Заключение, изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

Размер же платы за коммунальные услуги определяется показаниями приборов учёта, а при их отсутствии нормативами  потребления коммунальных услуг, утверждёнными  местными органами в порядке, установленном  Правительством РФ. Тарифы величины оплаты устанавливаются органами государственной  власти субъектов РФ, местного самоуправления в порядке, установленном ФЗ.

Срок предоставления субсидий от 3 до 6 месяцев. Досрочное прекращение  допускается в случаях изменения  постоянного места жительства, дохода семьи, изменение состава семьи и предоставление гражданами заведомо недостоверной информации о доходах членов семьи.

 

3. Правовое положение жилых помещений в общежитиях.

Общежития используются для  проживания в период работы или обучения рабочих, служащих, студентов, слушателей, учащихся и других граждан.

Под общежития предоставляются  специально построенные или переоборудованные  для этих целей жилые дома. Общежития  укомплектовываются мебелью, другими  предметами культурно-бытового назначения, необходимых для проживания, занятий  и отдыха граждан.                                                            

Не допускается использование  под общежития жилых помещений  в жилых домах, предназначенных  для постоянного проживания, пользование  которыми осуществляется по договору жилищного найма. Общежития подлежат регистрации районной или городской  администрации. Принадлежность помещения  к общежитию определяется наличием санитарного паспорта.

Проживающие в общежитии, существенно ограничены в праве  распоряжаться занимаемой жилой  площадью т.е. - они не вправе требовать  раздела, выдела, обмена жилой площади, вселения других членов семьи, сдачи  в поднаём и т.д., но им предоставлен ряд полномочий: пользование мебелью, постельными принадлежностями и  другими предметами домашнего обихода  и культурно-бытового назначения. Правила же внутреннего распорядка в общежитии, после одобрения их на общем собрании проживающих в общежитии, утверждаются администрацией по согласованию с профсоюзным комитетом организации или учебного заведения.

Жилая площадь в общежитии  предоставляется по совместному  решению администрации предприятия, учреждения, организации либо органа кооперативной или другой общественной организации и профсоюзного комитета. На основании принятого решения  администрация выдаёт ордер на занятие  жилой площади в общежитии. Согласно примерному положению об общежитиях жилая площадь должна предоставляться  в размере не менее 6 кв. м. на одного человека. Семьям предоставляются изолированные  помещения. Право на жилое помещение  у проживающих в общежитии  лиц возникает на основании совместного  решения администрации и профсоюзного комитета о предоставлении жилой  площади, оформляемого выдачей ордера, и вселения в общежитие лица которому выдан ордер, т.е. из односторонних юридических действий. Ордер является не единственным основанием для вселения на предоставленную площадь.

 Также для вселения  и дальнейшего проживания составляется  договор найма служебного помещения в письменной форме, определяющий предмет, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. Наниматель вправе осуществлять обмен помещения, а также сдавать его в поднаём. В договоре найма указываются члены семьи нанимателя.

Договор прекращается в связи  с утратой (разрушения) жилого помещения  или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям. Переход права собственности  на жилое помещение в общежитии, а также передача его в хозяйственное  ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влекут за собой прекращение договора найма, за исключением случаев, если новый  собственник или юридическое  лицо являются стороной трудового договора с работником - нанимателем помещения. Прекращение трудовых отношений, учёбы, увольнение со службы также является основанием прекращения договора социального  найма жилого помещения. В случаях  расторжения или прекращения  договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить помещения, которые они  занимали по данным договорам. В случае отказа граждане подлежат выселению  в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.

При разрешении споров о  выселении из общежития, следует  проверять, является ли вообще общежитием данное помещение, занимаемое ответчиком. Для этого необходимо выяснять следующие  обстоятельства:

- находится ли дом,  в котором расположено помещение,  в ведении истца;

- построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели;

- имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселения как общежития;

- выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади;

- укомплектован ли дом мебелью, специальным оборудованием, инвентарём, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;

- имеются ли штаты для обслуживания общежития;

- взимается ли плата за пользование им как за общежитие и другое.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития.

При рассмотрения дела о  выселении из общежития, предоставленного в связи с работой, необходимо выяснять, какой трудовой договор  был заключён между истцом и ответчиком и по каким основаниям он был прекращён, имея в виду, что без предоставления другого жилья могут быть выселены прекратившие работу сезонные, временные  работники, лица, работающие по срочному трудовому договору, а также работники, уволившиеся по собственному желанию  без уважительных причин, уволенные  за нарушение трудовой дисциплины или  совершившие преступления. Если общежитие было предоставлено лицу, не относящемуся к гражданам, которые имеют право на предоставление жилой площади, и к указанному лицу предъявлен иск о выселении по этому основанию, необходимо, решить вопрос о признании недействительности ордера.

