Вещные права на землю

   Порядок и основания разграничения государственной собственности на землю определены в ФЗ от 17.07.2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»²⁹. При этом названный закон применяется в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами.

   Законодательством установлен общий порядок разграничения  федеральных земель, земель субъектов  Федерации и муниципальных земель, который включает несколько стадий. Во-первых, Министерство имущественных отношений РФ совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности. В эти перечни включаются земельные участки в соответствии с основаниями, указанными в ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Подготовка и согласование с региональными органами государственной власти, органами местного самоуправления проводятся в порядке, установленном Правительством РФ.

   Во-вторых, подготовленные и согласованные  перечни земельных участков, на которые  соответственно возникает право  собственности у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных  образований, утверждаются Правительством РФ.

   В-третьих, сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных  образований возникает право  собственности, вносятся в документы  государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством РФ.

   В-четвертых, право собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных  образований регистрируется в соответствии с федеральным законодательством.

   Согласно  ст. 3 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» основанием для внесения в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право Собственности, является включение этих участков в состав:

   • земель лесного фонда, земель особо  охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности;

   • земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений;

   земель  специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;

   • земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации.

   Основанием  внесения в перечень земельных участков, право собственности на которые возникает у субъектов Российской Федерации, является включение этих участков в состав:

   • земель особо охраняемых природных  территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными  объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

   • земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; земель водного  фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения;

   • фонда перераспределения земель;

   • земель запаса в границах муниципальных  образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за исключением отнесенных к федеральной собственности.

   Включение в перечень земельных участков, право  собственности на которые возникает  у городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга, —  производится,, кроме того (в целях сохранения единства городского хозяйства), на основе отнесения участка к землям особо охраняемых природных территорий местного значения, землям водного фонда, занятым обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности. 

   2.2 МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ  НА ЗЕМЛЮ

   Муниципальная собственность на землю является самостоятельной формой собственности. Становление муниципальной собственности  идет очень сложно, но, возможно, реализация положений ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» будет способствовать этому процессу. Еще до принятия указанного федерального закона были осуществлены попытки формирования муниципальной собственности на землю в Новосибирской, Омской, Саратовской областях и других субъектах РФ.

   Субъектами  муниципальной собственности на землю являются: города, районы, поселки, сельские населенные пункты, волости, округа, уезды, префектуры.

   В соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления. По-видимому, это положение ограничивает правило, содержащееся в ст..125 ГК РФ, согласно которому в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской федерации и муниципальных образований, от их имени (по их специальному поручению) могут выступать государственные органы, а также юридические лица и граждане.

   В основном в муниципальной собственности находятся земли в границах соответствующего муниципального образования, но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой. Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В состав муниципальных могут входить земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др.

   Согласно  ст. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности  находятся земельные участки:

   • которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации;

   • право муниципальной собственности  на которые возникло при разграничении  государственной собственности  на землю;

   • которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

   Как уже отмечалось, установлен единый порядок разграничения государственной  собственности на землю для выделения  федеральных Земель, земель субъектов  Федерации и муниципальных образований (раздел «Государственная собственность на землю»).

   Внесение  в перечень земельных участков, право  собственности ,на которые возникает  у муниципальных образований, производится на основании включения этих земельных  участков в состав:

   • земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности;

   • земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений;

   • земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и их объектов; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключением недвижимого имущества, земельные участки под которыми подлежат отнесению к федеральной собственности или собственности субъектов; эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, отнесенных к федеральной собственности или собственности субъектов Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного значения;

   • земель запаса в границах муниципальных  образований, если на них не располагается  недвижимое имущество, находящееся  в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности.

   Право муниципальной собственности на земельные участки в городах  федерального значения Москве и Санкт-Петербурге возникает при передаче земельных участков из собственности этих городов в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации. 

   2.3 ЧАСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ  НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

   К 1999 г. только 6% земель в городах и  поселках городского типа (из 7,5 млн га) было передано в собственность граждан и юридических лиц. Учитывая общую тенденцию земельного законодательства можно прогнозировать значительное увеличение этой собственности.

   Субъектами  права частной собственности  на земельные участки являются граждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ в гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина». Как известно, положения этой главы Конституции РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием; для их пересмотра необходим созыв Конституционного собрания. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности.

   Чтобы быть собственниками земельных участков, граждане и юридические лица должны обладать право- и дееспособностью. В целом правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц определяются нормами гражданского законодательства, но иногда применяются и земельно-правовые нормы. Например, право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеют дееспособные граждане России, достигшие 18-летнего возраста; имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшие специальную подготовку,

   В Российской Федерации с 1993 г. существовала неопределенность в правовом положении  иностранцев и лиц без гражданства: в законодательстве не был четко  решен вопрос о том, могут ли они  приобретать и иметь земельные  участки на праве собственности. Современное законодательство достаточно подробно регулирует этот вопрос.

   Согласно  п, 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных  граждан, лиц без гражданства  и иностранных юридических лиц  на приобретение в собственность  земельных участков определяются в  соответствии с ЗК РФ и федеральными законами. Анализ действующего законодательства позволяет выделить несколько ограничений:

   • получить земельные участки для  ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут исключительно  граждане России³⁰ ;

   • членом садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения может быть только российский гражданин; иностранные граждане и лица без гражданства становятся членами такого объединения, только если земельные участки предоставляются им на праве аренды и срочного пользования (ст. 18 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»³¹);