Вещные права на землю

 

Вещные  права на землю

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

Введение

 

Теме недвижимости и правовому  режиму земельного участка как одной  из разновидностей недвижимых вещей  посвящены не одна монография, ряд  диссертационных исследований и  большое количество статей. Авторы исследований исходят из вещного права как из заранее данного, вполне известного, чуть ли не само собой разумеющегося правового понятия. Между тем само вещное право "обязано" своим появлением такому вовлеченному в оборот объекту, как земельный участок. Возникающие в обороте и легально закрепленные правовые конструкции в виде собственности, ограниченных вещных прав и зависимого держания противопоставляются друг другу и объединяются в единое понятие вещного права благодаря таким признакам, как объект, вещный иск и право следования. Земля поэтому является не только объектом прав с особенным правовым режимом, не только основой жизни и деятельности, он является фундаментом, на котором выстраивается и получает свое развитие вещное право, распространяя свое действие на вещи движимые.

Как с теоретической, так  и с практической точки зрения представляется необходимым подвергнуть  анализу эти два понятия - "земельный  участок" и "вещное право" - в  их соотношении. Настоятельная необходимость  такого исследования обусловливается также наметившимся переходом от многообъектной недвижимости к земельному участку как единому объекту недвижимости. В юридической литературе отмечалось, что необходимо подвергнуть анализу такое понятие, как "составная часть вещи", и провести различие между понятием "сложная вещь" и понятиями главной вещи и принадлежности, что имеет значение прежде всего для такого объекта гражданских прав, как земельный участок. Не менее важным является также уже поставленный вопрос о необходимости развертывания перечня вещных прав, требующий и их дальнейшего осмысления.

Наконец, две  Концепции - о развитии гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2003 г.) и о развитии законодательства о вещном праве (2009 г.), предлагаемые к обсуждению, - указывают на актуальность темы исследования и предопределяют его предмет.

Цель исследования: характеристика вещного права на землю.

 

Глава 1. ЗЕМЛЯ И РАСПОЛОЖЕННЫЕ НА НЕМ ОБЪЕКТЫ КАК ОБЪЕКТЫ ПРАВА

1.1 Общая характеристика правового регулирования отношений

по  поводу земли

 

Земля как материальная по своей сути субстанция и ее раздел на отдельные участки в правовой сфере подпадают под понятие "недвижимость". В юридической литературе неоднократно поднимался вопрос о соотношении терминов "недвижимость", "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество"¹. Представляется, что данное разграничение скорее относится к особенностям русского языка и законодательной стилистики, нежели содержит какой-то внутренний скрытый смысл, выходящий за рамки дифференциации вещей и имущества, относящихся к недвижимости. Дальнейшая дифференциация понятий, связываемых с указанными терминами, принадлежит к теоретическим, в частности к семантическим, изысканиям.

На то, что  недвижимость - это прежде всего (если не только) земля , указывает исторический опыт России: с отменой частных прав на землю излишним оказалось и деление вещей на движимые и недвижимые, а вместе с этим и владение как защищаемый в административном порядке законный интерес, объектом которого является в первую очередь земельный участок.

Будучи недвижимостью  по самой своей природе, земля и формируемый из нее земля образуют соответственно общее и обособленное недвижимое пространство, в экономико-правовых терминах именуемое "основой жизни и деятельности". Что касается частноправовой точки зрения, то мысль Рене Саватье, высказанная им по отношению к жилому помещению, которое со временем начинает выполнять функции земельного участка, к ним также полностью применима, ибо и тот, и другой термины связаны с понятием жизненно необходимого индивидуального пространства и в историческом плане приобрели одинаковое значение: "Не это ли пространство является действительным имуществом, приобретаемым людьми, местом, в котором проходит их жизнь?.. Не это ли пространство является в действительности (пусть неосознанным) объектом сделок и обязательств, касающихся недвижимого имущества? Эта точка зрения не только раскрывает содержание существующей системы закрепления прав... показывая, что речь идет об определении границ принадлежащего лицу пространства. Она придает также более определенный характер собственности..."². Таким образом, принадлежащее лицу пространство образует объект, внешние границы, структура и права на который так или иначе связаны с землей как основой жизни и деятельности.

Так, первое представление  о владении как о первоначальной форме принадлежности в виде фактического господства лица над вещью связывалось с землей как территорией жизненного пространства. Следует отметить, что римские юристы-классики (Лабеон, Павел) этимологически производили слово "владение" - possessio от sedere - сидеть, оседать, а само владение определяли как positio - поселение (на земле).

1.2 Земля , как главная вещь в гражданском обороте

 

Понятие земельного участка пришло к нам из римского права. ГК РФ оперирует и другими понятиями, выработанными римским частным правом. Было бы небесполезно глубже вникнуть в эти понятия не только как в исторически предшествующие современным правовым категориям, но и как в непосредственно действующие. В настоящем исследовании проводятся соответствующие исторические параллели, что стало одним из его методов исследования.

Так, определение  земельного участка как пространственно  ограниченного предмета (вещи) вполне применимо для тех участков, которые  представляют собой сплошной земельный  покров или ничем не застроены. Вся сложность этого объекта прав заключается в том, что в качестве жизненного пространства земля  используется как предмет для размещения самых разных жизненных благ и его соотношение с этими благами порождает вопросы, суть которых сводится к тому, что, собственно, должно относиться к земельному участку как к вещи помимо самой поверхности земли, или, иначе говоря, что входит в состав земельного участка, образуя его структуру и элементы. А с тех пор, как земля  стал определяться как один из противопоставляемых движимым вещам объектов недвижимости, все эти вопросы адресуются к понятию недвижимости и ее соотношению с движимыми вещами. При этом обозначенные вопросы так или иначе рассматриваются, с одной стороны, сквозь призму приращения, с другой - исходя из принятой классификации вещей.

Пришедшее из римского права деление вещей на движимые и недвижимые, делимые и неделимые, главные и придаточные, а также  их деление на сложные и составные  неоднозначно. Этот классификационный  ряд можно продолжить делением вещей на части и целое, отделимое и неотделимое, с выделением из принадлежностей придатков (или наоборот), побочных вещей, плодов и т.д. Указанная классификация зависит от критериев, которые позволяют выделить различные последствия. Так, характеризуя особенность собирательной вещи по римскому праву, которая заключается в том, что "стадо остается прежней вещью, несмотря на смерть или рождение отдельных составляющих его особей", Д.В. Дождев указывает на то, что "сходным качеством обладает таверна", "вилла с аграрным инвентарем" и "любое коммерческое предприятие". Этот "конгломерат" является единым объектом вещного иска, залогового права и рассматривается как функционально определенное составное целое. Однако инвентарь указанный автор квалифицирует как побочную вещь, "режим которой никогда не совпадает с главной вещью"³.

По мнению Д.И. Азаревича, предметы инвентаря, хотя бы и прикрепленные к земельному участку, по взгляду римлян, никогда  не считались его принадлежностью⁴. Прямо противоположной точки зрения придерживается М.Х. Гарсиа Гарридо: "Если некая движимая вещь или совокупность таких вещей предназначены для постоянного использования при недвижимой вещи, то говорится о принадлежностях.

Так, имущество, включенное в состав земельного участка, рассматривается как его инвентарь"⁵. Инвентарь лишь частный случай общего вопроса о том, что должно считаться недвижимостью, кроме самого земельного участка, по отношению к которому только и можно определить в качестве тождественной ему, т.е. в качестве недвижимости, всякую иную вещь.

Для этого необходимо, выделив особое место для приращения, обратиться как минимум к четырем  дифференцирующим направлениям: деление  вещей на главные и придаточные, простые и сложные, производящие и производные, делимые и неделимые. В каждом из этих делений присутствуют модификации, которые влияют на их отношение к земельному участку и на само представление о земельном участке как объекте прав. На первый взгляд кажется, что все это дихотомическое деление движимых вещей не имеет никакого отношения к недвижимости, а тем более к земельным участкам⁶.

Приращение  примыкает к классификационному ряду вещей главных и придаточных  и образует деление вещей на вещь "материнскую" (производящую) и "плоды" (собственно приращения). Приращения можно  включить в более общее понятие вещей побочных. Так, И.Б. Новицкий и И.С. Перетерский основными видами побочных вещей считали части вещи, принадлежности и плоды⁷.

Возникает правомерный  вопрос: как соотнести ситуацию с  выделяющимися из земельного участка  объектами или с возможно отделяемым приращением с той ситуацией, когда вещи, включая земельные участки, могут быть делимыми или неделимыми? "В природе все вещи делимы практически до бесконечности; в праве делимыми считаются вещи, части которых удерживают качество и функции исходной вещи"⁸. К тому же вопрос приращения и возможность отделения примыкают к классификации вещей на делимые и неделимые через случай отделения улучшений.

Первое относится  по римскому праву к тому, что  прирастает через действие природных  сил (примой и т.д.), второе - к вопросу о рукотворных издержках (необходимых и т.д.)⁹. Помимо достаточной условности классификации вещей земельный участок, рассматриваемый как вещь, в системе классификации вещей представляет собой неоднозначный феномен. Но именно на классификации вещей основана и квалификация земельного участка.

