Вещные права на землю

Земельный участок, в отличие  от движимых вещей, эмпирически демонстрирует разницу между таким объектом прав, как вещь, и таким объектом, как совершаемые по поводу вещи действия. Если субъект может реализовать свою волю в отношении конкретного земельного участка, то это означает только то, что всякое не уполномоченное на то же самое действие иное лицо может быть от земельного участка, как от вещи, отстранено. Для этого нужны необходимые условия и соответствующие правовые средства. Совокупность этих средств и образует то право, название которого указывает на вещь, в отличие от обязательств, в основании которых лежит не подчинение вещи (земельного участка) власти определенного лица, а обещание в виде обязательства совершить определенные действия в пользу кредитора и соответствующие этому обещанию средства принуждения. При этом не имеет никакого значения то, что при виндикации земельного участка требования направлены также на совершение действий со стороны ответчика - на возврат вещи (освобождение земельного участка), так как основания вещных и обязательственных требований разные: первые вытекают из нарушенного запрета на вмешательство, в то время как обязательства строятся на не оказанном, но обещанном участии.

В первом случае речь идет о том, чтобы никто не мешал, во втором - об исполнении обещания. Кроме того, прежде чем противопоставлять  вещный иск обязательственному, необходимо его противопоставить посессорному иску как направленному не только против совершившего запрещенное самоуправство лица, но и против всякого, у кого вещь окажется, и независимо от формы поведения при присвоении вещи.

Этим характером иска только и объясняется абсолютность защищаемого им права, но абсолютность лишь исторически первоначальная, так как безусловному (абсолютному) действию римского виндикационного иска были противопоставлены не только парализующие собственность права залогового кредитора, но и добрая совесть приобретателя, в то время как абсолютность по признаку неопределенности круга обязанных лиц была обнаружена и в обязательственных отношениях. Только из-за забвения этих простых положений могла появиться такая фраза, как "обязательственные права на вещь".

Именно земля сыграл роль предмета (вещи), в отношении которого впервые были установлены противопоставляемые собственности вещные права (ius in re aliena - права в чужой вещи). Это объясняется тем, что для осуществления практически любой хозяйственной деятельности необходимо использование так или иначе земельного участка (или иного природного ресурса)¹². В странах с развитым вещным правопорядком земельные участки по-прежнему образуют базу системы ограниченных вещных прав. Девять из ограниченных вещных прав по ГГУ относятся к обременениям земельного участка, и только узуфрукт и залог, как вещные права, могут относиться к движимым вещам¹³. При этом договор, который по идее должен вытеснить вещное правоотношение, вовсе не является рубежом, за которым прекращаются вещные и начинаются обязательственные права. В целях дифференциации вещных прав и обязательственных прав на вещь необходимо возвратиться к исходному пункту - к римскому праву.

В римском праве  основанием каждого из вещных прав (сервитут, эмфитевзис, суперфиций и  залог) было соглашение (договор) с собственником  земельного участка. Действие договорного отношения преобразовывалось в вещное посредством "практической прибавки" в виде вещных исков, которые претор присоединял к искам личного характера¹⁴. И это положение чрезвычайно важно для изучения института вещных прав.

В римском праве соглашение (договор) было не только основанием, но и тем отношением, в рамках которого осуществлялось вещное право в чужой вещи. По сути дела древнеримская юриспруденция под понятием вещного права имела в виду не только иски с вещной интенцией, но и особенное положение стороны в обязательственном отношении по поводу вещи, которое стало возможным благодаря наделению несобственника таким статусом договорного партнера, который по силе придаваемых ему средств правовой защиты создавал конкуренцию собственнику. Эта особенность положения договорного партнера характеризовалась тремя взаимосвязанными признаками: правом следования как независимостью права на чужую вещь от смены собственника; самостоятельными исками в защиту принадлежащего права на вещь, в том числе против собственника, и первоначально такой длительностью этого права, при которой оно могло продолжаться бесконечно, приближаясь в силу этого по своему характеру к собственности.

Таким образом, понятие вещи как материального  предмета не только собственности, но и договорного отношения, вещный иск в защиту самостоятельных прав на чужую вещь, в том числе от самого собственника, сохраняющегося при смене конкретных субъектов прав, порождают состояние, в корне отличное от простого обязательственного отношения с собственником по поводу его земельного участка. К этому следует добавить, что какого-либо вещного права вообще, в объем понятия которого входили бы владение и собственность, первоначально не существовало. Обоснование выдвинутых тезисов, в том числе относительно роли земельного участка в формировании вещных прав, и того, что современное понятие вещного права появилось благодаря пандектной переработке римских источников и правовой традиции, восходящей к изъятию земельных участков из оборота, заключается в следующем.

Наряду с  институционным построением (лица, вещи и иски) правовые взгляды римлян отличались тем, что владение как  защищенное правовыми средствами фактическое  состояние (владение для интердикта), собственность как правовая власть над вещью, отождествляемая с самой вещью, и обязательственные отношения по поводу вещи рассматривались как совершенно самостоятельные правовые явления. При сопоставлении этих явлений выясняется, что сторона в обязательственном отношении по поводу чужого земельного участка (вещи) для защиты своих прав располагала исключительно личными исками, эффект которых в конечном счете сводился к взысканию убытков.

Известно, что  с точки зрения владельческой  защиты (для интердикта) наниматель, ссудополучатель, хранитель и прекарист (пользователь до востребования) рассматривались не как владельцы, а как не защищенные в своем обладании держатели. Поэтому тому, кто не имел интердикта, не предоставлялись и вещные иски. Застройщик чужого земельного участка на началах найма имел только личные иски к его собственнику, не располагая средствами владельческой защиты. Вступать в такие обязательства было крайне невыгодно с точки зрения правовой защищенности.

2.2 Модификации вещных прав на землю

Как известно, законодательная  линия, направленная на постепенное сокращение сферы действия таких вещных прав, как постоянное (бессрочное) пользование и наследуемое владение земельными участками, вызвала у юридической общественности неоднозначную реакцию. Но что такое указанные права с экономической точки зрения, т.е. с позиций собственника не как публичной власти, а как участника гражданского оборота? Они есть не что иное, как безвозмездное пользование чужим имуществом. От того, что закон придает этим правам бессрочный характер, вовсе не меняется их указанная экономическая суть, точно так же, как и наоборот: наличие срока вовсе не лишает вещные права характера таковых. Что касается мнения относительно напрасного сведения на нет указанных вещных прав, то с таким мнением трудно согласиться: в условиях рыночной экономики сохранение подобных прав будет означать только одно - продолжение публичной бесплатной раздачи земельных участков. Возникает логичный вопрос: может ли теоретически частный собственник учредить права, подобные бесплатному постоянному (бессрочному) пользованию или наследственному владению? Конечно, может, но для этого необходимы совершенно иные юридические конструкции и законодательные нормы. Нет смысла подробно останавливаться на узуфрукте, более пригодном для семейных отношений.

Можно лишь заметить, что конструкция бесплатного (бессрочного) пользования земельным участком, безвозмездно полученным от публичной власти, с классических позиций частного собственника может обсуждаться при незастроенном земельном участке как узуфрукт, т.е. личный сервитут. При лишении узуфруктуария права извлекать из земельного участка гражданские правовые плоды (сдавать его в аренду и т.д.) положение сводится к узуфрукту в его ограниченном варианте (узусу), а субъект такого права будет равнозначен узуарию¹⁵.

Представляется  поэтому более актуальным поддержать характеристику вещных прав на земельные участки применительно к эмфитевзису и в особенности к суперфицию как более перспективных прав и в то же время наиболее подверженных модификациям и указать на некоторые тенденции, которые вызваны развитием гражданского оборота, а не влиянием на них специфических особенностей рынка.

Например, при  Юстиниане для эмфитевтора стало  возможным видоизменять использование  участка, не меняя его субстанции, и т.д. В отличие от сервитутов и залога, самостоятельно возникающих в качестве вещных прав, эмфитевзис и суперфиций в этом качестве определяются только благодаря их противопоставлению ординарному найму (простой аренде), из которого они выделяются. Различие, которое можно провести между эмфитевзисом и суперфицием, с одной стороны, и наймом (арендой) - с другой, и есть различие между вещным правом на вещь и обязательственными правами по поводу вещи. Если для обозначения всех этих отношений употреблять только один термин "аренда", то внешние различия между вещными правами на земля и длящимися обязательственными отношениями по поводу земельного участка будут сведены к долгосрочной и краткосрочной аренде.

Исторически первоначально  передача собственником в пользование  иному лицу земельного участка для обработки или возведения строения оформлялась в рамках обязательственного имущественного найма, который рассматривался в римском праве не иначе как держание на стороне нанимателя во владельческом отношении и как обязательственное отношение в плане отсутствия самостоятельной петиторной (исковой) защиты от третьих лиц, что означало по сути дела приниженное положение нанимателей. Такие наниматели получили свои названия: "инквилинос" - для жилищ и "колон" - для земельных участков.

До появления  эмфитевзиса и суперфиция арендные отношения не были гражданско-правовыми в полном смысле этого слова, так как помимо возмездности аренда практически ничем не отличалась от прекария, потому как арендодатель, так же как и прекариодатель, ни к чему не обязывался, за исключением, возможно, возмещения убытков, доказывать размер которых вряд ли было легче, чем в современных условиях. В такой обстановке до появления суперфиция (права застройки) приобрести самостоятельное право на строение можно было только в форме приобретения права собственности на сам земельный участок. То, что теперь в российском земельном законодательстве называется единством судьбы, в Древнем Риме бытовало не только как юридическое правило, но и как само собой разумеющийся факт.

История появления  суперфиция неизвестна. В юридической литературе отмечается, что римское название этого права (суперфиций) несколько противоречиво, ибо оно означает строение, расположенное на поверхности земельного участка (объект права), и само содержание права на него (предмет)¹⁶.

Возникшие приблизительно в одно и то же время первоначально также в качестве публично-правовых земельных отношений вектигальная аренда и эмфитевзис, отпочковавшись от найма, стали предметом спора, разрешенного Зеноном, который отнес основания возникновения этих отношений не к найму и не к купле-продаже, а к некоему третьему особенному праву по уже отмеченной причине: оба права отличаются от отношений найма абсолютной, т.е. в том числе и против собственника, вещно-правовой защитой, правом следования, отчуждаемостью и возможностью перехода по наследству, но за собственником его право сохраняется.

Отличительными  особенностями правовых отношений  по сельскохозяйственной обработке  земли было то, что независимо от первоначальных мотивов установления подобных отношений, таких, как необходимость заселения пустующих земель и вовлечения их в сельскохозяйственное производство, поддержание плодородия земли или даже ее улучшение (мелиорация), арендатор мог изменять способ использования земельного участка, но только в рамках общего его назначения для сельскохозяйственной обработки.

Заключение

В ходе исследования было установлено, что поскольку земля с позиций гражданского права является вещью, то в соответствии с дуализмом прав в отношении и по поводу земельного участка между участниками оборота могут устанавливаться как вещные, так и обязательственные права.

Законодательное регулирование этих прав, их разграничение, уточнение их содержания в отношении  земельных участков является также  основой для регламентации вещных прав и на движимые вещи с учетом того, что число возможных вещных прав как гражданско-правовых конструкций, устанавливаемых законодателем в отношении земельных участков, превышает число вещных прав на движимые вещи.

Поскольку система  объективного гражданского права проявляется только в тех средствах, которые она предоставляет для защиты субъективных прав и законных интересов, постольку различие между вещными и обязательственными правами на земельные участки основано на разнице тех средств защиты, которые закон предоставляет управомоченному субъекту, и областей действия этих средств. Задача, следовательно, сводится, с одной стороны, к конкретизации этих средств, выявлению их специфики, а с другой - к уточнению характеристик земельного участка как вещи. Результат решения этих двух задач определяет правовой режим земельного участка.

Список использованных источников и литературы

Нормативные источники

1. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах".
4. Земельный кодекс Российской Федерации.
5. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
6. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
7. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".