Вещные права на землю

    Гражданское законодательство предусматривает  также возможность возникновения  на основе иных действий граждан и  юридических лиц, к которым можно  отнести приобретение земельных участков, на основании приобретательной давности. Право может возникнуть и вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему, в порядке наследования по закону. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием.

    Важно отметить, что право на земельный  участок возникает не из одного, а из совокупности оснований³. Это связано с тем, что для приобретения права на земельный участок необходимо осуществление не одного, а нескольких взаимосвязанных действий. После заключения договора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация, как особое действие, без которого права на земельный участок не возникают. На необходимость совокупности оснований для возникновения права на земельный участок указывает и норма ст. 30 ЗК РФ, согласно которой решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием: государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка.

    Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

    Понятие и содержание государственной регистрации  прав на недвижимое имущество содержится в упомянутом федеральном законе «О государственной регистрации  прав на земельные участки и сделок с ним».

    ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА  СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. Право собственности на земельный участок может возникнуть в связи с наступлением всех перечисленных оснований. Но, помимо общих положений о приобретении прав на земельные участки, установленных указанной ст. 8 ГК РФ, законодательством установлены и особые нормы, определяющие основания возникновения отдельных видов прав.

    Статьей 218 ГК РФ установлены основания для  приобретения права собственности  как на имущество, имеющее собственника, так и не имеющее. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

    Если  имущество собственника не имеет, собственник  его неизвестен или отказался  от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом. И в качестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности.

    Возможность приобретения земельного участка по приобретательной давности имеет давнюю дискуссию.

    Согласно  ст. 234 ГК РФ содержание приобретательной давности заключается в следующем: лицо — гражданин или юридическое лицо,— не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

    Основное  содержание дискуссии заключалось  в том, что ст. 214 ГК РФ была установлена  презумпция права государственной  собственности на земельные участки  и другие природные ресурсы. Согласно этому данные объекты, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Это вызывало сомнение у ряда специалистов в том, что земельные участки, как бесхозяйные, могут быть приобретены на основании приобретательной давности или перейти в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном ст. 225 ГК РФ.

    Были  и другие точки зрения, основанные на том, что бесхозяйной признается не только вещь, у которой заведомо «нет собственника», но собственник которой неизвестен. Например, могут быть найдены доказательства того, что земельный участок в свое время был передан в собственность гражданина (например, садовый участок). Но с течением времени становится трудно или невозможно точно документально подтвердить, кому именно земельный участок принадлежит на данный момент времени. Этому может быть целый ряд объективных и субъективных причин. Высказывалось мнение, что такой земельный участок может быть объектом приобретательной давности.

    До  принятия Земельного кодекса РФ дискуссионным  был вопрос о том, можно ли на земельные  участки вообще распространить режим  бесхозяйных вещей, поскольку ответа на этот вопрос земельное законодательство не содержало. Теперь согласно ст. 53 ЗК РФ при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи.

    При этом для возникновения права  собственности на бесхозяйные недвижимые вещи установлено следующее правило (ст. 225 ГК РФ): бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

    Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению  суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

    По  нашему мнению, приобретение бесхозяйных  земельных участков в собственность по приобретательной давности заслуживает распространения в том числе с точки зрения развития принципа многообразия и равенства всех форм собственности на землю.

    Кроме того, в дальнейшем будет осуществляться разграничение государственной  собственности на землю на федеральную и собственность субъектов РФ. Поэтому необходимо более четко решить, в какой государственной собственности (федеральной или субъекта РФ) должны находиться не имеющие собственника земельные участки при реализации ст. 225 ГК РФ.

    Земельным кодексом РФ установлены и иные, не известные ст. 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности гражданами: это, как уже говорилось выше, безвозмездное оформление права собственности гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ — на основании права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы⁴. В данном случае речь идет о ненадлежащем оформлении земельных участков, на которых расположены жилые дома.

    Законодательством установлены также и особые случаи возникновения государственной  и муниципальной собственности  на земельные участки. Возникновение права собственности в данных случаях также имеет комплекс оснований.

    Одной из наиболее существенных процедур административного  характера, вслед за которыми последует  возникновение федеральной, собственности  субъектов РФ, муниципальной собственности на землю, является разграничение государственной собственности на землю на основании Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю». В данном случае в основании лежит нормативный акт, а также решения соответствующих органов о закреплении конкретных земельных участков за конкретными собственниками.

    Право государственной или муниципальной  собственности может также возникнуть в результате выкупа земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд (см. ст. 49 ЗК РФ), а также при изъятии земельного участка при нарушении собственником земельного законодательства (см. ст. 44 ЗК РФ), конфискации земельного участка (см. ст. 50 ЗК РФ), реквизиции земельного участка (см. ст. 51 ЗК РФ). В данном случае в основании возникновения права государственной собственности находятся решения соответствующих органов власти, а также судебные решения о принудительном прекращении права собственности граждан или юридических лиц.

    Как уже указывалось, право муниципальной  или государственной собственности может также возникнуть и на бесхозяйный земельный участок на основании решения суда.

    Завершающим этапом возникновения права собственности  во всех этих случаях будет государственная  регистрация права федеральной  собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности.

    Обращаясь к регулированию возникновения  права собственности на земельные  участки, следует заметить, что согласно ч. 3 ст. 25 ЗК РФ, в Российской Федерации  не может возникнуть право собственности  на земельные участки, право собственности на которые было прекращено на основании принятого в 1917 г. «Декретах о земле», поскольку национализированные в этот период времени земли не подлежат возврату прежним собственникам и их наследникам. 

    ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ЛИЦ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ ИХ СОБСТВЕННИКАМИ. В большинстве случаев основанием приобретения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю⁵. Может быть приобретено это право и на иных предусмотренных гражданским законодательством основаниях.

    Возможность заключения сделки, предметом которой  является непосредственное приобретение права постоянного (бессрочного) пользования, не предусматривается. Однако сделка может служить основанием приобретения этого права тогда, когда заключается договор о переходе права на недвижимость, расположенную на земельном участке, который был использован на основе этого права.

    Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК РФ, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК РФ, с момента вступления в действие Земельного кодекса, земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

    Что касается приобретения права пожизненного наследуемого владения, то согласно ст. 21 ЗК РФ земельные участки не предоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие Земельного кодекса РФ. В связи с этим ст. 265 ГК РФ «Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком» не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования.

    В то же время и право пожизненного наследуемого владения, как и право  постоянного (бессрочного) пользования, переходит приобретателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежавшем прежнему владельцу недвижимости на основе этого права. Статьей 271 ГК РФ также устанавливается, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

    Однако  при переходе права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка при упомянутых выше обстоятельствах лицу, не указанному ст. 20 ЗК РФ в качестве допустимых правообладателей, им следует приобрести земельный участок в собственность или заключить договор аренды в соответствии со ст. 20, 36 ЗК РФ, а также ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

    Основания возникновения права ограниченного  пользования земельным участком (сервитута) установлены как земельным⁶, так и гражданским законодательством⁷. При этом среди всех оснований, предусмотренных гражданским законодательством, главным основанием возникновения утвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Основанием же возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ сервитута частного) является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении и условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т. е. по Инициативе, собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.