Известный русский  цивилист К.П. Победоносцев, отметив, что  понятие принадлежности "очень  важно в гражданском праве, особенно по отношению к принадлежностям  недвижимых имений", и указав, кроме того, что "вещи принадлежит самостоятельность, когда она не только физически, но и юридически имеет отдельное существование, т.е. может служить предметом отдельного самостоятельного права", без чего она "почитается только членом или частью главной вещи или ее принадлежностью", четкого различия между составной частью вещи и ее принадлежностью не проводил.

По его мнению, вопрос о том, что считать главной  вещью, а что - принадлежностью, должен разрешаться "по роду соединения вещей", и не только органическому, механическому и юридическому, но и экономическому и умственному. По природе принадлежат к вещи все ее приращения¹⁰. Очевидно, что в понятии "принадлежность" К.П. Победоносцев объединил части целого, приращения, соединение и т.д., т.е. фактически речь идет о смешении понятий.

Действительно, все вышеуказанные дефиниции  только в определенных и элементарных случаях представляются в качестве классических образцов. Но соответствующие  им понятия могут образовывать определенные сочетания уже не в качестве вещей как таковых, а в качестве юридических фигур. Так, земля как нечто по самой своей природе недвижимое, стационарное и определенное может в то же время увеличиться в своих размерах за счет примоя: случай приращения.

Но он может  прирасти и за счет другого явления. Растущее на земельном участке многолетнее дерево может быть оценено с нескольких позиций: как представляющее вместе с земельным участком одно органическое целое (корни дерева находятся в земле); в виде приращения (прибавок к земельному участку); как продукт земли (ее произведение); как механически сочлененное с землей (принесенное и посаженное); как придаток земли (служащее для украшения земельного участка). Каждая из позиций может претендовать на истину.

Исходя из того, что земля и дерево все-таки не одно и то же, римляне для юридического соединения растения с землей выработали технический термин "суперфиций", который первоначально обозначал все, что находится на поверхности земельного участка, а потому "поглотил" все возможные оценки дерева по отношению к земельному участку и обозначил такую его юридическую связь с землей, которая мыслилась неразрывной. Всякие определения (в сделках, в преемстве и т.д.), которые относились к земельному участку, включали в объем соответствующего понятия и все расположенное на нем, например растения.

Следует заметить, что правило  суперфиция получило в литературе произвольно  широкое толкование, не соответствующее  его фактическому смыслу, который  сводится к указанному случаю инэдификации (относительно постройки), а также сации и плантации (относительно растений - деревьев и посевов). Как мы видели, по М. Бартошеку, superficies (поверхность) - это все то, что прочно связано с землей, в частности растения и строения, которые принадлежат собственнику земельного участка. Но этот же термин обозначает и право иметь строение на чужом земельном участке. Именно с точки зрения приращения (недвижимого к недвижимому, движимого к недвижимому и движимого к движимому) рассматривался в римском праве вопрос о суперфиции, когда речь шла о чужих стройматериалах, использованных при строительстве на своем земельном участке, или, наоборот, о своих стройматериалах, использованных при строительстве на чужом земельном участке.

 

Глава 2. ЗЕМЛЯ И ФОРМИРОВАНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ

2.1 О понятии вещного права

 

В современном гражданском  праве земля рассматривается как вещь, а это означает, что речь идет о земельном участке как объекте частноправовых отношений, объекте гражданского оборота. Построение этих отношений идет в двух направлениях, предопределяя дуализм всех прав, возникающих в отношении земельного участка (недвижимости), а затем и движимых вещей, дифференцируя их на права вещные и обязательственные. Признание такого деления прав опирается на отличительные признаки вещного права. Противоположная позиция основывается на сходстве права на вещь и права на действия.

Когда в России была упразднена частная собственность на землю, излишним оказалось понятие не только недвижимости, но и вещного права, традиционно связанного в первую очередь с землей. Если Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. еще относил залог и право застройки к правам вещного типа, то в последующем законодатель не только отказался от такой конструкции, как право застройки, но и залоговые отношения стал все чаще причислять к числу обязательственных прав. Учение о том, что залог земельного участка, оставляемого в пользовании залогодателя, лишь показывает, что вещное право не всегда связано с непосредственным воздействием на вещь, а управомочие залогового кредитора на отчуждение заложенной вещи в случае неисправности должника даже при опосредовании такого отчуждения через предъявляемый иск является не чем иным, как требованием о выдаче земельного участка (для продажи), т.е. по сути своей виндикацией¹¹, было забыто. Если земля не рассматривается в качестве вещи, то и само вещное право сводится только к собственности.