимости⁴⁵.

   В зависимости от оснований возникновения и целей установления сервитуты делятся на публичные и частные.

   Публичный сервитут устанавливается законом  или иным нормативным правовым актом  Российской Федерации, ее субъектов, нормативным  правовым актом органа местного самоуправления, без изъятия земельных участков. Например, публичные сервитуты могут устанавливаться нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами⁴⁶. Публичный сервитут вводится с учетом результатов общественных слушаний.

   Публичные сервитуты могут устанавливаться  для:

   • прохода или проезда через  земельный участок;

   • использования земельного участка  в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

   • размещение на земельном участке  межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

   • проведения дренажных работ на земельном  участке;

   • забора воды и водопоя;

   • прогона скота через земельный  участок;

   • других целей.

   Отличие публичного сервитута от частного заключается: а) в основаниях возникновения; б) в  том, что публичный сервитут вызывается интересами не отдельного лица, а государства, муниципального образования или местного населения, т.е. пользу от него получает неопределенное число лиц.

   В тех случаях, когда установление публичного сервитута приводит к  невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь землевладелец вправе требовать изъятия у него, в том числе и путем выкупа, данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков.

   По  общему правилу, публичный сервитут имеет безвозмездный характер. Собственник  вправе требовать от органа государственной  власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут, соразмерную  плату, если установление публичного сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются публичным сервитутом, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке⁴⁷ .

   Частный сервитут устанавливается соглашением  сторон или по судебному решению.

   Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (имеющий общую  границу), а в отдельных случаях  — и на другой участок (например, чтобы пройти к колодцу, требуется  пересечь несколько земельных участков). Он может устанавливаться для обеспечении прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

   Соглашение  о сервитуте заключается между  собственником земельного участка  и лицом, требующим его установления. К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследующие владельцы или постоянные пользователи. Договор об установлении сервитута может быть самостоятельным (например, договор об установлении права прохода через участок) или входить в иной договор (например, в договор об аренде административного здания включается условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода к дому).

   По  общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер; установление бесплатного частного сервитута  может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых он установлен.

   Поскольку сервитут неотделим от недвижимости, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу и не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен⁴⁸ .

   Обладатель  права ограниченного пользования  чужим земельным участком вправе совершать собственные активные действия (проход, проезд и др.) и  требовать от собственника, землевладельца, землепользователя чужого (соседнего) земельного участка воздержания от определенных действий (например, от создания препятствий к реализации сервитута).

   Как частный, так и публичный сервитут может быть срочным (на определенный срок) и бессрочным. Как правило, сервитуты устанавливаются на неопределенный срок.

   Основаниями прекращения сервитута являются:

   • истечение срока, на который был  установлен сервитут;

   • соглашение сторон;

   • отказ, обладателя сервитута от ограниченного  пользования чужим участком;

   • основания, предусмотренные в договоре об установлении сервитута (например, в течение установленного срока не внесена плата за ограниченное пользование участком);

   • совпадение права собственности  на земельные участки, в отношении  которого и в интересах которого был установлен сервитут;

   • отпадение надобности, т.е. оснований, по которым был предоставлен сервитут (либо проявляются иные, помимо сервитута, возможности удовлетворять потребности, интересы обладателя сервитута либо потребности, интерес вообще отпали);

   • невозможность использования земельного участка по назначению в результате обременения сервитутом.

   В двух последних случаях нормы  ГК РФ прямо закрепляют право собственника земельного участка требовать (при  наличии указанных оснований) прекращения  сервитута в судебном порядке.

   Одно  из оснований прекращения публичного сервитута предусмотрено в п. 2 ст. 48 ЗК РФ: он может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

   Сервитут  вступает в силу и прекращается с  момента его регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним. 

   3.4 АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ

   Аренда  является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные  в черте городских и сельских поселений. С учетом того что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие.

   Эти отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется  предоставить арендатору земельный  участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование⁴⁹ .

   Согласно  ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей  могут выступать собственники земельных  участков, а также законные представители  лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия).

   На  стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические  лица, включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ). В ряде случаев установлены дополнительные требования к арендаторам. Так, согласно Положению о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 926⁵⁰, земельные участки на территориях национальных парков, намечаемые для использования в целях регулируемого туризма и отдыха, предоставляются на основе договора аренды и при наличии соответствующей лицензии.

   Возможно  заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц  на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения или всем — на праве хозяйственного ведения (при этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в этом здании); б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности. Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество (граждане или юридические лица) сообща обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией.