Заключение, изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

 

 

Оглавление

 

1. Заключение, изменение,  расторжение и прекращение договора  социального найма ……………………………………………………………….3

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги ………………...7

3. Правовое положение  жилых помещений в общежитиях……………..9

4. Задача …………………………………………………………………...13

Список литературы ………………………………………………………16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Заключение, изменение, расторжение и прекращение договора социального найма.

По договору социального  найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение  во владение и в пользование для  проживания в нем на условиях, установленных  Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).

Основные особенности  договора социального найма состоят  в следующем:

1) объектом договора является  изолированное жилое помещение,  что не обязательно для договора  коммерческого найма;

2) объект договора социального  найма находится в жилищном  фонде социального использования  (государственном или муниципальном  фонде);

3) в качестве наймодателя  выступает орган государственной  власти Российской Федерации,  субъекта Российской Федерации  или местного самоуправления;

4) в качестве нанимателя  выступает физическое лицо;

5) по требованию нанимателя  и членов его семьи договор  может быть заключен с одним  из членов семьи. В случае  смерти нанимателя или его  выбытия из жилого помещения  договор заключается с одним  из членов семьи, проживающих  в жилом помещении;

6) проживающие по договору  социального найма жилого помещения  совместно с нанимателем члены  его семьи пользуются всеми  правами и несут все обязанности  по договору найма жилого помещения  наравне с нанимателем;

7) плата за жилое помещение  и коммунальные услуги для  нанимателя жилого помещения  определяется в соответствии  с едиными тарифами;

8) договор социального  найма носит бессрочный характер.

Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ предусматривает  дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального  найма, не является основанием расторжения  договора социального найма жилого помещения. Это имеет важное значение в связи с изменением Жилищным кодексом РФ оснований для получения  жилого помещения. Комментируемая статья не предусматривает ограничений  в изменении условий договора социального найма в случае изменения  оснований и условий, дающих право  на получение жилого помещения по договору социального найма.

Договор социального найма  жилого помещения заключается без  установления срока его действия. Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в  многоквартирном доме приобретает  право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального  найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным  предметом договора социального  найма жилого помещения не могут  быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в  многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договор социального найма заключается  в письменной форме на основании  решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального  использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой  договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Переход права собственности  на занимаемое по договору социального  найма жилое помещение, права  хозяйственного ведения или права  оперативного управления таким жилым  помещением не влечет за собой расторжения  или изменения условий договора социального найма (ст. 64 ЖК РФ).

Изменение договора социального  найма жилого помещения ЖК РФ допускает  при условиях, указанных в статье 82.

Согласно пункту 1 статьи 82 ЖК РФ, граждане, проживающие в  одной квартире, пользующиеся в ней  жилыми помещениями на основании  отдельных договоров социального  найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Согласно пункту 2 статьи 82 ЖК РФ, дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей  семьи и наймодателя вправе требовать  признания себя нанимателем по ранее  заключенному договору социального  найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в  случае смерти нанимателя любому дееспособному  члену семьи умершего нанимателя.

Изменение и расторжение  договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с ЖК РФ (ст. 82, 83) с учетом общих  правил об изменении и о расторжении  гражданско-правовых договоров, установленных  в статьях 450 - 453 Гражданского кодекса  Российской Федерации. Соглашение об изменении  или о расторжении договора совершается  в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота  не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Одним из оснований изменения  условий договора социального найма  ЖК РФ называет объединение в одну семью граждан, проживающих в  одной квартире и пользующихся в  ней жилыми помещениями на основании  отдельных договоров социального  найма (ч. 1 ст. 82). Основанием изменения  договора социального найма жилого помещения ЖК РФ признает замену одного нанимателя другим. Право требовать  признания себя новым нанимателем  по ранее заключенному договору социального  найма жилого помещения имеет  любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних лиц), так  и наймодателя. Реализовать это  право дееспособный член семьи может  и в случае смерти первоначального  нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).

Особенностью в правовом регулировании отношений, связанных  с изменением договора социального  найма жилого помещения, является то, что ЖК РФ не предусматривает возможность  раздела или выдела жилого помещения  по требованию члена семьи нанимателя. В настоящее время раздел и  выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального  использования, не имеют юридических  оснований.

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор  социального найма жилого помещения  может быть расторгнут в любое  время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма с  согласия в письменной форме проживающих  совместно с ним членов его  семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального  найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального  найма жилого помещения считается  расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального  найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем  платы за жилое помещение и  (или) коммунальные услуги в  течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает;

3) систематического нарушения  прав и законных интересов  соседей, которое делает невозможным  совместное проживание в одном  жилом помещении;

4) использования жилого  помещения не по назначению.

 Договор социального  найма жилого помещения прекращается  в связи с утратой (разрушением)  жилого помещения, со смертью  одиноко проживавшего нанимателя.

 

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

К ним относятся:

 наниматели жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; арендатор жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;  члены жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Плата за жилое помещение  и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, включает плату за:

       пользование  жилым помещением (плата за наем);

       содержание  и ремонт жилого помещения,  в том числе за услуги и  работы по управлению многоквартирным  домом, содержанию и текущему  ремонту общего имущества в  многоквартирном доме.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном  доме проводится за счет собственника жилищного фонда;   коммунальные услуги.

       Плата  за жилое помещение и коммунальные  услуги для собственника помещения  в многоквартирном доме включает  плату за:

      содержание  и ремонт жилого помещения,  в том числе за услуги и  работы по управлению многоквартирным  домом, содержанию, текущему и  капитальному ремонту общего  имущества в многоквартирном  доме.

              Собственники жилых домов несут  расходы на их содержание и  ремонт, а также оплачивают коммунальные  услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими  те или иные виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

       Статья 154 ЖК РФ не распространяется  на договоры коммерческого найма,  в которых плата за наем  и другие виды платежей определяются  в соответствии с принципом  свободы договора и регулируются  статьей 421 ГК РФ. Плата за коммунальные  услуги включает в себя плату  за холодное и горячее водоснабжение,  водоотведение, электроснабжение, газоснабжение  (в том числе поставки бытового  газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого  топлива при наличии печного  отопления).

В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение  и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным  домом.

Плата за жилое помещение  и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого  числа месяца, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным  домом.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений  не является основанием невнесения квартирной платы и коммунального платежа. При временном отсутствии граждан  внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учётом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан  в порядке, утверждаемом Правительством РФ. Плата за коммунальные услуги для  временных жильцов осуществляется нанимателем в соответствии с  дополнительным соглашением с наймодателем, заключённым на срок проживания временных  жильцов. Наймодатель, управляющая  организация обязаны сообщать в  письменной форме нанимателям и собственникам жилья об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной  трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической  выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера  пеней не допускается.

Малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам  социального найма, освобождаются  от внесения платы за пользование  жилым помещением.