Часть 2 статья 103 ЖК РФ предусматривает, что без предоставления других жилых  помещений не могут быть выселены следующие категории граждан:

1. Члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей.

2.  Пенсионеры по старости.

3. Члены семьи работника, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии и который умер.

4. Инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя или вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы.

Им должны быть предоставлены  другие жилые помещения в черте  соответствующего населённого пункта, если они не являются нанимателями либо собственниками (членами их семей) жилых помещений по договорам  социального найма и должны состоять на учёте в качестве нуждающихся  в жилых помещениях.

 

4. Решить задачу:

Кирилл Калмыков проживал с сыном Фёдором в трехкомнатной  квартире по договору социального  найма  в  г.  Адлере.  Летом  2007  года,  когда  Фёдору  исполнилось  18  лет,  он переехал в г. Москву для обучения в вузе с целью  получения диплома экономиста. Получив  место  в  студенческом  общежитии,  он  сообщил  отцу  о  том,  что  проживание  в  нем  его  тяготит: его самоподготовке к занятиям мешают соседи по комнате. Кирилл Калмыков решил помочь сыну: он задумал произвести обмен своей квартиры таким образом, чтобы он смог жить в однокомнатной квартире  в   г.Адлере,  а Фёдор  – в г. Москве в комнате коммунальной квартиры. Узнав  о  намерении  отца  в  отношении  обмена  жилыми  помещениями,  Фёдор  резко возразил, поскольку после  окончания вуза он намерен проживать  в г.Адлере. Вопрос же о месте самоподготовке уже решился: он готовится к занятиям на квартире своего товарища по группе.

Вопросы к задаче:  

1. Каков порядок производства  обмена жилыми помещениями?     

2. Осуществим ли вариант   обмена  жилыми помещениями, предложенный  Кириллом Калмыковым?

3.  Какое  обстоятельство,  по  Вашему  мнению,  не  позволит  Кириллу  Калмыкову реализовать  его план обмена жилыми  помещениями?

 

Решение:

В соответствии с п.1,5 ст. 72 ЖК РФ: « Наниматель жилого помещения  по договору социального найма с  согласия в письменной форме наймодателя  и проживающих совместно с  ним членов его семьи, в том  числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен  занимаемого ими жилого помещения  на жилое помещение, предоставленное  по договору социального найма другому  нанимателю. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального  найма, может быть совершен между  гражданами, проживающими в жилых  помещениях, расположенных как в  одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации».

Однако, в статье 73 ЖК РФ приведены  условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального  найма не допускается:

1) к нанимателю обмениваемого  жилого помещения предъявлен  иск о расторжении или об  изменении договора социального  найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается  в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое  помещение признано в установленном  порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о  сносе соответствующего дома  или его переоборудовании для  использования в других целях;

5) принято решение о  капитальном ремонте соответствующего  дома с переустройством и (или)  перепланировкой жилых помещений  в этом доме;

6) в результате обмена  в коммунальную квартиру вселяется  гражданин, страдающий одной из  тяжелых форм хронических заболеваний,  указанных в предусмотренном  пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего  Кодекса перечне.

Проживающие совместно с  нанимателем члены его семьи  вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения  по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные  по договорам социального найма  другим нанимателям и находящиеся  в разных домах или квартирах (п.2 ст. 72 ЖК РФ).

Однако, если между нанимателем  жилого помещения по договору социального  найма и проживающими совместно  с ним членами его семьи  не достигнуто соглашение об обмене, любой  из них вправе требовать осуществления  принудительного обмена занимаемого  жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие  внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. (п.3 ст. 72 ЖК РФ).

Исходя из вышеизложенного, поскольку сын Федор не дает своего согласия на обмен жилого помещения, то вариант предложенный Кириллом Калмыковым будет не осуществим, если, конечно  этот вопрос не будет решен в судебном порядке.

 

 

 

Список используемой литературы:

 

1. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М.: 2011г.
2. Титов А.А. Постатейный  комментарий к  ЖК РФ. Изд. «ВЕК»,            М. 2009 г.

Нормативно-правовые акты:

3. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 с последними изменениями и дополнениями от 10 мая 2009г.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012)
5. Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.06.2007 N 379, от 24.12.2008 N 1001)
6. Постановление правительства РФ №354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах».